Inwestowanie w nieruchomości dochodowe

Czy zakup mieszkania na wynajem się opłaca?

Ponieważ zakup mieszkania wymaga sporych środków, to wielu inwestorów nie kupuje nieruchomości za posiadane oszczędności, ale zaciąga na ten cel kredyt bankowy. Inwestorzy liczą na to, że kredyt będą spłacać z kwoty otrzymywanej z wynajmu nieruchomości. Trzeba jednak pamiętać, że sama cena nieruchomości nie jest jedynym kosztem, jaki ponosi wynajmujący.

Inwestor, który zamierza nabyć mieszkanie w Warszawie, potrzebuje na ten cel średnio 300 000 zł. Jeżeli zakup nieruchomości chce sfinansować z kredytu bankowego, to musi pamiętać o:

• wkładzie własnym – po wybuchu pandemii koronawirusa wiele banków zaostrzyło warunki przyznawania kredytów (w tym hipotecznych), a minimalny wkład własny wynosi 20 proc.,
• wydatkach, które poniesie na ustanowienie hipoteki, założenie księgi wieczystej czy wreszcie sporządzenie aktu notarialnego – z reguły koszty te są liczone w tysiącach złotych,
• kosztach remontów, konserwacji czy poszukiwania najemców – jeżeli inwestor zleci te zadania agencji, to będzie musiał podzielić się z nią wynagrodzeniem otrzymywanym tytułem najmu.

Czytaj również: Czy marka dewelopera ma znaczenie podczas zakupu mieszkania?

Kłopotem może być też spadająca rentowność najmu. Ten niekorzystny dla właścicieli mieszkań trend jest zauważalny we wszystkich miastach w Polsce. Jest to spowodowane m.in. wprowadzanymi na przestrzeni 2020 r. obostrzeniami oraz m.in upowszechnieniem się zajęć zdalnych na uniwersytetach i szkołach wyższych. Trudniej jest nie tylko znaleźć potencjalnego najemcę, ale również uzyskać pożądaną cenę.

Łatwiej nie mają też osoby, które dotychczas szansy na zarobek upatrywały we flippingu. Ich zarobek zmniejsza się, gdyż z jednej strony dłużej poszukują osoby zainteresowanej zakupem nieruchomości, a z drugiej przez ten czas ponoszą koszty utrzymania nieruchomości.

Na czym polega inwestowanie w lokale użytkowe?

Aby zarabiać na nieruchomościach, wcale nie trzeba kupować mieszkania i zaciągać na ten cel kredytu bankowego. Alternatywą dla lokali mieszkalnych są lokale użytkowe. Jeszcze do niedawna ten segment nieruchomości był niedostępny dla inwestorów indywidualnych. Powodem były przede wszystkim koszty. Z reguły na zakup nieruchomości, która miała docelowo zostać wynajęta jednej z działających na polskim rynku sieci handlowych (np. Biedronce), inwestor musiał wyłożyć ok. 1 mln zł. Taka kwota jest poza zasięgiem większości osób chcących zarabiać na nieruchomościach. Jak inwestować w nieruchomości komercyjne, mając na koncie bankowym skromniejsze oszczędności?

Na świecie działają REIT-y – to skrót od „Real Estate Investment Trust”, a więc instytucje oferujące wspólne inwestowanie w nieruchomości. Mimo że w poszczególnych krajach instytucje te są znane pod różnymi nazwami, to łączą je korzyści, jakie za ich pośrednictwem mogą uzyskać inwestorzy. Do najważniejszych należy zaliczyć:

• regularną wypłatę dywidend – brak wypłaty dywidendy oznacza wysoki podatek zarówno po stronie REIT-u, jak i inwestora,
• niskie koszty ponoszone tytułem zarządzania nieruchomościami – z reguły nie przekraczają one 5 proc.,
• bezpieczeństwo – instytucje te są znane i funkcjonują w wielu krajach na całym świecie, a to z kolei powoduje, że inwestowanie wiąże się z niskim ryzykiem.

Aktualnie w Polsce nie działają jeszcze REIT-y. Alternatywą dla nich może być crowdfunding nieruchomości inwestycyjnych. Jak inwestować w nieruchomości przez crowdfunding udziałowy? Crowdfunding nieruchomości to po prostu wspólne inwestycje w nieruchomości komercyjne. Inwestorzy nie muszą posiadać dużego kapitału, aby czerpać zyski z wynajmu lokali handlowych. Jednocześnie inwestor otrzymuje wsparcie od specjalistów mających wiedzę i doświadczenie w zakresie rynku nieruchomości. Są oni odpowiedzialni m.in. za typowanie lokalizacji pod budowę i zarządzanie inwestycjami.

Czytaj również: Zalety mieszkania dwupoziomowego