Czy wspólnota może zmusić do płacenia za dzierżawę boiska

Odpowiada Seweryn Chwałek, licencjonowany zarządca nieruchomości we Wrocławiu:

Teren, który chce wydzierżawić wspólnota nie odpowiada definicji nieruchomości wspólnej, którą jest grunt (działka, na której stoi budynek) oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku (poszczególnych) właścicieli lokali (art. 3 ust 2. ustawy o własności lokali; dalej uwl). Właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej (art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali) oraz uczestniczą w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej (art. 13 ust. 1 uwl). Tak więc ustawa nie przyznaje wspólnocie mieszkaniowej kompetencji wobec nieruchomości innych niż nieruchomość wspólna.

Podjęcie przez wspólnotę uchwały o wydzierżawieniu cudzego gruntu pod boisko narusza interes członka wspólnoty, gdyż niecelowo zwiększa jego obciążenia na rzecz wspólnoty. Uchwała jest niezgodna z zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną, gdyż wykracza poza czynności związane z jej utrzymaniem. Jest też niezgodna z przepisami ustawy o własności lokali, która zobowiązuje właścicieli do utrzymania tylko nieruchomości wspólnej. Zgodnie z art. 25 ust. 1 uwl te trzy powody: naruszenie interesu właściciela lokalu, naruszenie zasad prawidłowego zarządu, oraz niezgodność z przepisami prawa, są podstawą do zaskarżenia uchwały do sądu. Jeśli czytelnik zdecyduje się złożyć taki pozew, ma - moim zdaniem - dużą szansę na ochronę prawną ze strony sądu.

Nie znaczy to, że wspólnota nie może wydzierżawić cudzej nieruchomości. Sąd Najwyższy potwierdził, że wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku (uchwała składu siedmiu sędziów z dnia 21 grudnia 2007 r., III CZP 65/07). W skład tego majątku mogą jednak wejść jedynie prawa i obowiązki związane z gospodarowaniem nieruchomością wspólną. W uzasadnieniu SN czytamy: w grę może wchodzić jedynie nieruchomość potrzebna do zarządzania nieruchomością wspólną. Modelowym przykładem jest dzierżawa terenu na potrzeby parkowania pojazdów, które nie mieszczą się na nieruchomości wspólnej. W opisanej przez czytelnika sytuacji osoby, które chcą korzystać z boiska, powinny wydzierżawić teren jako osoby fizyczne i samodzielnie ponosić związane z tym koszty.