Komu gmina zapewni dach nad głową

Tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej należy do zadań własnych gminy. Gmina, na zasadach i w wypadkach przewidzianych w ustawie, zapewnia lokale socjalne i lokale zamienne, a także zaspokaja potrzeby mieszkaniowe gospodarstw domowych o niskich dochodach (art. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, dalej: uopl).

Co zawrzeć w uchwale

Zasady, na jakich gmina tworzy się oraz gospodaruje zasobem mieszkaniowym, określa rada gminy, uchwalając wieloletnie programy gospodarowania zasobem mieszkaniowym oraz zasady wynajmowania lokali wchodzących w jego skład.

Jeżeli chodzi o zasady wynajmowania lokali (w tym tych, których najem jest związany ze stosunkiem pracy) powinny one określać:

- wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą oddanie w najem lokalu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego,

- warunki zamieszkiwania kwalifikujące wnioskodawcę do ich poprawy,

- kryteria wyboru osób, którym przysługuje pierwszeństwo zawarcia umowy najmu lokalu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego,

- warunki dokonywania zamiany lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz zamiany pomiędzy najemcami lokali należących do tego zasobu a osobami zajmującymi lokale w innych zasobach,

- tryb rozpatrywania i załatwiania wniosków o najem lokali na czas nieoznaczony i lokali socjalnych oraz sposób poddania tych spraw kontroli społecznej,

- zasady postępowania w stosunku do osób, które pozostały w lokalu opuszczonym przez najemcę lub w lokalu, w którego najem nie wstąpiły po śmierci najemcy,

- kryteria oddawania w najem lokali o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 m2.

Należy pamiętać, że rady gmin nie zostały upoważnione do określenia minimalnego dochodu gospodarstwa domowego jako warunku zawarcia umowy najmu. Ustanowienie takiego kryterium jest niedopuszczalne, co podkreślił NSA w wyroku z 6 czerwca 2003 r. Sąd stwierdził, że wprowadzenie nowej kategorii prawnej w postaci – najogólniej rzecz ujmując – zdolności czynszowej osób ubiegających się o najem powoduje, że z prawa uzyskania najmu lokali gminnych będą mogły skorzystać osoby nie najuboższe kosztem osób o najniższym dochodzie w rodzinie, z natury rzeczy nieposiadających zdolności zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie (II SA/Wr 2887/02).

czytaj więcej...