Między masakrą a kataklizmem

O problemach amerykańskiego rynku nieruchomości w ciągu ostatnich miesięcy pisano dużo i wyczerpująco. Jednak do tej pory większość analityków koncentrowała uwagę na segmencie mieszkaniowym. Sytuacja na rynku nieruchomości komercyjnych obecnie przypomina to, co w połowie 2007 roku działo się na rynku kredytów subprime – najbardziej dociekliwi eksperci biją na alarm, podczas gdy najbardziej wpływowe media przymykają oko na zagrożenia i wolą odpowiadać na społeczne zapotrzebowanie serwując optymistyczne newsy o końcu kryzysu.

Nieruchomości komercyjne to grunty i budynki będące własnością przedsiębiorstw lub więcej niż czterech rodzin. W księgach finansowych banków kredyty udzielone na zakup nieruchomości komercyjnych występują w czterech podstawowych kategoriach:

•    kredyty na nieruchomości rolne,
•    kredyty na nieruchomości wielorodzinne (np. apartamentowce, kondominia),
•    kredyty na nieruchomości budowlane i deweloperskie (np. na zakup gruntów czy nowe projekty deweloperskie o komercyjnym przeznaczeniu),
•    kredyty na wybudowane nieruchomości komercyjne (głównie biurowce, fabryki i magazyny).

Szersze pole rażenia

Banki niezbyt chętnie handlowały między sobą dużymi pakietami kredytów na nieruchomości komercyjne – sekurytyzowane kredyty stanowią obecnie ok. 20 proc. całego rynku, którego wartość szacuje się na ok. trzy biliony dolarów. Ponad 60 proc. komercyjnych hipotek znajduje się bezpośrednio w bilansach banków, które udzieliły pożyczek. Jest to bardzo istotne z następującego powodu: przede wszystkim ryzyko jest bardziej rozproszone niż w przypadku tzw. toksycznych aktywów opartych na zwykłych kredytach hipotecznych, którymi obrót przed pęknięciem spekulacyjnej bańki stał się tak powszechny, że instytucje finansowe właściwie nie zwracały uwagi na to, czym handlują, a jedynie na rating kupowanych papierów wartościowych.

Większe rozproszenie kredytów na nieruchomości komercyjne oznacza, że w przypadku załamania koniunktury, pole rażenia nie dotyczy tylko takich gigantów o strategicznym znaczeniu dla światowych rynków finansowych, jak największe banki inwestycyjne, ale także małych, lokalnych banków, które nie były zainteresowane skomplikowanymi instrumentami pochodnymi. Różnica w stosunku do pierwszej fali kryzysu polega na tym, że drugie uderzenie może mieć bardziej lokalny charakter, ale tym razem zagrożone są także najbardziej konserwatywne banki, w których pokłada się nadzieje na zmniejszenie bezrobocia i wyciągnięcie gospodarki USA z zapaści. FDIC, czyli organ administracji odpowiedzialny za gwarancje bezpieczeństwa depozytów amerykańskich bankach, niedawno zaczął rozważać zaciąganie pożyczek w bankach komercyjnych, ponieważ państwowe środki na ten cel topnieją znacznie szybciej niż przewidywano (licznik tegorocznych bankrutów zbliża się do 120).

czytaj więcej...