Podsumowanie roku 2010 na rynku nieruchomości oraz kredytów

Jak ocenia Pan mijający rok na rynku nieruchomości i kredytów?

Rok 2010 był czasem stabilizacji cen nieruchomości. Wpływ na to miało między innymi wyrównywanie się poziomu popytu i podaży. Deweloperzy wznawiali inwestycje, które w czasach kryzysu zostały wstrzymane w obawie o dramatyczne ograniczenie zakupów przez klientów indywidualnych.  Firmy starały się dostosowywać ceny mieszkań do możliwości kredytowych potencjalnych nabywców. W związku z zapowiedziami zmian jakie przyniesie na rynku nieruchomości i kredytów  rok 2011 wiele osób przyspieszyło decyzję o zakupie własnego „M”.

Takie zachowanie można było dostrzec u osób, które chciały uniknąć podwyżki stawki VAT, a także tych chcących skorzystać z dopłat ze Skarbu Państwa.  Swoje piętno odbiło też wprowadzenie w sierpniu Rekomendacji T, która między innymi zakłada, że maksymalny bezpieczny poziom zobowiązania z tytułu spłaty rat zaciąganych kredytów i pożyczek nie powinien przekraczać 50% dochodów osób o średnich zarobkach. Zaleca także posiadanie co najmniej 20% wkładu własnego. Ponieważ rekomendacja została powszechnie wprowadzona w poszczególnych bankach w grudniu 2010, do tego terminu można było jeszcze liczyć na bardziej liberalne podejście do obliczanych zdolności i klienci pod koniec roku masowo z tego korzystali.

Czy Rodzina na Swoim wciąż cieszyła się popularnością?

Tak. Niezmiennie spory odsetek osób pytał o kredyt preferencyjny. Pomoc ze strony Rządu w spłacie do 50% odsetek od kredytu przez 8 pierwszych lat wciąż była kusząca. Szczególnie, że od nowego roku zmienią się zasady uzyskania takiego dofinansowania. Prawdopodobnie zmienią się stawki, do których można uzyskać dopłatę przez co zmniejszy się ilość mieszkań dostępnych w programie. Pojawił się też projekt wykluczenia nieruchomości z rynku wtórnego. Takie zmiany budzą kontrowersje, ale mogą one wesprzeć sektor budowlany, który wciąż odczuwa skutki kryzysu. Od nowego roku ma zmienić się też wiek beneficjentów, którzy nie będą mogli przekroczyć 35 roku życia, co jednak ograniczy grupę uprawnionych maksymalnie  o około 20%. Co prawda w nadchodzącym roku o dopłatę będą mogli starać się również single jednak analitycy oceniają, iż wszystkie nowe przepisy mogą zmniejszyć dostępność preferencyjnych kredytów aż o połowę. W związku z tym zainteresowani programem Rodzina na Swoim przyspieszali decyzję o nabyciu mieszkania.

Złotówka czy waluta obca?

Wciąż najpopularniejsze były „klasyczne” kredyty złotówkowe – ok. 60% wszystkich wypłaconych. Jeśli dodamy do tego kredyty udzielone w programie Rodzina na Swoim (możliwość udzielania tylko w PLN)  otrzymujemy prawie 80%. Sporą popularnością cieszyły się też kredyty udzielane w euro (było ich ok. 18%) jednak jest to ledwie ślad zainteresowania walutami obcymi z przed kilku lat. Warto w tym kontekście wspomnieć o kredytach we frankach szwajcarskich, które stanowiły zaledwie 2% całości rynku. Mimo to możemy mówić o znacznym wzroście tego typu pożyczek w stosunku do roku poprzedniego, co więcej, ilość tych banków, które oferują kredyty walutowe w stosunku do roku 2009 podwoiła się.

Czy banki finansowały 100% wartości nieruchomości?

Pod koniec roku niektóre banki udzielały pożyczek w wysokości do 120% wartości nieruchomości. W porównaniu do roku 2009 to ogromna różnica. W pierwszym kwartale 2009 roku można był uzyskać środki w wysokości  zaledwie 90% wartości finansowanej nieruchomości, a standardem było to, że musimy posiadać 20% własnej gotówki. W  tym roku banki były dla swoich klientów bardziej przychylne. Polityka kredytowe zelżała co przełożyło się na ilość udzielonych pożyczek. Przez pierwsze trzy kwartały Polacy zaciągnęli kredyty na łączną kwotę ok. 36 mld PLN. Znając te dane z łatwością można przewidzieć, że do końca roku wolumen kredytów przekroczy poziom 40 mld uruchomionych w 2009.

Co przyniesie nowy rok na rynku kredytów?

Nowy rok przyniesie  niewątpliwie zmiany na rynku. W związku ze wznawianiem inwestycji przez deweloperów nabywcy będą mieli większy wybór jeśli chodzi o nieruchomości na rynku pierwotnym. Pomimo wzrostu stawek VAT ceny mieszkań nie powinny drastycznie się zwiększyć gdyż wielkość tych zmian nie będzie warunkiem decydującym dla nabywców nowych nieruchomości . W życie wejdą też nowe rekomendacje i  nowelizacje do rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego. Zmiany te będą polegały na wprowadzaniu limitów kredytów udzielanych w walucie obcej. Będzie to sprawdzian dla baków, które teraz specjalizują się w kredytach walutowych. Zostają również wprowadzone znaczne ograniczenia w obliczaniu zdolności  kredytowych, które można ująć w skrócie nie przekraczaniem przez obciążenia kredytowe 50% dochodów klienta. Czas zweryfikuje ile instytucji finansowych temu podoła.

Na ilość sprzedawanych nieruchomości wpłyną również zmiany w programie Rodzina na Swoim. Tak jak już wspominałem zmienią się zasady przyznawania kredytów preferencyjnych. Zmniejszą się limity, zostaną wprowadzone obostrzenia. Grono beneficjentów powiększy się o osoby samotne czy też żyjące w niesformalizowanych związkach. Zmiany mają prowadzić do całkowitego wygaśnięcia programu w roku 2012 więc zapewne osoby zainteresowane programem będą w najbliższym roku podejmowały ostateczne decyzje co do zakupu mieszkania czy domu. Uważam, iż mimo wszystkich zmian jakie niesie rok 2011 będzie to dobry czas na zakup własnej nieruchomości, aczkolwiek będzie znacznie trudniej z uzyskaniem kredytu hipotecznego na jej sfinansowanie.