Tani wykup w rękach członków spółdzielni

Za niecały rok przestaną obowiązywać uregulowania dotyczące taniego wykupu mieszkań spółdzielczych. To efekt wyroku Trybunału Konstytucyjnego z grudnia 2008 r., który zakwestionował obowiązujące od dwóch lat zasady przekształceń. Termin utraty ważności niekonstytucyjnych przepisów odroczył do 30 grudnia 2009 r. Do tego czasu trzeba więc przygotować nowe. Jeżeli zostanie to zaniedbane, powstanie luka w prawie i nie będzie można przekształcać spółdzielczych praw do mieszkań.

– Pracujemy nad zmianami do ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, które mają dostosować obecne zasady wykupu do wymagań stawianych przez TK – mówi „Rz” Piotr Styczeń, wiceminister infrastruktury. Gotowy projekt trafił właśnie do konsultacji.

Nie zawsze za opłatą

Tak jak obecnie osoba, która będzie chciała wykupić mieszkanie lokatorskie, musi spłacić wszelkie długi ciążące na lokalu, a więc kredyt (w tym nominalną kwotę umorzenia kredytu) oraz zaległości czynszowe.

Według TK członkowie od dwóch lat uwłaszczają się kosztem spółdzielni mieszkaniowej jako korporacji. Ta zaś nie ma wpływu na to, za ile przekształca, bo zasady narzuca jej ustawa. Dlatego ministerstwo proponuje wprowadzić dodatkowe opłaty za wykup mieszkań lokatorskich, ale prawo do decydowania o tym chce dać spółdzielcom. Mają oni podejmować w tej sprawie uchwałę na walnym zgromadzeniu (musi głosować 2/3 członków obecnych na walnym), od nich też ma zależeć wysokość opłaty oraz to, na co spółdzielnia wyda pozyskiwane pieniądze. Opłata nie może przekroczyć różnicy między wartością rynkową lokalu a zwaloryzowaną wartością wkładu mieszkaniowego (lub jego części). Od tej kwoty ma przysługiwać 50-proc. bonifikata.

Osoby, które będą chciały przekształcić prawo własnościowe we własność, nie będą wnosić żadnych dodatkowych opłat. Wystarczy, że spłacą zadłużenie kredytowe ciążące na lokalu (wraz z nominalną kwotą umorzenia kredytu). Ministerstwo chce ponadto przedłużyć przekształcanie praw lokatorskich we własnościowe do końca 2012 r. (obecnie jest to możliwe do końca 2010 r.). Jednocześnie planuje rozszerzyć możliwości korzystania z takiego przekształcenia. W tej chwili mogą to zrobić tylko spółdzielcy, których mieszkania znajdują się w blokach stojących na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje ani prawo użytkowania wieczystego, ani prawo własności.

Zgodnie z projektem z takiego prawa skorzystają także osoby mieszkające w budynku, dla którego nie ma prawomocnej uchwały określającej odrębny przedmiot własności (to wykaz lokali – wynika z niego, kto i za ile może się uwłaszczyć), albo gdy inne przepisy będą ograniczać możliwość przeniesienia własności lokalu. Takie przekształcenie nie będzie drogie, bo spółdzielcy zapłacą za nie tylko tyle, ile wynosi nominalna kwota umorzenia kredytu.

Plusy i minusy

Prezesi spółdzielni i eksperci podchodzą sceptycznie do proponowanych zmian.

– Obowiązujące zasady przekształceń są naprawdę dobre. Wyrok TK to bardzo złe rozstrzygnięcie – twierdzi prof. Krzysztof Pietrzykowski, wykładowca Uniwersytetu Warszawskiego. – Rozumiem, że ministerstwo jest między młotem a kowadłem i musi zrealizować ów wyrok. Jednak to, co proponuje, nie jest najlepszym wyjściem, gdyż będzie prowadziło do dalszych konfliktów w spółdzielniach mieszkaniowych. Tam, gdzie przeważają osoby, które się uwłaszczyły, będą raczej zapadać uchwały o wprowadzeniu opłat. Według prof. Pietrzykowskiego to powtórka z historii. Zanim dwa lata temu wprowadzono tani wykup, spółdzielcy płacili dużo więcej.

Zdaniem prezesów nowe zasady obejmą garstkę osób.

– Większość ludzi wykupiła już mieszkanie albo zrobi to wkrótce – mówi Michał Tokłowicz, wiceprezes Poznańskiej Spółdzielni Mieszkaniowej. – Pozostaną tylko ci, którzy już raczej nie wykupią lokalu.

Elżbieta Tutak, wiceprezes Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej, uważa, że uchwała o dopłatach raczej zapadnie, ponieważ większość mieszkań ma już status własnościowy lub odrębnej własności. Obawia się, że posiadacze lokatorskich praw będą robić wszystko, żeby spółdzielnia nie porządkowała stanu prawnego gruntu, bo przekształcenie prawa lokatorskiego we własnościowe będzie tańsze od wykupu na własność.