To, ile zapłaci inwestor, zależy od daty nabycia

Inwestorzy zajmujący się zawodowo „spekulacją” na wartości cen nieruchomości mieszkalnych proces inwestycyjny przeprowadzają najczęściej w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Pozwala to na zaliczenie do kosztów uzyskania przychodów większości opłat związanych z finansowaniem inwestycji oraz amortyzację kupowanych nieruchomości.

Realizacja zysków przez przedsiębiorcę, który nabył nieruchomość w celach zarobkowych, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, zawsze wiąże się z odpłatnym zbyciem posiadanej części majątku. Aby sprzedaż nieruchomości przyniosła prognozowaną przez inwestora cenę, niezbędny jest czas oraz odpowiednia koniunktura na rynku.

Często zdarza się, zwłaszcza w dzisiejszej sytuacji rynkowej, że nieruchomość nabywana jest z dużym dyskontem do cen rynkowych – wówczas najczęściej nieruchomość jest wynajmowana do czasu uzyskania odpowiedniej ceny rynkowej. Kiedy jednak przedsiębiorca zdecyduje się na zakończenie inwestycji, musi zwrócić uwagę na skutki podatkowe związane z realizacją zysku z inwestycji w nieruchomości mieszkalne.

Moment powstania zobowiązania

Jeśli nieruchomość zbywana jest przez inwestora w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, to interpretując treść art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej ustawa o PIT), należy przyjąć, że momentem powstania zobowiązania podatkowego jest czynność podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości. Nie ma znaczenia, czy zostaną przekazane środki na rzecz zbywcy.

Opodatkowanie dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości przez inwestorów nie zawsze stanowi przychód z działalności gospodarczej. Dokonując sprzedaży nieruchomości, istotnym aspektem jest fakt, czy nieruchomość ma charakter mieszkalny, czy też spełnia funkcję niemieszkalną. Tu zajmę się zbyciem nieruchomości wykorzystywanej na cele mieszkalne.

Sposoby opodatkowania zysku

Zgodnie z treścią art. 14 ust. 2c ustawy o PIT nie zalicza się do przychodów osiąganych z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości mieszkalnych, nawet wówczas gdy były one wykorzystywane na potrzeby związane z działalnością przedsiębiorcy. Osiągnięty w ten sposób przychód należy zaliczyć do odrębnego źródła.

Czynność zbycia nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym tylko, gdy ich sprzedaż nastąpi przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie. Mówiąc w uproszczeniu, zbywając nieruchomości nabyte wcześniej niż w 2003 roku, nie zapłacimy podatku dochodowego.

czytaj więcej...