Wspólnota zmieni zarządcę tylko u notariusza

Potwierdził to Sąd Najwyższy w uchwale z 21 stycznia 2009 r. Wątpliwości prawne w niej wyjaśnione powstały na tle sprawy o zapłatę wniesionej przez jedną ze wspólnot mieszkaniowych przeciwko jej członkom – małżonkom R. Pozew wspólnoty podpisała mec. Hanna D. Sąd I instancji zakwestionował jednak jej pełnomocnictwo, nie dopuścił do udziału w sprawie i zawiesił postępowanie.

Pierwsza instancja kwestionuje umowę

Pełnomocnictwo podpisała Grażyna Sz., prezes zarządu spółki z o.o. zajmującej się w ramach działalności gospodarczej m.in. zarządzaniem nieruchomościami. Wspólnota powierzyła tej spółce zarząd nieruchomością wspólną na mocy uchwały członków z lipca 2003 r. zaprotokołowanej przez notariusza.

Sąd I instancji uznał, że zarząd powinien być powierzony nie w drodze uchwały, ale umowy, stosownie do art. 18 ust. 1 ustawy z 1994 r., który mówi, że właściciele mogą w umowie o ustanowienie odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności powierzyć zarząd osobie fizycznej lub prawnej.

Uchwała więc – argumentował sąd I instancji – jest czynnością prawną nieważną. Spółka zatem nie jest zarządcą, a jej prezes nie była uprawniona do udzielenia w imieniu wspólnoty pełnomocnictwa. Mecenas Hanna D. nie jest zatem pełnomocnikiem wspólnoty. W konsekwencji sąd I instancji przyjął, że nie ma osoby upoważnionej do reprezentowania wspólnoty i nie ma ona zdolności procesowej.

Spółka z o.o. zamiast administracji

W apelacji wspólnota zarzuciła przede wszystkim naruszenie art. 18 ust. 2a ustawy z 1994 r. W myśl tego przepisu zmiana ustalonego w trybie ust. 1 art. 18 (tj. umową) sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Taką właśnie formę miała uchwała wspólnoty powierzająca zarząd spółce z o.o. Chodziło przecież o zmianę pierwotnego zarządcy, którym była administracja budynków komunalnych – argumentowała wspólnota. W umowie z kwietnia 1994 r. między gminą a pozwanymi małżonkami R. o przeniesienie na ich rzecz odrębnej własności lokalu ustalono, że ta komunalna jednostka organizacyjna będzie sprawować zarząd budynku do czasu sprzedaży przez gminę ostatniego znajdującego się w nim lokalu. Niedługo potem, 1 stycznia 1995 r., weszła w życie ustawa z 1994 r. o własności lokali, a wcześniej z dniem jej ogłoszenia zaczął obowiązywać jej art. 40 zobowiązujący państwowe i komunalne jednostki organizacyjne sprawujące zarząd nieruchomością wspólną m.in. do poinformowana właścicieli o zmianach, jakie przynosi ta ustawa.

Zdaniem Sądu Najwyższego

Sąd II instancji, do którego wpłynęło zażalenie na postanowienie odmawiające dopuszczenia mec. Hanny D. do udziału w sprawie, uznał, że występują zagadnienia prawne, które powinien rozstrzygnąć SN. W uchwale podjętej w celu ich wyjaśnienia SN stwierdził przede wszystkim (sąd II instancji nie był tego pewien), że jeśli w dniu wejścia w życie ustawy z 1994 r. zarząd sprawowała komunalna jednostka organizacyjna, może ona zarządzać nieruchomością wspólną po tym dniu.

Ponadto wyjaśnił, że zmiana zarządcy wymaga podjęcia uchwały właścicieli zaprotokołowanej przez notariusza, a więc obowiązuje w tym zakresie tryb wskazany w art. 18 ust. 2a tej ustawy. Stwierdził też, że reprezentowanie wspólnoty przed sądem przez zarządcę wymaga umocowania w umowie określającej sposób zarządu nieruchomością wspólną bądź w uchwale o zmianie tej umowy (sygn. III CZP 129/08).