Współwłaściciel może się domagać lokalu

Tak uznał Sąd Najwyższy w niedawnym postanowieniu (sygn. V CSK 311/08). Kończy ono sprawę o zniesienie współwłasności dużej nieruchomości, zabudowanej kilkoma budynkami, położonej w centrum jednego ze śląskich miast. Znajduje się na niej m.in. trzykondygnacyjny budynek mieszkalny, składający się z ośmiu lokali mieszkalnych i trzech użytkowych.

85 proc. udziałów w nich należy do rodziny L., przede wszystkim do małżonków Alicji i Stanisława L., a także ich dzieci, 13,33 proc. – do Łucji R., a pozostałe 1,67 proc. do dwu innych osób. Łucja R. zajmuje od 1988 r. jeden z trzech lokali użytkowych. Weszła w jego posiadanie na podstawie decyzji administracyjnej o przydziale, ale potem kupiła wskazane udziały od ówczesnych prywatnych współwłaścicieli i traktowała je następnie jako swój tytuł do korzystania z tego lokum. Łucja R. do dziś prowadzi w nim działalność gospodarczą.

Po pewnym czasie udziały w tej nieruchomości kupili małżonkowie L. oraz ich dzieci. Korzystają oni z pozostałej części nieruchomości, wynajmując znajdujące się w niej lokale. Stosunki rodziny L. z Łucją R. nie układają się dobrze.

Różne wyliczenia

Małżonkowie L. skorzystali z przysługującego każdemu współwłaścicielowi prawa do wystąpienia do sądu z wnioskiem o zniesienie współwłasności. Domagali się przyznania im nieruchomości na wyłączną własność, ze spłatami na rzecz pozostałych współwłaścicieli. Zażądali jednocześnie od Łucji R. rozliczenia korzyści uzyskanych ze współposiadania nieruchomości. Argumentowali, że korzysta ona z tej części, która przynosi największe profity i ma największą wartość. Im natomiast pozostała część niedochodowa, zajęta przede wszystkim przez lokatorów tzw. kwaterunkowych, płacących czynsz niepokrywający wydatków na jej utrzymanie.

Sąd I instancji nie uwzględnił wniosku małżonków L. co do sposobu zniesienia współwłasności. Zniósł ją w ten sposób, że przyznał Łucji R. odrębną własność lokalu użytkowego przez nią zajmowanego, a małżonkom pozostałą część nieruchomości. Wartość rynkowa tego lokalu jest większa od wartości całej nieruchomości wynikającej z jej udziału. Dlatego sąd przyznał od niej małżonkom L. 119 tys. zł tytułem spłaty. Ale to nie wszystko. Po wyliczeniu i porównaniu korzyści osiągniętych przez poszczególnych współwłaścicieli z korzystania z nieruchomości w stosunku do przysługujących im udziałów nakazał Łucji R. wypłacić z tej racji małżonkom L. ponad 390 tys. zł.

Apelację od tego postanowienia wniosły obie strony. W ocenie sądu II instancji sposób zniesienia współwłasności, kwestionowany przez małżonków L., był prawidłowy. Sąd ten zmienił natomiast postanowienie w części dotyczącej rozliczenia korzyści i nakładów. Uznał, że z tej racji Łucja R. nie tylko nie musi dopłacać innym współwłaścicielom, ale też że ich korzyści przekraczają uzyskane przez nią. Przyjął, że skoro jej udziałowi w nieruchomości odpowiada powierzchnia 94 mkw., a lokal, z którego korzysta, ma pow. 74 mkw., to posiadała go w sposób uprawniony. Choć Łucja R. o to w apelacji nie wnosiła – „potrącił” ze spłaty wartości lokalu to, co według niego należało się jej od rodziny L. z racji rozliczenia korzyści.

Co podlega rozliczeniu

SN zmieniał to postanowienie tylko w części dotyczącej tego potrącenia, uznając, że było to niedopuszczalne wyjście przez sąd poza granice apelacji.

Nie przekonały go natomiast argumenty małżonków L., że przyznanie im całej nieruchomości, łącznie z lokalem zajmowanym przez Łucję R., gwarantowałoby im dochody pozwalające na utrzymanie nieruchomości, remontów itp. SN potwierdził, że podział fizyczny, jeśli jest możliwy, ma priorytet przed innymi sposobami zniesienia współwłasności. Tylko zupełnie wyjątkowo mógłby odstąpienie od niego uzasadnić bardzo ostry konflikt między współwłaścicielami – mówił sędzia Antoni Górski. Jeśli jednak w nieruchomości jest 11 lokali, nie może być tak, że zabraknie jednego dla Łucji R. – zaznaczył sędzia.

Znacznie trudniejszą kwestią jest rozliczenie korzyści między współwłaścicielami. Rozliczeniu – tłumaczył sędzia – podlegają w myśl art. 207 k.c. pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej. Nie podlega natomiast rozliczeniu samo korzystanie z niej. Każdy bowiem ze współwłaścicieli ma zgodnie z art. 206 k.c. prawo korzystać z rzeczy wspólnej. Pozostaje jednak kwestia rozliczenia z nieuprawnionego zakresu korzystania. Sędzia przypomniał, że do niej, ustosunkowując się do rozbieżności w orzecznictwie sądowym, odniósł się Sąd Najwyższy w uchwale z 10 maja 2006 r. (sygn. III CZP 9/06).

Rodzi się pytanie – mówił sędzia – jak odróżnić uprawniony zakres posiadania od nieuprawnionego. Tym kryterium jest udział we współwłasności. Jeśli zakres posiadania odpowiada udziałowi we współwłasności, to z korzyści z niego uzyskanych współwłaściciel rozliczać się nie musi.

czytaj więcej...