Analiza rynku handlowego w Polsce

Eksperci Jones Lang LaSalle podsumowali sytuację na polskim rynku nieruchomości handlowych na koniec III kw. 2013 r. oraz zaprezentowali trendy i prognozy rozwoju na nadchodzące miesiące. Najważniejsze wnioski płynące z raportu to:

Podaż – najbardziej aktywny czas jeszcze przed nami

W III kw. 2013 r. rynek centrów handlowych powiększył się o niespełna 53 000 mkw. Do użytku oddano jedno centrum - Galerię Katowicką, zrealizowaną we współpracy firm Neinver, Meyer Bergman i PKP. Na 53 000 mkw. mieści się 220 sklepów, w tym m.in. marki z grup LPP i Inditex, C&A, Carry, Smyk, Sephora, Douglas, CCC, Deichmann oraz pierwszy w mieście sklep Peek & Cloppenburg.

Czytaj również: Dotacje z UE

Na koniec III kw. 2013 całkowita podaż nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce wyniosła 11 400 000 mkw. pow. najmu. Prawie 72% (8 200 000 mkw.) stanowią centra handlowe. Pozostała część przypada na parki handlowe, obiekty wolnostojące i centra wyprzedażowe. Warto zwrócić uwagę, że najbardziej aktywny okres otwarć obiektów handlowych przypadnie na IV kwartał. W ostatnich trzech miesiącach bieżącego roku na rynek wejdzie ok. 300 000 mkw. nowej podaży w siedmiu nowych i pięciu rozbudowanych obiektach. Ponad 50% tej podaży jest realizowane w ramach trzech dużych obiektów w głównych aglomeracjach. Są to: Riviera w Gdyni (43 700 mkw., rozbudowa centrum Wzgórze), Poznań City Centre w Poznaniu (60 000 mkw.) oraz Auchan Bronowice w Krakowie (60 000 mkw.). Tylko dwa centra (Trzy Korony w Nowym Sączu i Brama Pomorza w Chojnicach) to projekty średniej wielkości. Resztę stanowią małe centra, w tym: Stara Kablownia w Czechowicach-Dziedzicach, Dekada w Grójcu, a także rozbudowa Ferio w Koninie i Galerii Olimp w Lublinie. W Warszawie otwiera się Plac Unii. Kompleks zrealizowany przez BBI Development i Liebrecht&Wood będzie oferował 15 500 mkw. powierzchni handlowej i 41 300 mkw. biur. Cały 2013 r. zamknie się łącznie 485 000 mkw. nowej powierzchni.

Aktywność budowlana pozostaje wysoka. Obecnie powstaje 813 000 mkw. z perspektywą otwarcia w ciągu najbliższych dwóch lat.

Rozbudowy istniejących obiektów handlowych stanowią ważny trend na polskim rynku. Od 2010 r. około 20% oddawanej co roku podaży to właśnie rozbudowy. Jones Lang LaSalle przewiduje, że sytuacja taka utrzyma się w następnych dwóch latach. Istotne trwające obecnie rozbudowy to m.in.: Wzgórze / Riviera w Gdyni, Ogrody w Elblągu, Atrium Copernicus w Toruniu, Gemini Park w Bielsku-Białej, Galeria Pomorska w Bydgoszczy i Galeria Olimp w Lublinie.

Czytaj również: Kredyty hipoteczne - ostatni dzwonek!

Popyt – Polska pozostaje atrakcyjnym rynkiem dla międzynarodowych sieci handlowych                                                

Polska jest atrakcyjnym rynkiem, zarówno dla nowych marek, jak i tych już obecnych i poszukujących możliwości dalszego rozwoju. W ostatnim czasie do Polski weszło kilka nowych marek, np. Sports Direct (Europa Centrala, Gliwice), Original Marines (Blue City, Warszawa), SAM 0-13 (Galeria Rembielińska, Warszawa) oraz Karl Lagerfeld Woman (Atrium Promenada, Warszawa). Przyszłe debiuty to m.in. E Go’ i Armani Jeans (Plac Unii, Warszawa). Również polskie sieci wprowadzają na rynek nowe marki (np. Medicine). Inne sieci tworzą nowe koncepty. Przykładowo, Empik Media & Fashion wprowadza na rynek nowy format sklepów Empik – Empik Express o pow. 100 – 200 mkw. dostosowany do potrzeb małych miast i małych obiektów handlowych. Ponadto, H&M powiększa sklepy, aby wprowadzić koncept H&M Home.

Poziom pustostanów i czynsze „prime”

Poziom pustostanów w miastach pow. 200 000 mieszkańców wyniósł na koniec I poł. br. ok. 4%. Najwięcej wolnej powierzchni zaobserwowano na rynkach, gdzie w ostatnim okresie pojawiły się nowe obiekty lub wcześniej borykały się one z problemem wysokiego poziomu pustostanów, m.in. Poznań, Wrocław, Radom i Toruń. Miasta, w których odsetek pustostanów jest obecnie najniższy, to m.in. Warszawa, Szczecin i Aglomeracja Katowicka. Warto zwrócić uwagę, że poziom pustostanów pozostaje stabilny dla wiodących centrów, z kolei właściciele obiektów o słabszej pozycji rynkowej powinni rozważyć zmiany w ofercie i obiekcie, aby podtrzymać zainteresowanie najemców.

Najwyższy poziom stawek czynszowych za powierzchnie typu „prime”, tj. za najlepsze lokale o pow. ok. 100 mkw. kategorii moda i akcesoria w wiodących centrach handlowych, odnotowuje się w Warszawie, a następnie we Wrocławiu, Łodzi i Aglomeracji Katowickiej. W stolicy kraju, z uwagi na procesy rekomercjalizacji przeprowadzone w wiodących galeriach w ciągu ostatniego roku, czynsze „prime” wzrosły o ok. 5% do poziomu 85 – 100 euro za mkw. miesięcznie. Nie zaobserwowano znaczących zmian na pozostałych rynkach.

Czytaj również: Dom czy mieszkanie?

Czynsze „prime” vs. wskaźnik pustostanów

Agnieszka Tarajko – Bąk, Starszy Analityk Rynku, Jones Lang LaSalle, komentuje: „W 2013 r. nie zmieniło się zasadniczo nastawienie najemców do uruchamiania sklepów w nowych lokalizacjach. Wciąż bardzo uważnie analizowane są wszystkie potencjalne opcje, a proces decyzyjny trwa kilka miesięcy. Warto jednak zauważyć, że niesłabnącym popytem cieszą się wciąż najlepsze obiekty działające w największych aglomeracjach. Właściciele centrów, które są gorzej postrzegane przez rynek, a także tych znajdujących się w miastach małych lub o wysokim stopniu nasycenia rynku, wciąż powinni liczyć się ze zwiększoną presją na obniżkę czynszów oraz wysokimi oczekiwaniami najemców co do wkładu finansowego dewelopera czy właściciela w wykończenie lokali”.

Czytaj również: Wzrost sprzedaży deweloperów giełdowych

Rynek inwestycyjny

Wartość transakcji inwestycyjnych zrealizowanych w sektorze handlowym na koniec III kw. 2013 r. wyniosła 773 mln euro. Największe sfinalizowane transakcje to zakup Silesia City Center w Katowicach przez konsorcjum na czele z Allianz (ok. 400 mln euro) oraz zakup Galerii Dominikańskiej we Wrocławiu przez Atrium European Real Estate (151,7 mln euro).

Kluczowe transakcje w toku, których finalizacja przewidziana jest na IV kw. 2013 r. to kupno Galerii Kazimierz w Krakowie przez Invesco (180 mln euro), zakup Wola Park w Warszawie przez Inter Ikea oraz przejęcie za 174,5 mln euro przez Tristan Capital Partners portfela nieruchomości handlowych firmy Charter Hall (Zakopianka w Krakowie, Borek we Wrocławiu, Turzyn w Szczecinie, Arena w Gliwicach i Dąbrówka w Katowicach). Biorąc pod uwagę stopień zaawansowania kilku transakcji, Jones Lang LaSalle spodziewa się, że całkowita wartość transakcji zrealizowanych w segmencie handlowym przekroczy 1,5 mld euro na koniec 2013 r. Polska cieszy się zainteresowaniem inwestorów, czego potwierdzeniem jest silny popyt na prestiżowe obiekty handlowe. Z analiz Jones Lang LaSalle wynika, że trend ten utrzyma się w 2014 r.