Co to jest księga wieczysta i jakie są jej funkcje?

Kwestie związane z z samymi księgami oraz ich prowadzeniem reguluje ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. (Dz.U.2001.124.1361 z późn. zm.). Podstawowym zadaniem księgi wieczystej jest zapewnienie prawidłowego obrotu nieruchomościami. Zgodnie z obecnym stanem prawnym księgi wieczyste są prowadzone przez sądy rejonowe właściwe ze względu na położenie danej nieruchomości (art. 23 ustawy). Ich rejestr jest jawny, co oznacza, że każdy zainteresowany ma prawo do zapoznania się z ich treścią. Co więcej, nie można powoływać się na nieznajomość treści ksiąg (art. 3 ustawy).

W tym miejscu warto wspomnieć o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Oznacza ona, iż w razie niezgodności stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistością, to wpis w księdze rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (art. 5 ustawy). Jednakże należy zwrócić uwagę, że rękojmia nie chroni w przypadku nieodpłatnych czynności prawnych oraz w przypadku czynności dokonanych na rzecz osoby działającej w złej wierze (art. 6 ust. 1 ustawy). Ponadto, zgodnie z art. 7 ustawy, rękojmia nie działa przeciwko:

1) prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu,

2) prawu dożywocia,

3) służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej,

4) służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia.

Z kolei rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych jest wyłączana poprzez: wzmiankę o wniosku, skargę na orzeczenie referendarza sądowego, apelację lub kasację oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości (art. 8 ustawy). Warto również zwrócić uwagę na art. 11 ustawy. Otóż w przepisie tym ustawodawca postanowił: „Ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości, ujawnione w księdze wieczystej, ma pierwszeństwo przed takim prawem nieujawnionym w księdze”.

Każda księga wieczysta składa się z czterech działów. Pierwszy z nich obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością, drugi natomiast zawiera wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego, z kolei trzeci dział przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipotek, na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek, zaś czwarty przeznaczony jest na wpisy dotyczące hipotek (art. 25 ust. 1 pkt 1-4 ustawy).

Zgodnie z art. 26 ust. 1 ustawy podstawę oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej stanowią dane z ewidencji gruntów i budynków. Wpis do księgi wieczystej posiada charakter retroaktywny. Oznacza to, iż wpis ma moc wsteczną. Jak już wcześniej wspomniano, każdy zainteresowany ma prawo zapoznać się z treścią ksiąg wieczystych. Jednakże księgi nie mogą być wydawane poza siedzibę sądu. Obecnie możliwe jest również przeglądanie ksiąg wieczystych za pomocą internetu. Księgi wieczyste to niezwykle pomocne narzędzie. Zapewniają one bowiem bezpieczny obrót nieruchomościami. Chronią one interesy zarówno nabywców, jak i właścicieli nieruchomości.