Dobre perspektywy polskiego rynku nieruchomości

Prognoza oparta jest na liczbie zawieranych transakcji inwestycyjnych, których wartość w pierwszym kwartale wyniosła 250 milionów euro, oraz na liczbie nowych zapytań skierowanych do CBRE.  

“Poprawa infrastruktury w Polsce, w tym nowe obwodnice, autostrady, modernizacja szlaków kolejowych oraz nowa linia metra w Warszawie stymulują wzrost rynku nieruchomości poprzez tworzenie nowych lokalizacji uznawanych za atrakcyjne przez deweloperów. Dotyczy to wszystkich segmentów rynku: biur, powierzchni handlowych oraz magazynowych. Optymizmem napawają kluczowe wskaźniki polskiej gospodarki, w tym imponujący wzrost PKB, wysoki poziom produkcji przemysłowej, silny eksport oraz dynamiczny wzrost konsumpcji. Największym zmartwieniem polskiej gospodarki w 2012 r. są zawirowania na rynkach strefy euro, dodatkowo podsycane przez kłopoty budżetowe wielu państw Unii Europejskiej”, powiedział Colin Waddell, dyrektor zarządzający CBRE w Polsce.

Rynek biurowy rozwija się stabilnie

Wyniki za pierwszy kw. 2012 r. potwierdzają stabilny rozwój rynku nieruchomości biurowych w Warszawie. W pierwszym kw. 2012 r. w stolicy wynajęto łącznie 125 000 m. kw. powierzchni biurowej, o 37% mniej niż w analogicznym okresie 2011 r. oraz o 6% mniej niż w czwartym kw. 2011 r. Jednak biorąc pod uwagę liczbę zapytań skierowanych do CBRE, tempo finalizowania umów najmu powinno wzrosnąć i osiągnąć poziom porównywalny do ubiegłorocznego.

Największe umowy zawarte w pierwszym kwartale br. to umowa typu pre-let zawarta przez ING Group na wynajem powierzchni w realizowanej inwestycji Plac Unii oraz zajęcie nowej siedziby przez Jeronimo Martins. Jednocześnie mocno rośnie podaż – w pierwszym kw. 2012 r. łączna powierzchnia biurowa w Warszawie wzrosła o 48 000 m. kw. i wynosi obecnie ponad 3,6 miliona m. kw. Ilość wolnej powierzchni do wynajęcia również wzrosła i wynosiła średnio 7,3%. Jednak zdaniem CBRE popyt na powierzchnię biurową w nadchodzących latach utrzyma się na dobrym poziomie, co spowoduje, że nowa powierzchnia stopniowo znajdzie najemców.

Czytaj również: Co piąte mieszkanie z niższą ceną

Rozwija się także rynek powierzchni biurowych w innych dużych miastach. Kilku zagranicznych inwestorów planuje uruchomienie w Polsce lub powiększenie już istniejących centrów usług. W pierwszym kw. 2012 r. na rynkach regionalnych zawarto umowy najmu na ponad 100 000 m. kw. powierzchni biurowej. Najpopularniejsze okazały się Trójmiasto i Kraków.  W połączeniu z niewielką ilością rozpoczętych inwestycji w miastach regionalnych przekłada się to na niski odsetek wolnych powierzchni, szczególnie we Wrocławiu (5%) i w Trójmieście (7%).

Stawki czynszu w najlepszych lokalizacjach warszawskiego Centralnego Obszaru Biznesu (CBD – Central Business District) powoli rosną (obecnie wynoszą 26 – 27 euro/m. kw./miesięcznie), podczas gdy w innych lokalizacjach pozostają na stabilnym poziomie. Rosnący popyt na powierzchnie biurowe w najbardziej pożądanych lokalizacjach może wywierać presję na wzrost stawek czynszu w 2012 r., szczególnie w takich miastach jak Kraków czy Wrocław.

Czytaj również: Gdzie jest najwięcej mieszkań deweloperskich?

Silny popyt na powierzchnie handlowe w Warszawie

Na warszawskim rynku nieruchomości handlowych dominuje popyt – w pierwszym kw. 2012 r. wolne powierzchnie stanowiły zaledwie 0.8% łącznych zasobów. CBRE przewiduje, że bardzo ograniczona w stosunku do istniejącego popytu ilość nowych inwestycji w latach 2012-2013 doprowadzi w przyszłości do dalszego rozchwiania stołecznego rynku, co skutkować będzie kolejnymi wzrostami stawek czynszów powierzchni handlowych, i to nie tylko w najlepszych centrach.

Wśród niewielu realizowanych obecnie inwestycji w nowe powierzchnie handlowe w stolicy znajdują się m.in. Galeria Miejska Plac Unii, gdzie w 2013 r. oddanych do użytku zostanie 15 300 m. kw. powierzchni najmu. 60% tej powierzchni jest już wynajęte. W pierwszym kw. 2012 r. rozpoczęła się budowa trzech kolejnych projektów, których zakończenie planowane jest na 2013 r. – są to Auchan Łomianki (33 600 m. kw.), Factory Annopol (14 000 m. kw.) oraz Galeria Brwinowska (10 000 m. kw.).

Stawki czynszu za powierzchnie handlowe w Warszawie są najwyższe w Polsce – w najlepszych lokalizacjach wynoszą 75 – 90 euro/m. kw./miesiąc, a średnio w stolicy 30 – 45/ euro/m. kw./miesiąc. Niedobór wolnej powierzchni handlowej w Warszawie powoduje wzrost cen. W miastach regionalnych, takich jak Katowice, Łódź, Poznań czy Gdańsk sytuacja wygląda inaczej. Tam wolna powierzchnia handlowa dostępna jest od ręki, a stawki czynszu w najlepszych lokalizacjach wynoszą 30 - 50 euro/m. kw./miesiąc.

Rośnie podaż powierzchni magazynowych, spada ilość wolnej powierzchni

Dobrze rozwijał się w pierwszym kwartale rynek powierzchni magazynowych. CBRE donosi, że najęto w sumie blisko 480 000 m. kw., co oznacza prawie 10% wzrostu w porównaniu z poprzednim kwartałem. Ponad 350 000 m. kw. (czyli 70%) tej powierzchni wynajęto w odległości ponad 80 km od Warszawy. W Polsce mamy obecnie 7,1 milionów m. kw. nowoczesnych powierzchni magazynowych. W pierwszym kw. 2012 r. ukończono kilka inwestycji o łącznej powierzchni ponad 215 000 m. kw.

Ponadto według danych CBRE blisko 230 000 m. kw. znajdowało się w tym czasie w budowie, w tym 25 000 m. kw., których budowa rozpoczęła się w pierwszym kwartale br. Poprawę na rynku najmu magazynów potwierdza spadający odsetek wolnych powierzchni, szczególnie na rynkach regionalnych: na Śląsku do 3%, w Poznaniu do 5,5% i we Wrocławiu do 7.5%. Średnio odsetek wolnych powierzchni magazynowych w Polsce spadł w pierwszym kw. 2012 r. poniżej 11,5%.