Mieszkania dwupokojowe nadal najchętniej kupowane

280 tys. zł – tyle wynosi przeciętna ofertowa cena za dwa pokoje na rynku pierwotnym w Polsce – podaje serwis Tabelaofert.pl. Oczywiście w poszczególnych aglomeracjach widać spore różnice w cennikach deweloperów. Na najdroższym Mazowszu dwupokojowe „M” kosztuje przeciętnie 326 tys. zł. Znacznie taniej w regionach: na Dolnym Śląsku deweloperzy oferują „dwójki” za 266 tys. zł, w Łodzi i okolicach – za 221 tys. zł, a na Pomorzu wyjściowa stawka oscyluje wokół 228 tys. zł.

– Pamiętajmy, że klienci przeważnie poszukują ofert o powierzchniach 45-60 mkw. Zwykle są to więc dwa pokoje lub kompaktowe „trójki”. Stąd ich ceny są stabilne, a w popularnych lokalizacjach nawet się zwiększają – zapewnia Wioletta Kleniewska, dyrektor sprzedaży i marketingu Polnordu.

Popularne „M”

Deweloperzy w swych inwestycjach przewidują duży udział mieszkań dwupokojowych. Ich odsetek obejmuje 40 proc., a w niektórych przypadkach nawet i ponad 50 proc. całego projektu. Jednocześnie najatrakcyjniejsze „dwójki” znikają z rynku w błyskawicznym tempie, nierzadko nawet na etapie przysłowiowej „dziury w ziemi”. Z ostatniego raportu Amron - Sarfin wynika, że np. w Warszawie największym powodzeniem (24,5 proc. nabywców) cieszą się lokale liczące 45-55 mkw., czyli właśnie dwa pokoje, ewentualnie „trójki”. Jak z kolei wylicza Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, dwupokojowe lokale obecnie stanowią aż 44 proc. wszystkich „M” oferowanych przez warszawskich deweloperów. Analogiczne wyniki z innych metropolii to: 47 proc. w Krakowie, 44 proc. w Łodzi i we Wrocławiu, 52 proc. w Poznaniu i 41 proc. w Gdańsku.

– Mieszkania tego typu, w segmencie popularnym, uchodzą za dość tanie i jednocześnie są o wiele bardziej praktyczne niż kawalerki. Są również korzystnym rozwiązaniem dla inwestora, który może liczyć na wyższą stopę zwrotu z najmu dwóch pokoi niż jednego – tłumaczy Wioletta Kleniewska – Można się spodziewać, że w kolejnych latach deweloperzy będą nadal utrzymywali wysoki udział tego typu lokali – prognozuje.

Polnord oferuje obecnie dwa pokoje we wszystkich realizowanych inwestycjach, m.in. w projekcie Brzozowy Zakątek, powstającym w stołecznym Miasteczku Wilanów. Lokale te mają najbardziej popularne wśród klientów metraże – od 38 do 52 mkw. Pierwszy etap tej inwestycji, liczący w sumie 124 mieszkania, zostanie oddany w przyszłym roku. Jak jednak zaznaczają przedstawiciele dewelopera, dwa pokoje rozchodzą się jak ciepłe bułeczki. Polnord ma również w sprzedaży „dwójki” w swych trójmiejskich projektach, m.in. w III etapie 2 Potoków przy ul. Guderskiego w Gdańsku. Jednak do kupienia pozostało niewiele ofert – ponieważ lokale te, już gotowe, kosztują od 3990 zł za mkw., budzą żywe zainteresowanie wśród klientów. Nieco więcej „dwójek” jest do wzięcia w kolejnym, IV etapie inwestycji, który trafił do sprzedaży w listopadzie 2015 r. Tu do kupienia są dwa pokoje o pow. 36m2. Będą gotowe pod koniec br.

- Jeżeli chodzi o ceny nowych mieszkań dwupokojowych o pow. do 60 mkw., „najdroższą” lokalizacją oczywiście jest Warszawa. Tamtejsi deweloperzy przeciętnie wyceniają 1 mkw. mieszkania dwupokojowego na 7640 zł. W stosunku do wyników sprzed roku, największe zmiany cen odnotowano w Krakowie (-1 proc.), Poznaniu (+3,83 proc.) i Gdańsku (-2,39 proc.). We Wrocławiu, Łodzi i Warszawie zmiany były jeszcze mniejsze. To dobrze odzwierciedla trendy dotyczące całego rynku. Dlatego można oczekiwać, że w kolejnych miesiącach koszt zakupu mieszkania dwupokojowego będzie raczej stabilny. Przejściowe wstrzymanie dopłat MdM z puli na 2017 r. (od lipca lub sierpnia br.) może skutkować spadkami cen w takich miastach jak Poznań, Gdańsk i Łódź – prognozuje Andrzej Prajsnar.

Czytaj również: W czasie urlopu warto pomyśleć o zakupie własnego "M". Wakacyjne oferty deweloperów

W polskiej walucie

Mimo sporego udziału zakupów inwestycyjnych, szacowanego na poziomie 10 – 20 proc. w zależności od lokalizacji i rodzaju projektu, zdecydowana większość klientów jest zdana na pomoc banków. A ta nieco osłabła w ostatnich miesiącach, bo jak szacują przedstawiciele Lion’s Bank, obecnie rodzina może pożyczyć na mieszkanie aż o 103 tys. zł mniej niż rok temu, co jest efektem wprowadzenia m.in. podatku bankowego. Z drugiej strony, jak zauważa Marcin Drogomirecki z Morizon.pl, większość banków zareagowała już także na najnowszy podatek, więc teraz nie przewiduje się wzrostu marży i tym samym kosztów kredytu. – Obecnie kredyt w PLN jest dobrym rozwiązaniem, ponieważ ryzyko walutowe może całkowicie zniweczyć wszelkie oszczędności wynikające ze stóp procentowych. Do połowy 2017 r. stopy procentowe w Polsce pozostaną na obecnym poziomie, więc koszty kredytowe nie powinny ulec zmianie – prognozuje Drogomirecki. Stabilny popyt na kredyty hipoteczne potwierdzają m.in dane Amron – Sarfin, według których w I kw. 2015 r. udzielono 42,2 tys. nowych kredytów a w I kw. 2016 r. – 44,7 tysięcy.

Według wyliczeń FinPack najbardziej atrakcyjne kredyty hipoteczne zaciągnięte na zakup upragnionej „dwójki” w cenie średniej krajowej, czyli za 280 tys. zł, oznaczają miesięczne raty spłaty zobowiązań w wysokości co najmniej 1,1 tys. zł. Jak jednak zauważa Sławomir Rykalski, członek zarządu FinPack, z taką ratą mogą się liczyć klienci o dochodach na poziomie ok. 4,6 tys. zł na gospodarstwo domowe. – Sprawa miałaby inny obrót, gdyby zmieniona została forma dochodu. Umowa o pracę na czas nieokreślony jest przez banki postrzegana najlepiej. Dochody np. z działalności czy też umowy o dzieło uchodzą za mniej stabilne i ich wysokość w algorytmach wyliczania zdolności często jest sztucznie pomniejszana – tłumaczy Sławomir Rykalski.

Najlepsze oferty kredytu hipotecznego zaciągniętego na zakup dwupokojowego mieszkania

Założenia symulacji:

- cena mieszkania: 280 tys. zł

-wkład własny, min. 10 proc. czyli 28 tys. zł (choć teoretycznie wymagalny jest min. 15 proc. wkładu, większość banków oferuje kredyt przy niższym wkładzie własnym, wymagając dodatkowego ubezpieczenia)

- wysokość kredytu: 252 tys. zł

- okres spłaty kredytu: 30 lat

- potencjalni kredytobiorcy: małżeństwo, w wieku ok. 30 lat, z jednym dzieckiem, bez innych zobowiązań kredytowych, oboje posiadający umowę o pracę na czas nieokreślony, miesięczny przychód małżonka: 2,5 tys. zł, miesięczny przychód małżonki: 2,1 tys. zł

Czytaj również: Zakup mieszkania inwestycją na lata