Najem zwrotny wchodzi do retailu – firmy uwalniają kapitał na rozwój

Jak pokazuje badanie przeprowadzone przez UCE RESEARCH i INWI, 39,7% osób z szeroko pojętej branży handlowej twierdzi, że w swojej pracy zawodowej spotkało się już z pojęciem najmu zwrotnego (sale and leaseback). Mogło mieć z nim do czynienia w praktyce lub tylko słyszało o tym. – Jeszcze kilka lat temu najem zwrotny był kojarzony przede wszystkim z sektorem przemysłowym i biurowym. Dziś obserwujemy jego wyraźną ekspansję w kierunku retailu. To sygnał, że rynek dojrzewa do wykorzystywania bardziej zaawansowanych narzędzi finansowania nieruchomości – stwierdza Agnieszka Radkiewicz, Business Development Manager w INWI, jedna z konsultantek merytorycznych badania.

Jak komentuje Karolina Skurczyńska, Dyrektor ds. Sale & Leaseback i Transakcji w INWI, druga z konsultantek merytorycznych badania, firmy handlowe zaczynają dostrzegać, że sale and leaseback to nie tylko sposób na uwolnienie kapitału. To także narzędzie budujące elastyczność bilansową i umożliwiające bardziej świadome zarządzanie aktywami. – W realiach rosnących kosztów finansowania i presji na marże, model ten może zwiększać odporność biznesu. Poprawia jego płynność finansową, umożliwiając ekspansję, modernizację placówek i inwestycje operacyjne – dodaje ekspertka.

Czytaj również: Nowe cele EPBD: wszystkie budynki w UE bezemisyjne do połowy stulecia

Autorzy badania wyjaśniają, że najem zwrotny umożliwia uwolnienie kapitału zamrożonego w nieruchomościach i jego przeznaczenie na rozwój biznesu, ekspansję czy inwestycje operacyjne. – Rosnące zainteresowanie sale & leaseback widać nie tylko w sektorze handlowym. Korzystają z niego też międzynarodowe korporacje, fundusze private equity, instytucje finansowe i banki – zauważa Karolina Skurczyńska.

Do tego badanie wykazało, że 38% osób z branży handlowej jeszcze nie słyszało o najmie zwrotnym. W opinii Agnieszki Radkiewicz, to pokazuje, że świadomość w tym zakresie jest nadal ograniczona.  Transakcje sale and leaseback znajdują się na styku finansowania nieruchomości i finansowania korporacyjnego, dlatego wymagają bardziej złożonych analiz niż tradycyjna sprzedaż czy najem. Kluczowa jest ocena kondycji spółki, parametrów nieruchomości, jej strategicznej roli w biznesie oraz potencjału do generowania stabilnego cash flow w długim horyzoncie.

– To proces porównywalny z analizami stosowanymi przy finansowaniu instytucjonalnym. Konieczne jest uwzględnienie historii i kondycji spółki, roli nieruchomości w biznesie, jej parametrów oraz potencjału do generowania stabilnego cash flow w długim horyzoncie. Dlatego wiele firm retailowych naturalnie nie miało jeszcze okazji zetknąć się z tą formą transakcji – tłumaczy Karolina Skurczyńska.

Natomiast 22,1% osób z branży handlowej nie pamięta, czy słyszało o ww. rozwiązaniu. Według autorów badania, część z nich mogła zetknąć się z podobnym modelem (np. z leasingiem zwrotnym), ale nie do końca potrafiła odróżnić go od najmu zwrotnego. Branża potrzebuje większej edukacji, przykładów z praktyki i dostępu do rzeczywistych case studies, które pokażą, jak najem zwrotny działa w różnych segmentach.

– W Niemczech, we Francji czy w Wielkiej Brytanii sale and leaseback jest kluczowym elementem strategii kapitałowych największych sieci handlowych, bo umożliwia szybkie pozyskanie kapitału bez utraty operacyjnej kontroli nad nieruchomościami. W Polsce widzimy początek analogicznego trendu. Transakcje realizowane przez takie firmy jak Żabka, Decathlon, Carrefour czy Auchan pokazują, że retail zaczyna traktować nieruchomości jako aktywo inwestycyjne, a nie wyłącznie operacyjne. Niemniej w naszym kraju to rozwiązanie wciąż jeszcze rzadko bywa analizowane z perspektywy strategicznego narzędzia finansowania – uważa Agnieszka Radkiewicz.

Ponadto badanie pokazuje, że 46,8% osób z retailu, które miały już jakąś styczność z najmem zwrotnym, uznaje go za korzystne rozwiązanie dla branży handlowej. – Ludzie zaznajomieni z tematem zapewne wiedzą, że pozwala na uwolnienie kapitału, który można reinwestować w rozwój sieci, modernizację sklepów czy cyfryzację procesów sprzedaży. To zwiększa konkurencyjność firm, poprawia ich efektywność operacyjną i stabilizuje płynność finansową – analizuje Karolina Skurczyńska.

26,5% respondentów, którzy w jakiś sposób zetknęli się z najmem zwrotnym, uważa go za rozwiązanie niekorzystne dla branży handlowej. Zdaniem Agnieszki Radkiewicz, wiele obaw wynika z przekonania, że posiadanie nieruchomości zawsze daje większe bezpieczeństwo niż długoterminowa umowa najmu. To efekt szczególnego przywiązania do własności w Polsce. Jednak w tym rozwiązaniu użytkownik zachowuje pełną kontrolę operacyjną nad obiektem, a transakcja jest projektowana tak, aby chronić interesy obu stron.

– Umowy mogą obejmować dodatkowe zabezpieczenia, takie jak prawo pierwokupu czy warunki przedłużenia najmu, co pozwala firmom zachować pełną swobodę działania. Tymczasem reinwestowanie środków z sale & leaseback w rozwój operacyjny często generuje wyższą i szybciej osiągalną stopę zwrotu niż bierne oczekiwanie na wzrost wartości nieruchomości – uzupełnia ekspertka z INWI.

Natomiast 26,7% osób, które już miały styczność z najmem zwrotnym, nie potrafi go ocenić z perspektywy potrzeb branży. – W kolejnych latach spodziewamy się dynamicznego wzrostu liczby transakcji sale & leaseback na rynku handlowym. Z jednej strony sieci handlowe będą analizować swoje portfolio w kontekście uwolnienia kapitału, a z drugiej – wzrośnie grupa funduszy i inwestorów instytucjonalnych aktywnie poszukujących stabilnych, długoterminowych aktywów. W efekcie najem zwrotny stanie się jednym z kluczowych narzędzi rozwoju sektora retail w Polsce – podsumowuje Karolina Skurczyńska.

Czytaj również: Już prawie co siódma mała firma w Polsce jest własnością obcokrajowców, głównie Ukraińców

Opis metody analitycznej/badawczej

Badanie zostało przeprowadzone metodą CAWI (Computer Assisted Web Interview) przez platformę UCE RESEARCH we współpracy z firmą INWI na próbie 517 respondentów zatrudnionych w branży handlowej (sieci handlowe, producenci FMCG, pośrednicy – np. hurtownie i sektor e-commerce).