Ożywienie na polskim rynku powierzchni magazynowych

W pierwszej połowie 2012 r. oddano do użytku 305 000 m kw. nowych powierzchni magazynowych - dwa razy tyle, co w tym samym okresie ubiegłego roku i ponad dwukrotnie więcej niż w pierwszej połowie 2010 r. Rośnie aktywność najemców w nowych regionalnych ośrodkach logistycznych, wśród których najbardziej aktywne są w tym roku aglomeracja śląska i region Poznania.

Czytaj również: Główne indeksy GPW dotarły do najwyższego poziomu

“Choć większość umów najmu dotyczy projektów budowanych na zamówienie, to średni odsetek wolnych powierzchni magazynowych w Polsce utrzymuje się w okolicach 12% pomimo rosnącego wolumenu powierzchni oddawanych do użytku. Stabilna kondycja polskiego rynku magazynowego jest odbiciem dobrej dynamiki polskiego PKB, który w pierwszym kwartale wzrósł o 3,5%, a prognoza wzrostu na cały rok 2012 wynosi 2,6%, co na tle innych rynków europejskich będzie dobrym wynikiem” – powiedział Patrick Kurowski, dyrektor działu powierzchni magazynowych w CBRE Polska.

Do największych nowych transakcji na rynku magazynowym w pierwszej połowie 2012 r. należała umowa najmu 32 000 m kw. powierzchni w projekcie zrealizowanym przez Panattoni w Legnickich Polach w rejonie Wrocławia na zamówienie dostawcy motoryzacyjnego Lear, a także umowa najmu 35 000 m kw. magazynów w Chmielowie koło Tarnobrzega zawarta przez firmę Pilkington, producenta szkła i szyb zespolonych. Wśród innych dużych transakcji należy wymienić umowę najmu 33 800 m kw. powierzchni w Prologis Park Dąbrowa na Śląsku, zawartą przez DHL, część największej na świecie grupy logistycznej, a także renegocjowaną umowę najmu 18 000 m kw. w Prologis Park Teresin koło Warszawy przez operatora logistycznego Schenker.

Czytaj również: Aquarius Business House

W Polsce istnieje obecnie 7,23 mln m kw. nowoczesnej powierzchni magazynowej, z czego 305 000 m kw. oddano do użytku w pierwszej połowie 2012 r. Również w pierwszym półroczu br. rozpoczęto budowę kolejnych obiektów magazynowych o łącznej powierzchni 200 000 m kw. Sektor I, czyli obszar położony w odległości do 15 km od centrum Warszawy, dysponuje obecnie łączną powierzchnią 630 000 m kw. magazynów komercyjnych i obiektów logistycznych. Są to głównie obiekty wielofunkcyjne, oferujące najemcom mniejsze powierzchnie, zlokalizowane blisko głównych dróg i lotniska.

 Odsetek wolnych powierzchni w Sektorze I wynosi obecnie 14%.  Sektor II, obejmujący obszar w odległości 15 do 80 km od centrum Warszawy, to przede wszystkim duże parki dystrybucyjne dedykowane operatorom logistycznym. Łączna powierzchnia magazynowa w Sektorze II wynosi 2,1 mln m kw., a odsetek wolnych powierzchni na koniec czerwca 2012 r. wynosił 19%. Sektor III to parki logistyczne zlokalizowane ponad 80 km od Warszawy, w kilku ośrodkach regionalnych, z których największe to aglomeracja śląska, Polska centralna, region Poznania, region Wrocławia, region północny z Trójmiastem, Szczecin, Kraków oraz region wschodni z Rzeszowem i Dębicą. Dysponują one łączną powierzchnią 4,5 mln m kw., a odsetek wolnych powierzchni wynosi tu obecnie średnio 8%, w porównaniu do 10% rok temu.

“Obserwujemy rosnące zainteresowanie najemców parkami logistycznymi w ośrodkach regionalnych na terenie Polski, co może być wynikiem znacznych inwestycji infrastrukturalnych w ostatnich latach, dzięki czemu powstały nowe lokalizacje atrakcyjne dla logistyki. Widzimy także rozwój w regionach, które do tej pory zostawały w tyle za głównymi ośrodkami, w tym w regionie północnym wokół Gdańska, a także regionie wschodnim w okolicach Rzeszowa i Dębicy. Biorąc pod uwagę planowane w Polsce dalsze inwestycje w infrastrukturę, taki trend będzie się prawdopodobnie utrzymywał”, - dodał Patrick Kurowski.

Stawki czynszu za wysokiej jakości powierzchnie magazynowe w Polsce kształtują się obecnie od 2,80 - 3,50 euro za m kw. miesięcznie w Sektorze II (15 – 80 km od Warszawy), 3,00 – 3,50 euro za m kw. miesięcznie w Sektorze III (inne regiony kraju), do 4,50 – 5,00 euro za m kw. miesięcznie w Sektorze I (do 15 km od centrum Warszawy) i pozostają na stabilnym poziomie.

Jeśli chodzi o rynek inwestycyjny, liczba transakcji w segmencie magazynowym jest nadal niska w porównaniu do segmentu biur i obiektów handlowych, co wynika głównie z ograniczonej podaży wysokiej jakości obiektów oferowanych do sprzedaży. W pierwszym kwartale 2012 r. sfinalizowano jedną transakcję inwestycyjną na rynku magazynowym – Hines zakupił portfel Prologis za kwotę 96 mln euro. W drugim kwartale zamknięto dwie transakcje: BPH FIZ zakupił Ideal Idea Park II w Warszawie, a Goodman sprzedał projekt zrealizowany na zamówienie Case Tech w Legnicy. Stopy zwrotu z inwestycji w wysokiej klasy obiekty magazynowe wynoszą obecnie 7,75% i są nieco wyższe niż dla inwestycji na rynku obiektów biurowych i handlowych.