Zakup mieszkania na wynajem

Punktem wyjścia każdej inwestycji powinna być symulacja i zestawienie możliwych do osiągnięcia dochodów z kosztami koniecznymi do poniesienia. Oszacowana w ten sposób stopa zwrotu daje orientację o opłacalności inwestycji. Należy mieć oczywiście świadomość specyfiki tej formy inwestycji – a więc czasochłonności i ryzyk związanych zarówno z zakupem, wynajmem jak i zarządzaniem całą operacją (przedstawiliśmy je w dwóch poprzednich artykułach cyklu). Decyzja o inwestycji powinna zatem uwzględniać wpływ wszystkich czynników.

Czytaj również: Czy biuro wpływa na wyniki pracy?

Przed zakupem mieszkania należy zastanowić się i uwzględnić takie czynniki, jak:

- Lokalizacja (gdzie mieszkania są atrakcyjne cenowo, jakie są trendy cenowe w danych lokalizacjach, czy rozważane lokalizacje są dobrze skomunikowane z centrum miasta, czy w pobliżu znajdują się uczelnie wyższe, jaka jest najbliższa infrastruktura społeczna….);

- Konieczność zapewnienia miejsca postojowego dla auta (pod tym względem zdecydowanie warto polecić zakup miejsca postojowego w garażu podziemnym, starsze mieszkania w blokach z wielkiej płyty nie dają takiej możliwości a często w ich pobliżu liczba wolnych miejsc parkingowych jest niewystarczająca );

- Wybór typu mieszkania (najbardziej uniwersalnym typem mieszkania są lokale 2-pokojowe, mieszkania takie najłatwiej odsprzedać, także popyt ze strony potencjalnych najemców jest najsilniejszy na lokale tego typu);

- Decyzja o standardzie mieszkania (czy typowy segment popularny – czy apartamentowy – dopasowanie do potencjalnych nabywców).

Decyzja o zakupie konkretnego mieszkania powinna uwzględniać oczywiście budżet, jakim dysponujemy. Aby ułatwić jej podjęcie, analitycy Działu Badań i Analiz Emmerson Realty dokonali symulacji, w której przyjęto, że inwestor zamierza zainwestować w typowe mieszkanie 2-pokojowe o pow. 46 mkw. w dzielnicach, w których dominuje segment popularny, w Warszawie, Krakowie i we Wrocławiu. Obliczenia bazujące na średnich cenach i stawkach wynajmu pochodzących z serwisu otoDom.pl przedstawia poniższe zestawienie:

lPowyższe obliczenia zakładają, że inwestor kupuje typowe mieszkanie 2-pokojowe w dzielnicach największych lokalnych rynków mieszkaniowych w Polsce, po średniej cenie ofertowej (dane serwisu OtoDom.pl). Dla ułatwienia obliczeń nie uwzględniono kosztów amortyzacji mieszkania, nie założono także zmiany cen ani stawek wynajmu. Przyjęto, że właściciel otrzymuje dochód za 11 miesięcy w roku (jeden miesiąc w roku założono jako okres niezbędny na znalezienie najemcy).

Czytaj również: Program MdM nie taki pomocny

Założono, ze kupując mieszkanie na rynku wtórnym właściciel wyda 100 zł/mkw. na jego odświeżenie, natomiast w wypadku rynku pierwotnego wyda 500 zł/mkw. na wykończenie. W wypadku zakupu mieszkania na rynku pierwotnym założono zakup miejsca postojowego (dzięki czemu wynajmujący uzyska dodatkowy dochód za jego wynajęcie). Założono także opłatę za notariusza oraz opodatkowanie umowy najmu.Porównanie możliwych do osiągnięcia stóp zwrotu z poziomem oprocentowania lokat bankowych oraz obligacji da indywidualna odpowiedź, czy gra jest warta świeczki. Jeżeli przyjąć, że obecnie można założyć lokatę na 12 miesięcy z oprocentowaniem 3,5% (średnie oprocentowanie dostępne obecnie na tym rynku), to zakup mieszkania na wynajem jest bardziej opłacalną opcją. Jeszcze lepiej wygląda porównanie ze stopą zwrotu obligacji skarbowych – przykładowo najnowsze obligacje Skarbu Państwa – „Lutowa 7-ka” oprocentowane są na poziomie 2,62% w skali roku, a oprocentowanie obligacji 2-letnich wynosi 3% w skali roku.Przemysław Kotwicki z serwisu otoDom.pl dodaje, że kluczowymi parametrami determinującymi opłacalność inwestycji jest zakup mieszkania w atrakcyjnej, jak najniższej cenie, a także znalezienie solidnego najemcy, który ograniczy liczbę miesięcy bez dochodu dla właściciela.

Czytaj również: Najważniejsze inwestycje na polskim rynku nieruchomości komercyjnych

Największą szansę na najwyższą stopę zwrotu w grupie analizowanych trzech lokalnych rynków mieszkaniowych mają inwestorzy na Bemowie w Warszawie, powodem tego stanu rzeczy jest większy dochód generowany przy wynajmie mieszkania, który nawet przy wyższych cenach zakupu mieszkań sprawia, że spodziewana stopa zwrotu jest tam najwyższa.Na koniec naszych rozważań warto zwrócić uwagę na jeszcze jeden aspekt: we wszystkich scenariuszach teoretycznie wyższą stopę zwrotu powinny przynieść mieszkania zakupione na rynku pierwotnym. Inwestycja może stać się jeszcze bardziej opłacalna, gdy uwzględni się wzrost ceny mieszkania, który powinien pojawić się przy dłuższym terminie inwestycji.

Agata Polińska, serwis otoDom.plJarosław Mikołaj Skoczeń, ekspert nieruchomości otoDom.pl