Czego właściciel nie może zrobić najemcy

Rz: Czytelnik wynajął mieszkanie. Zamiast deklarowanych dwóch osób – mieszka w nim czwórka. Jego zdaniem zniszczenia lokalu będą w związku z tym większe. Czy jest to powód do rozwiązania umowy najmu?

Joanna Krawczyk, aplikant radcowski, Kancelaria bnt Neupert Zamorska & Partnerzy : W tym przypadku wiele zależy od sformułowania umowy najmu oraz od tego, kim są zamieszkujące wraz z najemcą osoby. W przypadku umowy na czas nieokreślony wypowiedzieć ją będziemy mogli zawsze w terminach ustawowych, pod warunkiem że zachowanie najemcy będzie spełniało kryteria ustawowych przyczyn wypowiedzenia (zawartych w przepisach o najmie w kodeksie cywilnym lub w ustawie o ochronie lokatorów).

Trudniej jest z umową na czas określony. Taką umowę możemy wypowiedzieć tylko wtedy, jeśli wpisaliśmy do umowy przyczyny, z których wypowiedzenie może nastąpić. Jeśli wśród nich jest przekroczenie określonego limitu osób zamieszkujących lokal, to nie ma problemu z wypowiedzeniem. Pamiętajmy także, że ustne ustalenia są również ważne i wiążące, ale w razie sporu będzie nam trudno je udowodnić przed sądem – dlatego dla bezpieczeństwa zawsze lepiej jest spisać treść umowy przed jej zawarciem.

A jeśli w umowie nie ma nazwisk osób, które będą mieszkać wraz z najemcą i jest zapisany zakaz użyczania mieszkania innym osobom?

Wtedy, co do zasady, najemca nie powinien udostępniać mieszkania innym osobom (wyjątkiem będą goście). Wyjątek dotyczy jednak małżonków i tworzonej przez nich rodziny. Zgodnie z art. 680 (1) k.c. mieszkanie wynajęte ma zawsze służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych tej rodziny. Czyli jeśli rodzina powiększy się o dzieci lub dzieci adoptowane, a nawet wprowadzi się niedomagająca babcia jednego z małżonków, to nie jest to podstawa do wypowiedzenia.

czytaj dalej...