Handlujesz ziemią, płać podatek z działalności

Może je pomniejszyć o koszty, ale tylko takie, które są udokumentowane. To wnioski z wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 30 stycznia 2009 r. (II FSK 1545/07).

Przychody z działalności...

Małżonkowie kupili grunty rolne, a następnie je przekształcili, podzielili, uzbroili w infrastrukturę techniczną i sprzedali. Uznali, że przychody powinni rozliczyć w ramach źródła „odpłatne zbycie nieruchomości”, o którym mówi art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT. Fiskus zakwalifikował je jednak do przychodów z działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT) i określił dochód na podstawie art. 24 ust. 2 ustawy o PIT.

...można pomniejszyć o koszty...

Także WSA w Poznaniu, do którego podatnicy złożyli skargę, uznał, że „sprzedaż działek miała charakter działalności gospodarczej, bowiem była wykonywana w sposób ciągły, zorganizowany, profesjonalny, w znacznym rozmiarze i miała na celu osiągnięcie dochodu”.

Podkreślił, że osoba prowadząca działalność powinna założyć księgę przychodów i rozchodów i ewidencjonować w niej zdarzenia gospodarcze. Dotyczy to także wydatków, które chce zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów. Powinny one być potwierdzone dowodami księgowymi. Tymczasem przedstawione przez podatników zestawienie kosztów było szacunkowe, a wydatki nie zostały należycie udokumentowane. Reasumując, sąd nie zgodził się ze skarżącymi małżonkami, którzy domagali się oszacowania przychodów. Podzielił natomiast stanowisko fiskusa, że kosztem podatkowym mogą być tylko należycie udokumentowane wydatki.

...ale tylko udokumentowane

Potwierdził to również NSA. Jak czytamy w orzeczeniu: „Jeżeli podatnik nie dba o należyte dokumentowanie zdarzeń gospodarczych rzutujących na jego sytuację prawnopodatkową, nie może domagać się następnie określenia podstawy opodatkowania w drodze oszacowania w nadziei, że szacowanie takie może podstawę opodatkowania obniżyć w porównaniu do podstawy określonej na podstawie dokumentów źródłowych, którymi dysponuje”. Organy podatkowe nie musiały więc szacować podstawy opodatkowania, skoro wysokość przychodów nie budziła wątpliwości, a koszty wynikały z dowodów posiadanych przez podatników. Wprawdzie twierdzili oni, że nie są to wszystkie koszty, ale nie przedstawili dokumentów potwierdzających inne wydatki.

Sprzedaż z zyskiem

Warto też przyjrzeć się sprawie rozpatrzonej przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie (wyrok z 25 czerwca 2008 r., I SA/Ol 201/08). Małżonkowie w ciągu dwóch lat sprzedali 33 działki (zabudowane i pod zabudowę). Fiskus uznał więc, że prowadzili działalność w zakresie obrotu nieruchomościami, i określił zaległy podatek wraz z odsetkami.

Jak argumentowały organy podatkowe, „czynności polegające na wielokrotnym zawieraniu umów sprzedaży nieruchomości z zyskiem są – ze względu na przedmiot, skalę przedsięwzięcia, zawodowy i powtarzalny charakter działań, podporządkowanie zasadzie racjonalnego gospodarowania oraz uczestnictwo w obrocie gospodarczym – działalnością gospodarczą, stanowiącą źródło przychodu, określone w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT”.

Przygotowania do transakcji

Zdaniem fiskusa potwierdzają to m.in. następujące okoliczności:

- podział gruntów,

- uzbrojenie terenu pod zabudowę mieszkalną (wykonanie sieci wodociągowej z przyłączami i kanalizacji sanitarnej oraz przyłączenie do sieci energetycznej),

- podejmowanie czynności zmierzających do rozpoczęcia budowy domów jednorodzinnych (m.in. wystąpienie do urzędu gminy z wnioskami o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu),

- oferta sprzedaży działek (ogłoszenia w gazecie),

- proponowanie budowy domów na sprzedanych działkach (potwierdzają to zeznania osób, które kupiły grunty).

Podsumowując, „profesjonalny charakter działań na rynku nieruchomości świadczy o prowadzeniu w tym zakresie działalności gospodarczej”.

Profesjonalnie i w zorganizowany sposób

Podobnie ocenił okoliczności tej sprawy olsztyński WSA. Podkreślił, że przychody są kwalifikowane do źródła „działalność gospodarcza”, uwzględniając „ilość zbywanych nieruchomości, podejmowane przez podatnika działania dla zwiększenia ich wartości a także inne, związane z organizacją sprzedaży”. Organy podatkowe prawidłowo więc oceniły materiał dowodowy. Sprzedaż działek w sposób ciągły i zorganizowany nie jest bowiem zaspokajaniem zwykłych potrzeb podatnika bądź zwykłym gospodarowaniem swoim mieniem. Podejmowane przez niego czynności potwierdzają zawodowy i profesjonalny charakter działań.

czytaj więcej...