Kiedy lepszy najem, a kiedy dzierżawa

Zasady dzierżawy regulują przede wszystkim przepisy kodeksu cywilnego (art. 693 – 709 k.c.). Zgodnie z nimi właściciel może oddać nieruchomość (lub inną rzecz) na czas oznaczony lub nieoznaczony do korzystania wraz z prawem pobierania pożytków. W zamian dzierżawca zobowiązuje się płacić mu czynsz.

Dzierżawę traktuje się jako odmianę najmu, obie te umowy różnią się między sobą przede wszystkim tym, że z dzierżawy czerpie się pożytki, a z najmu – już nie (art. 694 k.c.).

Przykład

Jeżeli przedmiotem umowy jest tylko korzystanie z określonego lokalu, wtedy wchodzi w grę umowa najmu, jeżeli natomiast chodzi o lokal wraz z urządzeniami technicznymi oraz zaangażowanymi pracownikami wraz z prawem pobierania pożytków, jakie one przynoszą – wtedy w grę wchodzi umowa dzierżawy.

Przepisy są rygorystyczne, gdy chodzi o poddzierżawę. Dzierżawca nie może tego uczynić bez zgody nawet do bezpłatnego używania. Jeżeli nie zastosuje się do tego zakazu, wówczas właściciel ma pełne prawo zerwać z nim umowę, nawet bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Termin i forma

Umowa dzierżawy jest umową terminową. Oznacza to, że trzeba wskazać koniecznie czas jej trwania – może to być okres oznaczony, jak np. pięć lat, jak i nieokreślony, w tym ostatnim wypadku dzierżawa skończy się po upływie okresu jej wypowiedzenia.

Umowa dzierżawy może być zawarta w dowolnej formie, a więc ważna będzie nawet ustna. Lepiej jednak zachować formę pisemną. W razie sporu będzie ona dowodem w sprawie i pozwoli rozstrzygnąć, kto miał rację.

czytaj więcej...