Komu przysługuje mieszkanie komunalne

Oprócz obowiązku tworzenia warunków zaspokajania potrzeb mieszkaniowych na gminy nałożony został obowiązek dostarczenia lokalu w określonych sytuacjach.

Po pierwsze, najemcy, który musiał opuścić zajmowany przez siebie lokal, ponieważ budynek, w którym się on znajdował, wymaga przeprowadzenia remontu lub jest przeznaczony do rozbiórki. W takim wypadku gmina obowiązana jest zapewnić lokal zamienny oraz opłacić koszty przeprowadzki.

Po drugie, na gminach ciąży obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego osobom eksmitowanym. Jeżeli w wyroku orzeczono o uprawnieniu dwóch lub więcej osób, gmina jest obowiązana zapewnić im co najmniej jeden lokal socjalny (art. 14 ust. 1 i 2 o.p.l.). Konsekwencją braku orzeczenia uprawnień do otrzymania lokalu socjalnego jest brak określonego obowiązku gminy.

Albo lokum...

Ustawodawca wskazał więc dwa rodzaje lokali w zależności od powodów utraty tytułu prawnego. Podział ten jest znaczącym rozróżnieniem warunkującym standard dostarczanych lokali, a tym samym standard dalszych warunków mieszkaniowych, w jakich będzie przebywał lokator. Aby przybliżyć różnicę, należy przyjrzeć się definicjom zawartym w ustawie dotyczącym tych dwóch rodzajów mieszkań.

Mówiąc o lokalu socjalnym, należy przez to rozumieć lokal: nadający się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny, którego powierzchnia pokoi przypadająca na członka gospodarstwa domowego najemcy nie może być mniejsza niż 5 mkw. A w wypadku jednoosobowego gospodarstwa domowego 10 mkw.

Lokal ten może być o obniżonym standardzie (art. 2 ust. 1 pkt 5).

Mówiąc natomiast o lokalu zamiennym, należy przez to rozumieć lokal znajdujący się w tej samej miejscowości, w której jest położony lokal dotychczasowy, wyposażony w co najmniej takie urządzenia techniczne, w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas, o powierzchni pokoi takiej jak w lokalu dotychczas używanym. Warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa domowego przypada 10 mkw. powierzchni łącznej pokoi, a w wypadku gospodarstwa jednoosobowego – 20 mkw. tej powierzchni.

... albo odszkodowanie

Aby zapewnić równowagę pomiędzy ochroną praw lokatorów a prawami właścicieli, przewidziana została ochrona interesów właściciela. Wyraża się ona przez przyznanie właścicielom w art. 18 ust. 5 ustawy roszczenia odszkodowawczego do gmin za niedostarczenie lokalu socjalnego osobie uprawnionej.

Przepis ten wprowadzony został w związku z koniecznością uwzględnienia wyroków Trybunału Konstytucyjnego z 23 maja 2006 r. (SK 51/05) oraz z 11 września 2006 r. (P 14/06). Oba wyroki dotyczyły zapisów artykułu 18 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, który pierwotnie regulował sprawy roszczeń odszkodowawczych. Ograniczał on jednak wysokość roszczenia odszkodowawczego do kwoty stanowiącej różnicę pomiędzy odszkodowaniem, jakie zobowiązana jest płacić osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego, a kwotą odszkodowania rzeczywiście zapłaconą przez lokatora.

Podstawą wypłaty odszkodowania, o którym mowa w art. 18 ust. 5 ustawy, jest uznanie roszczenia przez gminę lub orzeczenie sądu.

Kodeks cywilny określa przesłanki, które muszą być spełnione łącznie, aby roszczenie odszkodowawcze mogło być uznane za skuteczne. Po pierwsze musi powstać szkoda, następnie należy określić winę sprawcy szkody oraz ustalić związek przyczynowy pomiędzy powstaniem szkody a zawinionym działaniem lub zaniedbaniem sprawcy.

Uznanie i wypłacenie odszkodowania poprzedzone winno być rzetelnym rachunkiem ekonomicznym potwierdzającym zasadność żądanej przez właściciela kwoty, jak również wiarygodność poniesionych strat. W myśl ogólnej zasady wyrażonej w art. 6 k.c. ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne.

czytaj więcej...