Na co zwracać uwagę przy zatrudnianiu pośrednika w obrocie nieruchomościami?

O czym należy pamiętać, na co zwracać uwagę przy zatrudnianiu pośrednika oraz czy warto zawierać z nim umowę na wyłączność radzi serwis morizon.pl. Decydując się na skorzystanie z usług pośrednika przy sprzedaży nieruchomości, warto zwrócić uwagę na kilka znaczących kwestii dotyczących jego wyboru oraz zawieranej z nim umowy. Pozwoli to nam na zatrudnienie profesjonalisty, który nie tylko będzie zaangażowany w swoje obowiązki, ale zapewni nam również profesjonalną poradę oraz doprowadzi do finalizacji sprzedaży nieruchomości – zwracają uwagę eksperci wyszukiwarki nieruchomości morizon.pl. 

Jak wybrać pośrednika?

Podejmując decyzję o skorzystaniu z usług pośrednika, musimy zdecydować się na jednego z pośród wielu działających na rynku profesjonalistów. Dokonując wyboru należy w pierwszej kolejności zwrócić uwagę czy pośrednik działa w rejonie, w którym zlokalizowana jest nasza nieruchomość. Zanim podpiszemy umowę z pośrednikiem sprawdźmy też czy osoba podająca się za pośrednika licencję zawodową nadaną przez Ministerstwo Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej (możemy to sprawdzić w rejestrze na stronie internetowej ministerstwa) oraz czy posiada ubezpieczenie OC od szkód wyrządzonych w związku z wykonywaniem zawodu przez niego i osoby działające pod jego nadzorem.

Licencja pośrednika i ubezpieczenie OC winno być wywieszone w biurze w widocznym miejscu. Dzięki  temu w sytuacji gdy pośrednik nie wywiąże się z umowy lub wyrządzi nam szkodę łatwiej będzie nam wywalczyć odszkodowanie w sądzie cywilnym. Wybierając pośrednika warto również zapytać czy należy on do stowarzyszenia zawodowego – gwarantuje to przestrzeganie określonego standardu usług. W sytuacji, gdy pośrednik zawiedzie nasze zaufanie, możemy złożyć na niego skargę do działającej przy stowarzyszeniu komisji etyki, bądź rzecznika dyscyplinarnego. Na pewno warto zwrócić również uwagę na cechy osobowe pośrednika, którego zamierzamy zatrudnić. Profesjonalny pośrednik, to taki, który umie zrozumieć potrzeby swojego klienta, rozwiązać jego problemy, a także posiada charyzmę i niezbędną znajomość rynku oraz przepisów prawa.

Czytaj również: Obniżono ceny dla kupujących mieszkania

Przygotowanie nieruchomości na sprzedaż

Przed wystawieniem nieruchomości na sprzedaż pośrednik przeprowadzi z nami wywiad na jej temat – warto poświęcić na to czas oraz wcześniej się do niego odpowiednio przygotować. Pozwoli to pośrednikowi na skrupulatne sporządzenie oferty sprzedaży, dzięki czemu transakcja przebiegnie bezproblemowo. Pytania, które zostaną nam zadane będą z pewnością dotyczyć sposobu nabycia mieszkania, obciążeń na nieruchomości, księgi wieczystej, liczby właścicieli i osób zameldowanych, dokładnego metrażu oraz dodatkowych pomieszczeń przynależących do lokalu. Pośrednik będzie chciał również z nami ustalić własność gruntów pod nieruchomością,  cenę jaką chcemy uzyskać ze sprzedaży nieruchomości, wysokość czynszu i opłat za media oraz co równie ważne, termin zwolnienia lokum.

Umowa pośrednictwa z zastrzeżeniem wyłączności

Ustalając warunki współpracy z pośrednikiem, możemy wybrać dwa rodzaje umów – z zastrzeżeniem wyłączności bądź nie. Co ważne, bez względu na rodzaj umowy pośrednictwa powinna być ona zawierana wyłącznie na piśmie – umowy zawierane w innej niż pisemna formie są nieważne.  Dla umowy pośrednictwa na tzw. wyłączność charakterystyczny jest zapis zobowiązujący sprzedającego do zapłaty pośrednikowi ustalonej kwoty wynagrodzenia w przypadku zbycia nieruchomości w trakcie obowiązywania umowy.

Zatem bez względu na sposób nawiązania kontaktu miedzy nami a kupującym nieruchomość – także w sytuacji, gdy kupujący zgłosił się bezpośrednio do nas – pośrednik otrzyma wynagrodzenie, chyba, że nie podjął żadnych czynności  związanych z wykonaniem umowy. Umowa na tzw. wyłączność ma jednak swoje plusy, zwracają  uwagę eksperci morizon.pl. Przede wszystkim pośrednik, który z nami ją zawarł, angażuje większe środki na reklamę i promocję naszej nieruchomości. Taka umowa, pozwala również pośrednikowi  na bardziej kompleksowe przygotowanie oferty, szerokie jej promowanie oraz ułatwia mu współpracę z innymi pośrednikami – oferta umieszczana jest w systemie MLS, w którym udostępniana jest ona innym pośrednikom.

Czytaj również: Jak przygotować ogłoszenie dotyczące sprzedaży mieszkania?

Co powinna zawierać umowa pośrednictwa?

- Data i miejsce zawarcia umowy.

- Strony umowy. 

W umowie oprócz danych klienta i pośrednika powinien znaleźć się numer licencji pośrednika oraz oświadczenie o posiadanym przez niego ubezpieczeniu OC wraz z nazwą towarzystwa ubezpieczeniowego i numerem polisy.

- Przedmiot umowy.

Zawierając z pośrednikiem umowę, powinniśmy pamiętać o jednoznacznym opisie przedmiotu umowy, włącznie z podaniem adresu nieruchomości i numeru księgi wieczystej.

- Zakres umowy.

W umowie powinien znaleźć się opis zobowiązań pośrednika wobec sprzedającego. Czynności jakich pośrednik powinien się zobowiązać to m.in. sprawdzenie dokumentacji, załatwienie formalności czy działalność promocyjna oferty.

- Czas trwania umowy.

Czytaj również: Jakie mieszkanie kupić? Nowe czy z drugiej ręki?

Umowę z pośrednikiem można zawrzeć na czas oznaczony lub nie. Warto przed podpisaniem umowy zwrócić uwagę czy nie znajduje się w niej zapis wiążący nas nią na kilka najbliższych lat.

- Sposób i czas jej wypowiedzenia.

- Może zawierać  upoważnienie dla pośrednika do występowania w naszym imieniu do organów administracji, urzędów oraz sądów o wydanie dokumentów, niezbędnych do sprzedaży nieruchomości, jak również do ich odbioru.

- Musi określać wynagrodzenie pośrednika.

Zawierając umowę pośrednictwa, sprawdźmy, w jaki sposób jest w niej określone wynagrodzenie pośrednika i jaka jest jego wysokość. Należy pamiętać, że wynagrodzenie może być wyrażone zarówno kwotowo, jak i stanowić procent od ceny transakcyjnej nieruchomości. Co ważne, pośrednik nie może domagać się wynagrodzenia od osoby z którą nie podpisał umowy.

- Klauzula wyłączności - opcjonalnie.

Umowa z pośrednikiem może posiadać klauzulę wyłączności, jednak klient przed jej podpisaniem powinien być poinformowany, jakie konsekwencje wynikają z tego zapisu. Należy pamiętać, że zgadzając się na taki zapis nie możemy zlecić innemu pośrednikowi sprzedaży tej samej nieruchomości. Za postąpienie inaczej, możemy ponosić dodatkowe konsekwencje finansowe, w związku z czym umowa z taką klauzulą powinna być zawarta na czas określony.

Czytaj również: W jakiej cenie utrzymują się mieszkania?

Niedozwolone zapisy w umowie

Morizon.pl radzi, by jeśli mamy wątpliwości co do legalności konkretnych zapisów w umowie, możemy sprawdzić czy znajdują się one w rejestrze niedozwolonych postanowień umownych prowadzonym przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, udostępnionym na stronie internetowej: http://www.uokik.gov.pl/.

Umowa – na jakie zapisy zwracać uwagę?

Przy podpisywaniu umowy pośrednictwa należy zwracać uwagę czy w umowie znajdują się zapisy dotyczące:

- Wysokości kary umownej jaką będziemy zobowiązani zapłacić pośrednikowi, jeżeli nie wywiążemy się ze swoich obowiązków, np. sprzedamy mieszkanie nie informując o tym pośrednika. Należy pamiętać, że wysokość kary umownej nie może być wyższa niż przewidziana prowizja dla pośrednika.

- Wysokości  odsetek za zwłokę w wypłacie wynagrodzenia na rzecz pośrednika.

- Wypłacenia pośrednikowi wynagrodzenia także wówczas, gdy transakcja doszła do skutku tylko dzięki staraniom sprzedającego bądź już po rozwiązaniu umowy.

- Możliwości odstąpienia od umowy z pośrednikiem, bez zwrotu kosztów jakie poniósł pośrednik w związku z realizacją umowy.

Wynagrodzenie pośrednika

Wynagrodzenie  jakie pobierają pośrednicy to zazwyczaj 2,5 – 3 proc. brutto ceny transakcyjnej nieruchomości. Zapis w umowie dotyczący wynagrodzenia, nie jest jej stałym punktem, istnieje możliwość jego negocjacji. Podpisując umowę zwróć także uwagę, żeby kwota wynagrodzenia  podana w umowie była  kwotą brutto, Określanie kwoty netto w umowie z osobą fizyczna jest klauzulą niedozwoloną. Należy również sprawdzić czy w umowie widnieje zapis o zapłacie pośrednikowi części jego wynagrodzenia po zawarciu przedwstępnej umowy sprzedaży.

Czego wymagać od pośrednika?

Gdy podpisaliśmy już umowę z pośrednikiem, warto dowiedzieć się jakie ma on obowiązki wobec nas i czego możemy od niego wymagać. Pośrednik po dokonaniu wizytacji nieruchomości i przeprowadzenia z nami wywiadu na jej temat sporządza dokumentację opisową i zdjęciową nieruchomości. Korzystając z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami możemy oczekiwać sprawdzenia przez niego stanu prawnego nieruchomości, skompletowania wszelkiej dokumentacji oraz obsługi prawnej transakcji.

Pośrednik zobowiązany jest również do zainwestowania swoich środków w reklamę oferty sprzedaży naszej nieruchomości (chyba że umowa mówi inaczej), np. w Internecie. W takim przypadku dla pośrednika istotna może być możliwość ponoszenia kosztów promocji wyłącznie za efekt, co oferuje wyszukiwarka morizon.pl, gdzie ogłoszeniodawca płaci jedynie wtedy, gdy jego internetowa oferta zostanie obejrzana przez potencjalnego klienta. Musimy pamiętać, że pośrednik to profesjonalista, a jego celem jest sprzedaż naszej nieruchomości. Współpracując z pośrednikiem możemy liczyć na fachową pomoc przy  sprzedaży, włącznie z konstrukcją umowy, wyliczeniem opłat notarialnych i sądowych oraz negocjacji ceny sprzedaży nieruchomości, aż do czasu wydania czy przejęcia nieruchomości.