Naliczenie 22-proc. VAT może być bardziej opłacalne niż zwolnienie

Sprzedaż nieruchomości jest dziś obciążona znacznie większym ryzykiem podatkowym niż przed zmianą ustawy o VAT, która weszła w życie pół roku temu.

To dlatego, że przepisy są znacznie bardziej skomplikowane. Ponadto zasady rozliczeń zależą od tego, czy doszło do pierwszego zasiedlenia budynku, budowli lub ich części. Tymczasem pojęcie pierwszego zasiedlenia zostało zdefiniowane w sposób, który budzi wiele wątpliwości. Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy o VAT jest to oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części po ich:

- wybudowaniu lub

- ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30 proc. wartości początkowej.

Pojęcia pierwszego zasiedlenia nie można więc rozumieć w sposób intuicyjny. Jeśli bowiem firma np. w 2000 r. wybudowała sobie siedzibę na należącej do niej działce (od dziewięciu lat znajduje się tam biuro), to w myśl ustawy o VAT wciąż nie doszło do pierwszego zasiedlenia. To dlatego, że oddanie do użytkowania nie nastąpiło w wykonaniu czynności opodatkowanych.

Czasem można zrezygnować

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

- dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

- między pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż dwa lata.

Podatnik może zrezygnować z tego zwolnienia i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem że dokonujący dostawy i nabywca są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego złożą zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie. Oświadczenie to musi również zawierać:

- imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy,

- planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części,

- adres budynku, budowli lub ich części.

Kiedy warto wybrać opodatkowanie

Wbrew pozorom w wielu wypadkach wybór opodatkowania jest korzystniejszy dla stron transakcji niż zwolnienie. Tak będzie, gdy nabywca będzie miał prawo odliczyć cały VAT z faktury wystawionej przez sprzedawcę. Wtedy dzięki wyborowi opodatkowania transakcja nie powoduje obciążeń podatkowych. Kupujący może odliczyć dokładnie tę samą kwotę, jaka zwiększa podatek należny sprzedającego.

czytaj więcej...