Spadek zapotrzebowania na powierzchnie magazynowe w Europie Środkowej

„Na dobrze prosperującym rynku niedostateczna podaż motywuje deweloperów do szybkiego podejmowania nowych inwestycji.  Jednak restrykcyjna polityka finansowa banków oraz ich ostrożne podejście do finansowania nowych inwestycji nadal negatywnie wpływa na rynek środkowoeuropejski. Naruszyło to równowagę rynkową – dla przykładu Słowacja i jej 2,5 procentowy wskaźnik powierzchni niewynajętej stanowi wyjątkową sytuację w Europie”, mówi Ferdinand Hlobil, Dyrektor Działu Powierzchni Magazynowych Cushman & Wakefield na Europę Środkową.

Nawet w Czechach wskaźnik powierzchni niewynajętej w odniesieniu do nieruchomości magazynowych spadł poniżej dziesięciu procent. Poza wzrostem stawek czynszowych jest to zjawisko, które może zniechęcić nowe przedsiębiorstwa produkcyjne i logistyczne do wchodzenia na rynek w niektórych wybranych regionach.

„W całej Europie Środkowej, z wyjątkiem Węgier, wskaźnik powierzchni niewynajętej stopniowo spada od 2009 r. Jak można oczekiwać, spadek ten będzie się utrzymywał także w najbliższych miesiącach. W rozwiniętych gospodarkach taka sytuacja przyciągnęłaby uwagę polityków i samorządów mających na celu poprawę lokalnego środowiska biznesowego. Ich zaangażowanie mogłoby przyczynić się do spadku bezrobocia w danym regionie, skutkować nowymi zleceniami budowlanymi i innymi zamówieniami dla firm i przysporzyć nowych podatników”, mówi Ferdinand Hlobil.

Czytaj również: Kredyty w euro uległy pogorszeniu

Umowy najmu

Po porównaniu pierwszych sześciu miesięcy z lat 2009-2011, pierwsza połowa tego roku wypada bez wątpienia najlepiej ze wszystkich – prawie 1,5 mln metrów kwadratowych nowoczesnej powierzchni magazynowej zostało wynajęte w czterech państwach Europy Centralnej. Wynik ten jest wyższy niż np. suma powierzchni wynajętej w ciągu całego 2005 r. Wielkość umów najmu zawartych w pierwszej połowie 2011 r. jest porównywalna do poziomów osiągniętych w całym roku 2006 i 2009.

„Popyt generowały głównie przedsiębiorstwa produkcyjne, szczególnie sektor motoryzacyjny. Handlowcy także starali się osiągnąć wyższą efektywność działalności logistycznej, centralizując swoje magazyny i przenosząc je do nowocześniejszych pomieszczeń, które lepiej spełniają ich wymogi. Ponadto, odnotowuje się tendencję zwiększania powierzchni magazynowych i przenoszenia ich z Europy Zachodniej.  Zjawisko to jest wyraźnie widoczne na polskim rynku, który przyciągnął międzynarodowych inwestorów i międzynarodowe sieci”, mówi Ferdinand Hlobil.

Czytaj również: Systematyczne spadki cen za nieruchomości

Nowe projekty

Ilość nowo wybudowanej powierzchni magazynowej w pierwszych sześciu miesiącach tego roku pozostaje daleko za średnią długoterminową. W bieżącym roku w Europie Środkowej wybudowano 198.000 mkw. nowej powierzchni magazynowej przeznaczonej pod wynajem. W ciągu ostatnich pięciu lat średnia roczna podaż przekroczyła 1,5 mln metrów kwadratowych.

„Na Węgrzech i w Słowacji w tym roku nie zrealizowano żadnych inwestycji. Polska i Czechy odnotowały wzrost w stosunku do roku ubiegłego, ale liczby nadal pozostają na bardzo niskim poziomie. Deweloperzy niechętnie podejmują inwestycje spekulacyjne z powodu ograniczonego dostępu do finansowania. Decyzje o realizacji projektów uzależnione są od podpisania umów typu pre-let”, mówi Ferdinand Hlobil.

„Polska pozostaje największym rynkiem magazynowym w Europie Środkowej. Pierwsza połowa 2011 r. przyniosła bardzo dobre wyniki – popyt wyniósł 941.000 metrów kwadratowych, co stanowi aż 63% łącznego popytu w Europie Środkowej. W tym okresie w Polsce oddano do użytku 136.000 metrów kwadratowych powierzchni, co zwiększyło zasoby kraju do 6,7 mln metrów kwadratowych (dla porównania zasoby powierzchni magazynowej Europy Środkowej to 14,4 mln mkw.). Budowanych obiektów było prawie dwukrotnie więcej niż na koniec 2010 r. – łącznie 336.000 metrów kwadratowych. Najwięcej magazynów buduje się obecnie na Górnym Śląsku”, mówi Marek Skrzydlak, Negocjator w Dziale Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w polskim oddziale Cushman & Wakefield.

Czytaj również: Jakie są potrzeby branży budowlanej?

Rumunia

Rozwój rumuńskiego rynku konsumenckiego i wzrost zainteresowania budową powierzchni produkcyjnych i logistycznych w tym kraju, mogą spowodować, że w przyszłości statystyki będą także obejmowały to państwo. Obecnie rynek rumuński jest nadal bardzo młody. W porównaniu do innych krajów Europy Środkowej Rumunia najbardziej odczuła skutki kryzysu. W pierwszej połowie 2011 r popyt w Rumunii wyniósł 64.400 mkw., jednak nie odnotowano w tym czasie żadnych nowych inwestycji. Wskaźnik niewynajętej powierzchni spadł do 7,3% na koniec czerwca. Łączne zasoby wynoszą obecnie 948.622 mkw.  

Rynek inwestycyjny nieruchomości komercyjnych

W pierwszej połowie 2011 r. odnotowano większe zainteresowanie sektorem nieruchomości biurowych niż handlowych. Wzrósł także wolumen inwestycji w powierzchnie magazynowe z 128 mln EUR do 511 mln EUR, głównie dzięki nabyciu kompleksu logistycznego należącego do VGP przez AEW Europe. „Aktywność inwestycyjna w Europie Środkowej w pierwszej połowie 2011 r. wyraźnie wzrosła i osiągnęła 2,09 mld EUR na głównych rynkach Polski, Czech, Słowacji, Węgier i Rumunii. Przewiduje się, że do końca roku łączna wielkość dla tego regionu może wynieść nawet 4,8 mld EUR,” mówi Charles Taylor, Partner w firmie Cushman & Wakefield.