W przypadku eksmisji gmina nie zawsze ma obowiązek zapewnić mieszkanie

Podstawową zmianą, jaką uchwalona 17 grudnia 2009 r. nowelizacja wprowadza do przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, jest dodanie do jej treści rozdziału 2a o tytule: „Najem okazjonalny lokalu”.

Ma on przede wszystkim na celu zlikwidować bariery, jakie napotykają właściciele mieszkań chcący legalnie je wynajmować na rynku.

Nowelizacja to w pewnym sensie powrót do stanu prawnego sprzed 2001 r. (czyli sprzed uchwalenia ustawy o ochronie praw lokatorów), kiedy to przepisy ustawy z 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych wyłączały jej stosowanie w stosunku do najmu okazjonalnego.

Obecne przepisy stanowią też próbę ulepszenia nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów wprowadzonej 1 maja 2005 r. Wtedy to bowiem wprowadzono pierwsze zapisy wyodrębniające stosunki najmu, jakie mają miejsce w przypadku indywidualnych właścicieli.

Art. 3 ust. 1 ustawy umożliwiał zawarcie umów najmu lokalu mieszkalnego, z którego właściciel przejściowo nie korzysta w całości lub w części w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Zapis ten wzbudzał problemy interpretacyjne, gdy właściciel kilku lokali wynajmował je na rynku, gdyż żaden z wynajmowanych lokali zazwyczaj nie spełniał wskazanych przesłanek.

Ustawa z 17 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych innych ustaw (DzU z 2010 r. nr 3, poz. 13) liczy zaledwie pięć artykułów, w których zawarte są wszystkie znaczące postanowienia.

Trzy pierwsze dotyczą wprowadzenia nowej umowy nazwanej, czyli najmu okazjonalnego, i określają wszystkie istotne założenia dla nowego stosunku prawnego (sposób zawarcia umowy, jej podmioty i przedmiot, obowiązki stron i sposób rozwiązania).

Przepisy te wprowadzają również niezbędne zmiany w kodeksie postępowania cywilnego oraz w przepisach podatkowych, które mają na celu zapewnienie prawidłowego funkcjonowania nowej instytucji.

Dwa ostatnie artykuły zawierają przepisy przejściowe oraz określają termin wejścia nowelizacji w życie (14 dni od publikacji, która nastąpiła 13 stycznia 2010 r.).

Poniżej postaram się przybliżyć najważniejsze regulacje szczegółowe określające najem okazjonalny, a także jego szczególny oraz nowatorski charakter.

Pod rygorem nieważności

Umowa najmu okazjonalnego oraz wszelkie jej zmiany wymagają zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności. Jej podmiotem jest natomiast krąg osób, których potrzeba najmu wynika z aktywności życiowej i które mają możliwość wskazania lokalu, gdzie będą mogły zamieszkać w przypadku opróżnienia lokalu zajmowanego na podstawie umowy o najem okazjonalny.

W założeniu więc najemcą może być tylko osoba posiadająca np. własne mieszkanie (inny lokal), do którego będzie mogła wrócić bez konieczności zapewniania jej lokalu zastępczego przez gminę. Wynajmującym może być natomiast właściciel lokalu będący osobą fizyczną, nieprowadzący działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.

Przedmiotem umowy jest zaś lokal służący zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych stanowiący własność osoby fizycznej.

czytaj więcej...