Zakup mieszkania - ile kosztuje własne „M” na kredyt – czyli sam kredyt to nie wszystko

Zanim zdecydujesz

Grzegorz Aleksandrowicz, ekspert ds. kredytów hipotecznych, emFinanse – doradcy kredytowi: - Przed podjęciem decyzji o zakupie własnego „M” na kredyt warto dopowiedzieć sobie na dwa podstawowe pytania. Po pierwsze trzeba określić zdolność kredytową czyli wyliczyć, ile wolnych środków zostaje nam po opłaceniu wszystkich podstawowych wydatków każdego miesiąca. Wtedy dopiero dowiemy się ile rzeczywiście możemy przeznaczyć na spłatę comiesięcznych rat.

- Druga ważna kwestia, to obliczenie czy posiadamy środki na opłacenie kosztów około kredytowych, tzn. wszelkich opłat związanych z uruchomieniem kredytu - zawarciem umowy kupna, prowizjami, ubezpieczeniami itd. – dodaje Grzegorz Aleksandrowicz.

Bez wkładu własnego

Udając się do doradcy kredytowego lub banku trzeba zapytać o koszt uruchomienia kredytu tzn. prowizję jaką pobiera bank. Kolejny wydatek  to opłacenie ubezpieczeń przejściowych. Zazwyczaj banki wymagają posiadania min. 10-30% wkładu własnego. -Jeżeli klient nie posiada takich oszczędności i chce zaciągnąć kredyt na 100% wartości nieruchomości, musi ubezpieczyć brakujący wkład własny – podkreśla Grzegorz Aleksandrowicz.- Zazwyczaj obowiązkowe jest wykupienie ubezpieczenia na trzy lata.

Długa lista ubezpieczeń

Kredytobiorca opłaca również koszt ubezpieczenia spłaty pożyczonego kapitału do czasu wpisu hipoteki do Księgi Wieczystej. Składka naliczana jest w dwojaki sposób tzn. część banków stosuje comiesięczną składkę ubezpieczeniową płaconą oddzielnie od raty kredytu lub jako podwyższoną ratę kredytową.

- Ubezpieczenie obowiązuje do chwili dostarczenia do banku prawomocnego wpisu hipoteki zabezpieczającej kredyt – zauważa ekspert emFinanse. - Coraz częściej banki wymagają dodatkowej formy zabezpieczenia kredytu – ubezpieczenia na życie. To rozwiązanie szeroko stosowanie na świecie upowszechnia się także w Polsce. Ubezpieczenie stanowi zamiennik prowizji bankowej. Banki oferują konkurencyjne warunki cenowe dzięki zakupowi ubezpieczeń grupowych. Czasami akceptowana jest cesja z polisy na życie potencjalnego kredytobiorcy (jeśli suma ubezpieczenia opiewa minimum na kwotę zaciąganego kredytu).

Kolejny wymóg stawiany kredytobiorcy, to ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych. Jego wysokość zależy od wartości nieruchomości i zakresu ubezpieczenia ustalanego indywidualnie.

A do tego podatki…

Dodatkową opłatą jest podatek od hipoteki, jego koszt w zależności od rodzaju hipoteki wynosi 19 zł lub 0,001% wartości nieruchomości.

 - Kupując nieruchomości na rynku wtórnym jesteśmy ponadto zobligowani do uiszczenia podatku od czynności cywilno-prawnych w wysokości 2% wartości transakcji – mówi Grzegorz Aleksandrowicz. - Takiej opłaty unikniemy kupując nieruchomość na rynku pierwotnym od dewelopera lub spółdzielni.

Ile biorą sądy

Inną grupą kosztów związanych z zaciągnięciem i uruchomieniem kredytu są obligatoryjne opłaty sądowe za założenie Księgi Wieczystej (60zł) i wpisanie do niej hipoteki (200 zł).

Każda transakcja podczas której dochodzi do zmiany właściciela nieruchomości musi być potwierdzona notarialne. Opłaty notarialne za czynności związane z zakupem nieruchomości są zryczałtowane, ale część z nich można negocjować z notariuszem.

Przykład – wyliczenie opłaty notarialnej

Dla transakcji o wartości od 60 000 zł do 1 000 000 zł opłata ta wynosi 1010 zł + 0,5% od nadwyżki ponad 60 000 zł.
Zakładając, że wartość transakcji (nieruchomości) wynosi 300 000 zł:            
1010 zł + 0,5 % x 240 000 z  =  2210 zł (plus VAT).
Do tego trzeba doliczyć ewentualne wypisy których koszt wynosi 10 zł (dla każdej ze stron transakcji) plus VAT.
W przypadku zakupu mieszkania spółdzielczego powyższe opłaty są obniżone o 50%.

Dobry pośrednik…

Ostatnim elementem opłat o których trzeba wiedzieć i pamiętać jest wynagrodzenie pośrednika nieruchomości. 95 na 100 transakcji na rynku wtórnym jest zawieranych za pośrednictwem agencji nieruchomości.

Prowizje za pośrednictwo wahają się od 2 do 7%. Za dopuszczalną należy uznać opłatę sięgającą 3,5 %.

Pamiętaj!!! Zadaniem agencji  jest zapewnienie prawidłowości zawarcia transakcji ze szczególnym naciskiem na sprawdzenie wszelkich formalności związanych ze stanem prawnym oferowanej nieruchomości.

…. i profesjonalny doradca kredytowy

Kredyty hipoteczne to skomplikowane produkty, posiadające wiele trudnych do porównania parametrów. Liczne promocje i kredytowe nowości powodują chaos informacyjny i problemy z porównaniem ofert. Decyzja o wyborze banku to zobowiązanie na wiele lat, dlatego warto poświęcić czas na zgłębienie wszystkich „gwiazdek” i dokładne poznanie oferowanych warunków.

Grzegorz Aleksandrowicz: - Rozwiązaniem, które pozwala na zaoszczędzenie czasu jest skorzystanie z porad profesjonalnego doradcy kredytowego, który pomoże w znalezieniu najkorzystniejszej oferty. Większość firm doradczych nie pobiera opłat od klientów. Koszt ich działalności pokrywają banki.

Podsumowując – decyzja o zakupie nieruchomości to dopiero pierwszy krok w drodze do nabycia własnego mieszkania lub domu – pomimo tego, że banki oferują kredytowanie do 100% wartości transakcji warto dysponować własnymi pieniędzmi na opłacenie wymaganych opłat w banku, sądzie czy urzędzie skarbowym.

 - Dla osób nie dysponujących taką kwotą jest jednak promyk nadziei – banki coraz częściej podejmują decyzję o kredytowaniu  powyżej 100% wartości nieruchomości, co pozwala na opłacenie poniesionych kosztów – podsumowuje Grzegorz Aleksandrowicz.