Budować dom, czy kupić mieszkanie?

Budujemy dom…

Czynnikami generującymi najwyższe koszty przy budowie domu jest zakup gruntu, materiałów budowlanych i robocizna. Zdaniem analityków, ceny działek budowlanych notują od dawna tendencję spadkową. Spadek cen jest jednak powolny i następuje z wysokiego pułapu. Wygórowany poziom stawek jest także przyczyną całkowitej stagnacji w tym sektorze rynku nieruchomości.

Z danych serwisu oferty.net wynika, że średnia cena ofertowa działki budowlanej w Warszawie o powierzchni od 800 do 1200 mkw. wynosi ok. 700 zł za metr kwadratowy. Najniższe stawki wywoławcze na stołeczne parcele znajdziemy na Białołęce. Na terenie tej dzielnicy działki budowlane dostępne są w cenie ok. 350 zł za mkw. Dla porównania, większość parceli położonych na znajdującym się na przeciwległym krańcu miasta Ursynowie osiąga cenę ok. 900 zł za mkw.

Czytaj również: Działki budowlane nie tanieją

Drożeją materiały budowlane

Optymizmem nie napawają również dane, jakich dostarczają Polskie Składy Budowlane (PBS). W ciągu 2011 roku wzrósł koszt zakupu większości materiałów budowlanych. Poza cenami narzędzi i sprzętu budowlanego, które odnotowały wzrost aż o ponad 36 proc., duże podwyżki dotyczyły drewna i materiałów drewnopochodnych (12 proc.), sylikatów (10,7 proc.), materiałów izolacji wodochronnej (7,8 proc.) i izolacji termicznej (7,7 proc.). Jedynymi grupami materiałów, których ceny w minionym roku spadły są pokrycia i folie dachowe oraz chemia budowlana.

Najwyższy wpływ na wzrost cen materiałów budowlanych mają wzrastające ceny paliw, a co za tym idzie rosnące koszty produkcji i transportu. Nie bez znaczenia są również wahania kursów walut, które mają bezpośredni wpływ na ich końcową cenę. Podwyżki cen materiałów budowlanych mają kluczowe znaczenie dla osób chcących wybudować dom, bo stanowią 60 proc. udziału w całkowitych kosztach budowy. Jak podaje Rzeczpospolita na materiały budowlane potrzebne do wybudowania domu o pow. 150 mkw. trzeba było wydać w grudniu 2011 roku ok. 144 tys. zł. 

Czytaj również: Czy rzeczywiście trudno o działkę pod zabudowę?

Wyższe koszty robocizny

Przeciętnie za nieco ponad 2 tys. zł za mkw., jak ocenia firma Sekocenbud, można wybudować dom o dużej powierzchni. Jeśli metraż będzie wynosił do 150 m kw. stawka za robociznę wzrośnie o 10-20 proc. Takie ceny dotyczą budynków wykonanych z najtańszych materiałów. Podobne budynki realizowane w wyższym standardzie mogą kosztować ponad 3 tys. zł za mkw. Ceny w poszczególnych rejonach kraju różnią się. W Warszawie stawki są o ponad jedną dziesiątą wyższe.

Według firmy Sekocenbud, podwyżki choć stosunkowo niewielkie, dotyczyły w ubiegłym roku także kosztów robocizny. Stawka robocizny kosztorysowej wzrosła o 1 proc. Według danych tej firmy w III kw. 2011 r. koszt budowy domu jednorodzinnego o pow. 170 mkw. z poddaszem użytkowym w technologii tradycyjnej wyniósł średnio 3125 zł netto za 1 mkw. Jeżeli zatem weźmiemy pod uwagę ceny gruntów budowlanych w Warszawie, to budowa domu o pow. 180 m kw. na działce 800 m kw. położonej w jednej z tańszych dzielnic Warszawy będzie kosztować znacznie ponad milion złotych.

A może gotowy dom?

Koszty budowy domu rosną, a na rynku nieruchomości trwa batalia o klienta. Jak podaje agencja Metrohouse & Partnerzy średnia powierzchnia sprzedawanego na rynku wtórnym domu to 160 mkw. Domy o metrażu powyżej 200 mkw. są przedmiotem sprzedaży w przypadku co trzeciej transakcji. Klienci wybierają najczęściej nieruchomości, które powstały w ostatnich latach. Ponad połowa domów sprzedanych w minionym roku przez pośredników tej firmy wybudowana została po 2000 roku.

Najszybciej nabywców znajdują nieruchomości w cenie do 500 tysięcy złotych. Tylko co dziesiąta transakcja dotyczyła w ubiegłym roku domów w kwocie powyżej 1 miliona złotych. Biorąc pod uwagę, że średnia cena używanych domów i segmentów o powierzchni 180-200 mkw. wystawionych do sprzedaży w Warszawie wynosi 6500 zł za mkw. (wg danych portalu oferty.net) to przy zakupie 180 metrowego domu należy liczyć się z wydatkiem niemal 1,2 mln zł. To cena porównywalna z kosztem budowy metodą gospodarczą.

Czytaj również: Jak RP szanuje prawo własności?

U dewelopera taniej, jeśli da rabat

Według statystyk portalu rynekpierwotny.com w Warszawie oferowanych jest do sprzedaży 630 domów w 43 inwestycjach. Na początku tego roku, jak podaje Gazetadom.pl w najtańszej Białołęce można było kupić nowy segment za ok. 660 tys. zł. W Wawrze, w którym podobnie jak w Białołęce, podaż na rynku deweloperskim jest duża ceny zaczynają się od 730 tys. zł.

Jeśli wśród ofert zamieszczonych w serwisie rynekpierwotny.com będziemy poszukiwać 180 metrowego domu lub segmentu w Warszawie, przeciętna cena takiej nieruchomości kształtować się będzie na poziomie ok. 1 miliona złotych. To jednak tylko średnia. Na rynku można coraz częściej znaleźć oferty deweloperów, którzy stosują cenowe promocje, szczególnie w zrealizowanych już projektach. Tak jest w przypadku firmy BARC Warszawa S.A., która na Osiedlu Przytulnym przy ulicy Kadetów w Wawrze poważnie obniżyła ceny. Rabat na każdy z gotowych segmentów w tej inwestycji wynosi aż 200 tysięcy złotych. Teraz segment o powierzchni 177 mkw. można kupić za 795 tys. zł. W porównaniu do ofert z rynku wtórnego i z perspektywy samodzielnej budowy domu jest to atrakcyjna oferta.

Porównując trzy warianty: budowę domu metodą gospodarczą i zakup na rynku wtórnym i pierwotnym widać, że pierwsze rozwiązanie jest najbardziej kosztowne, ze względu na ceny stołecznych parceli. Tanio nie jest też na rynku używanych domów, bo ich właściciele często nie biorą pod uwagę innych stawek, niż te które obowiązywały 3-4 lata temu. Ceny nieruchomości deweloperskich są teraz znacznie bardziej dostosowane do obecnych możliwości kupujących i można znaleźć na tym rynku ciekawe rabaty.