CB Richard Ellis wydaje nowy raport o rynku powierzchni handlowych w Polsce

Z 323 centrów handlowych o łącznej powierzchni 7,7 miliona metrów kwadratowych oddanych do końca 2009 roku, 155 projektów (61% pod względem powierzchni) znajduje się w ośmiu największych centrach urbanistycznych kraju. Po okresie wzrostu zainteresowania mniejszymi miastami aktywność deweloperów stopniowo wraca do największych ośrodków: w 2009 roku łącznie oddano w nich 36% całkowitego wolumenu nowoczesnej powierzchni w centrach handlowych, w porównaniu z 28% w 2008 roku.

Najwięcej powierzchni w centrach handlowych nadal znajduje się w Warszawie (około 1,2 mln mkw.) oraz na Górnym Śląsku (około 815,000 mkw.). Średnia dla kraju ilość powierzchni handlowej przypadającej na 1,000 mieszkańców wynosi obecnie około 200 mkw., przy czym nasycenie powierzchnią handlową nadal pozostaje niższe w porównaniu z krajami Europy Zachodniej, ale ilościowe różnice ulegają zatarciu. Nasycenie powierzchnią handlową ośmiu największych miast Polski wynosi około 600 mkw. na każdy tysiąc mieszkańców. Najwyższy wskaźnik powierzchni handlowej ma Poznań (900 mkw.) oraz Wrocław (800 mkw.). Najniższe nasycenie centrami handlowymi cechuje natomiast Górny Śląsk (jedynie 370 mkw. na każdy 1,000 mieszkańców). Należy jednak pamiętać, że oszacowano je na podstawie niepełnych danych demograficznych. System rejestracji meldunkowej w Polsce skutkuje poważnym niedoszacowaniem liczby mieszkańców wielkich miast: dla samej Warszawy jej władze szacują, że rzeczywista liczba stałych mieszkańców Stolicy jest wyższa o około 300 – 500 tysięcy osób. Taka znacząca różnica diametralnie wpływa na obraz rynku powierzchni handlowych w dużych ośrodkach miejskich.

Spowolnienie gospodarcze wywarło widoczny wpływ na rynek centrów handlowych. Planowane już wiele lat wcześniej, a oddawane do użytku w 2009 roku obiekty handlowe trafiły na rynek w momencie, gdy znacząco zmniejszyło się zapotrzebowanie na powierzchnię handlową ze strony najemców. W efekcie po raz pierwszy w swoim siedemnastoletnim okresie rozwoju (datowanym od otwarcia pierwszego centrum handlowego ‘Panorama’ w Warszawie) rynek centrów handlowych stał się rynkiem najemcy. Przede wszystkim nastąpiła widoczna redukcja stawek czynszu. ‘Oczekujemy, że zmieniająca się równowaga sił pomiędzy najemcami a wynajmującymi spowoduje znaczące zmiany na całym rynku, poczynając od konstrukcji umów najmu, a kończąc na dalszym rozwoju konceptów handlowych.’ – mówi Karina Kreja, Starszy Analityk Rynku w dziale badań rynku CB Richard Ellis.

Rynek powierzchni handlowych w Polsce znalazł się na progu rozwojowym. Gwałtowna ekspansja ilościowa rynku została zakończona – wolumen planowanych na 2010 rok centrów handlowych wynosi około 540,000 mkw. w porównaniu z 840,000 mkw. oddanych do użytku w 2009 roku.

‘Po niespełna dwóch dekadach szybkiej i nieustającej ekspansji, gdy niskie nasycenie nowoczesnymi powierzchniami handlowymi i rosnący popyt konsumencki przekładały się na wysokie zainteresowanie najemców i w konsekwencji niemalże gwarantowany sukces nowych obiektów, rynek wyhamowuje. W warunkach zwiększonej konkurencji pomiędzy centrami handlowymi, obserwujemy pojawianie się zwycięzców i przegranych pośród centrów handlowych. Należy oczekiwać, że obecne, niewątpliwie trudniejsze warunki rynkowe, doprowadzą do zwiększenia konkurencyjności centrów handlowych w przyszłości, zarówno dla najemcy, jak i dla klienta końcowego. Spodziewamy się, że dywersyfikacja i repozycjonowanie obiektów handlowych będą znaczącym trendem najbliższych lat i że będzie to dotyczyć zarówno istniejących obiektów jak i tych, które utknęły w fazie planowania.’ – dodaje Karina Kreja.

Większość dużych ośrodków miejskich w Polsce nadal generuje znaczący potencjał do dalszego wzrostu rynku. Nasycenie powierzchnią najmu na obszarze Aglomeracji Śląskiej jest znacząco niższe niż w innych obszarach wysoko zurbanizowanych. Szczecin właśnie znajduje się na progu rozwojowym z dużą ilością projektów handlowych znajdujących się w budowie bądź w ostatnich fazach przygotowań. Kraków i Wrocław nadal oferują znaczący potencjał dla nowych projektów. Rynki Poznania i Łodzi są obecnie stosunkowo nasycone, ale rynek warszawski oferuje nadal wiele nisz, które pozostają niewykorzystane przez inwestorów.

Co znamienne, najbardziej widoczne skutki kryzysu ekonomicznego docierają na rynek centrów handlowych poprzez rynki finansowe. Znacząco gorsza sytuacja ekonomiczna wielu spośród naszych zachodnich sąsiadów w Unii przełożyła się na zrewidowanie ich lokalnych rynków inwestycyjnych i znaczne zmiany wartości nieruchomości komercyjnych. A ponieważ większość inwestycyjnego popytu w Polsce było i jest generowane przez inwestorów zagranicznych, ich oczekiwania wobec aktywów w Polsce były podobne, podczas gdy czynniki fundamentalne nie dawały podstaw do tak samo głębokich jak na zachodzie rewizji wartości. W połączeniu ze znacznym ograniczeniem dostępności finansowania spowodowało to gwałtowne skurczenie się wielkości rynku inwestycji w centra handlowe o około 30% do 327 milionów euro w całym 2009 roku.

Natomiast wiele wskazuje na nadchodzące w 2010 roku ożywienie rynku inwestycyjnego. Poziom cen został potwierdzony przez zawartą w końcu roku sprzedaż dwóch (wraz z opcją kupna kolejnego) centrów handlowych firmy Mayland w największej transakcji minionego roku, której całkowita wartość osiągnęła 236 milionów euro przy stopie kapitalizacji szacowanej na około 8%. Z kolei zakup przez Unibail Rodamco dwóch spośród wiodących warszawskich centrów handlowych: Arkadii i CH Wileńska na początku tego roku jest pierwszą z wielu prowadzonych obecnie transakcji, która doszła do skutku. Powrót inwestorów na rynek spowodował już kompresję stóp kapitalizacji, które po wzroście do poziomu 7% w 2009 na początku bieżącego roku odnotowały pierwszy spadek do obecnego poziomu 6,75%. Spodziewamy się, że określenie poziomów cenowych oraz rosnąca presja na kompresję stóp kapitalizacji zachęci innych kupujących i doprowadzi w 2010 roku do znaczącego wzrostu wolumenu transakcji na rynku centrów handlowych.