Pogłębia się dysproporcja pomiędzy czynszami

W raporcie podkreślono, że ograniczona podaż najlepszych powierzchni biurowych powoduje wzrost albo stabilizację czynszów w najlepszych lokalizacjach, z kolei większa dostępność i rosnące zachęty w drugorzędnych budynkach i lokalizacjach powodują spadek czynszów.

W jednej trzeciej badanych rynków* odnotowano wzrost czynszu o ponad 4% w najlepszych budynkach centralnego obszaru biznesu w 2013 roku, z Dublinem (16,1%), Helsinkami (7, 4%) i Oslo (6,1%) na czele rankingu.

„Sytuacja na warszawskim rynku powierzchni biurowych jest nieco odmienna. Obecnie obserwujemy wzrost współczynnika pustostanów, wynikający ze wzmożonej aktywności deweloperów. Czynsze w najlepszych budynkach pozostają na niezmienionym, relatywnie niskim poziomie. Rosnąca podaż, szczególnie w centrum, uniemożliwia obecnie wzrost stawek czynszu i wymusza stosowanie przez właścicieli budynków szerokiego wachlarzu zachęt dla potencjalnych najemców. Nieznaczne umocnienie się czynszów możliwe jest za to w obrębie Mokotowa, gdzie całkowita prognozowana podaż nowej powierzchni w latach 2014-2016, tylko nieznacznie przekroczy poziom z 2013 r.”, mówi Michał Stępień, starszy konsultant w Dziale Badań i Doradztwa Savills w Warszawie.

Czytaj również: Mieszkania tanie czy drogie?

Savills przewiduje, że w 2014 roku najwyższy wzrost czynszów w najlepszych budynkach centralnego obszaru biznesu zostanie odnotowany w londyńskiej dzielnicy West End, Dublinie, Manchesterze i Brukseli. Czynsze w drugorzędnych budynkach centralnego obszaru biznesu były zróżnicowane - na takich rynkach jak Paryż, Warszawa, Belgrad odnotowano znaczny (od -10% do -12%) spadek czynszów, natomiast w Brukseli, Dublinie, Oslo, Sztokholmie i Londynie czynsz wzrósł od 5% do 10%.

Ograniczona podaż najlepszej powierzchni w centralnym obszarze biznesu jest odzwierciedlona w niskim współczynniku pustostanów na tym terenie, wynoszącym 7, 5% na badanych rynkach, w porównaniu do ogólnego średniego wskaźnika pustostanów na poziomie 10,2%.

Międzynarodowa firma doradcza na rynku nieruchomości częściowo przypisuje spadającą podaż najlepszych powierzchni biurowych popytowi napędzanemu przez dużych najemców. To zjawisko stało się charakterystyczne dla większości europejskich rynków podczas kryzysu, który zmusił wielu najemców do konsolidacji i zmniejszenia swojej powierzchni, poprzez sprowadzenie swoich działań pod jeden dach.

Savills zwraca uwagę, że to doprowadziło do absorpcji najlepszych powierzchni i skupienia pustostanów w gorszych lokalizacjach i budynkach. Agencja przewiduje, że w sumie średni poziom wskaźnika pustostanów spadnie poniżej 10% na wszystkich rynkach poza Helsinkami, Atenami, Berlinem i Warszawą. Rynki z najniższym wskaźnikiem pustostanów to obecnie: Londyn, Berlin, Monachium i Wiedeń, gdzie średnia pustostanów spadła poniżej 7%.

Eri Mitsostergiou, dyrektor europejskiego działu analiz rynkowych w Savills, mówi: “Na europejskim rynku najemcy wciąż szukają wysokiej jakości budynków, dlatego dostępność powierzchni w najatrakcyjniejszych lokalizacjach jest niższa od średniej, co powoduje wzrost czynszów. Zaczynamy obserwować także spadającą podaż najlepszych budynków biurowych, która wywołała wzrost zainteresowania deweloperów renowacjami i nowymi projektami, uruchamiając nowy cykl.”

Badanie wykazało, że w 2013 roku wolumen ukończonych projektów na badanych rynkach wzrósł średnio o 12%, z największym wzrostem w Berlinie (68%), Frankfurcie (99%) i w londyńskiej dzielnicy City (75%).

Czytaj również: Polska liderem budownictwa powierzchni biuowych

Analitycy Savills zauważają, że oprócz powstających nowych projektów, rośnie liczba właścicieli zainteresowanych remontami i modernizacją starszych powierzchni biurowych w dobrych lokalizacjach, szczególnie w Madrycie i Mediolanie. W dodatku, właściciele na niektórych rynkach szukają nowych zastosowań dla starszych powierzchni biurowych, tak żeby pozostały funkcjonalne i dochodowe.

Na przykład w 2013 roku Amsterdamie i Frankfurcie odpowiednio około 200 000 mkw. i 120 000 mkw. powierzchni biurowej zmieniło swoje przeznaczenie na cele mieszkaniowe, co przyczyniło się do spadku podaży.

Według danych Savills, ilość zawartych transakcji w 2013 roku wyniosła na badanym terenie 7, 9 miliona mkw., a prognozy przewidują stabilizację lub wzrost liczby transakcji w 2014 roku, poza Londynem, gdzie popyt w 2013 roku znacznie wzrósł. Firma przewiduje, że całkowita liczba transakcji na badanych rynkach osiągnie 7,8 miliona mkw. do końca tego roku.

Eri Mitsostergiou dodaje: “Ilość zawartych transakcji w 2014 roku będzie uzależniona od ekonomicznej poprawy kondycji firm i nastrojów przedsiębiorców z jednej strony, a dostępności poszukiwanych przez najemców rodzajów, wielkości budynków oraz ich lokalizacji z drugiej strony.