Raport dotyczący aktywności na rynku gruntów inwestycyjnych

„Wśród inwestorów największym zainteresowaniem cieszą się działki pod zabudowę biurową i handlową, które stanowią 65% transakcji, podczas gdy 30% środków przypada na grunty pod zabudowę mieszkaniową, a 5% pod magazyny.” - mówi Emil Domeracki,Senior Associate, Dział Gruntów Inwestycyjnych, Colliers International. „Minione półrocze przyniosło stabilizację cen gruntów oraz spokojne nastroje wśród inwestorów” – dodaje Domeracki.

Czytaj również: Wzrost średniej ceny sprzedaży nieruchomości rolnych

ZARYS OGÓLNY

• Podaż utrzymywała się na relatywnie wysokim poziomie. Obszary dobrze przygotowane pod proces inwestycyjny w zakresie uwarunkowań technicznych, prawnych i planistycznych niezmiennie wyceniane są najwyżej. Dodatkowym czynnikiem podnoszącym ich wartość jest dobra lokalizacja.

• Około 80-85% zakupionych gruntów pod biura i mieszkania znajduje się w Warszawie.

• Mimo postępującej stabilizacji, w pierwszym półroczu 2013 r., na rynku gruntów inwestycyjnych zaobserwowano również pewne negatywne tendencje. Ich przejawem były kłopoty finansowe niektórych deweloperów, prowadzące do wyprzedaży gruntów, czy też wystawianie na sprzedaż terenów inwestycyjnych przez banki, które w ten sposób próbują mobilizować swoich klientów do aktywnych działań sprzedażowych.

Czytaj również: Niemcy i Belgia liderami na europejskim rynku nieruchomości

TRENDY

• W przypadku działek pod nieruchomości handlowe, ponownie rośnie zainteresowanie dużymi miastami. Jednocześnie nie słabnie atrakcyjność mniejszych miast, o liczbie mieszkańców przekraczającej 30 tys., w których zakupione tereny przeznaczane są m.in. na małe parki handlowe.

• Coraz bardziej popularne staje się zawieranie umów warunkowych, mające na celu zastosowanie czynnika dyskontującego pieniądz w czasie (umowy z odroczoną płatnością), nie dłuższym jednak niż 18-24 miesiące.

• Deweloperzy nie mogą pozwolić sobie na „zamrożenie pieniędzy”, dlatego preferują zakup gruntów, na których mogą jak najszybciej rozpocząć budowę. Obecnie większość inwestycji planowana jest krótkoterminowo, co oznacza, że powinny się one rozpocząć i zakończyć w okresie do 5 lat. W przypadku występowania utrudnień związanych z nieruchomością, których rozwiązanie możliwe jest w stosunkowo krótkim czasie, zawierana jest umowa przedwstępna sprzedaży. Sfinalizowanie transakcji jest uwarunkowane rozwiązaniem tych problemów.

• Pomimo dużej podaży, popyt na grunty inwestycyjne nie jest w pełni zaspokajany. Wynika to przede wszystkim z braku nieruchomości, które spełniałyby wymagania deweloperów. Niekorzystna lokalizacja, czy sytuacja prawna nieruchomości uniemożliwiająca jej efektywne zagospodarowanie stanowią główne przyczyny, dla których niektóre grunty nie podlegają obrotowi na rynku.

• Inwestorzy poszukują rynków, na których ceny nieruchomości, warunki najmu oraz popyt gwarantują najszybszy zwrot z kapitału.

Czytaj również: Dziura w ziemi maleje

CENY I TRANSAKCJE

• Od początku 2013 r. wartość transakcji na rynku gruntów inwestycyjnych przeznaczonych pod zabudowę biurową, handlową, mieszkaniową i przemysłową (uwzględniając przejęcia spółek posiadających takie aktywa), wyniosła około 300 mln PLN. Stanowi to 20% wyniku z całego 2012 r., który zamknął się z wydatkami na poziomie 1,5 mld PLN.

• Statystycznie cena gruntu potrzebnego do wybudowania 1 m² powierzchni użytkowo-mieszkaniowej była w pierwszym półroczu 2013 r. niższa niż w roku ubiegłym, o przykładowo 7% w Katowicach, czy 3% w Warszawie (poza obszarem centrum).

• Największy spadek cen gruntów pod biurowce odnotowano w Katowicach (12%), we Wrocławiu (10%) i w Trójmieście (8%), natomiast najmniejszy w Warszawie, gdzie ceny działek pod zabudowę biurową spadły o 2-3% i pozostały na zbliżonym poziomie do lokalizacji mieszkaniowych.

• Ceny gruntów pod zabudowę handlową unormowały się i wydaje się, że w najbliższych miesiącach pozostaną na stabilnym poziomie, zarówno dla terenów pod tradycyjne centra handlowe, jak i parki handlowe.

Czytaj również: Obniżka stóp procentowych zmniejsza raty kredytu

PROGNOZY

• W 2013 r. wzrośnie aktywność podmiotów na rynku gruntów inwestycyjnych. Powinna ona przewyższyć liczbę transakcji z roku 2012, co jak do tej pory znajduje potwierdzenie w realizowanych transakcjach i zawieranych umowach warunkowych.

• Dwa ostatnie kwartały 2013 r. będą charakteryzowały się wysoką dynamiką zakupów na rynkach gruntów pod nieruchomości biurowe i handlowe, natomiast mniejsza aktywność będzie widoczna w sektorze mieszkaniowym. Największym zainteresowaniem cieszyć się będą miasta takie jak Warszawa, Wrocław czy Kraków, a w drugiej kolejności Gdańsk i Poznań.

• Można spodziewać się, że nowe transakcje sprzedaży terenów pod zabudowę mieszkaniową zostaną odnotowane głównie w Warszawie i we Wrocławiu. W przypadku pozostałych rynków lokalnych, takich jak Trójmiasto, Poznań, Kraków czy Szczecin, ewentualne transakcje sprzedaży mieszkaniowych gruntów inwestycyjnych będą zawierane głównie przez lokalnych deweloperów.

Czytaj również: Polacy uciekają na tereny wiejskie

„Dotychczasowe konsultacje prowadzone przez Colliers International z deweloperami i funduszami inwestycyjnymi, dotyczące zarówno realizowanych obecnie, jak i planowanych transakcji związanych z inwestycjami w nieruchomości w 2013 r., pozwalają prognozować, że na koniec br. możliwe jest przekroczenie wartości transakcji z roku ubiegłego. Należy zaznaczyć, że większość inwestycji zakupowych na rynku gruntów inwestycyjnych będzie miała miejsce w Warszawie.” – podsumowuje Emil Domeracki z Colliers International.