Budownictwo i inwestycje - Antykryzysowy plan dla budynków

Budownictwo i inwestycje - Antykryzysowy plan dla budynków

Nie ma co do tego wątpliwości, że wiele firm odczuwa obecnie presję gospodarczą w stopniu niespotykanym od dziesięcioleci. Stoją przed nimi wygórowane wyzwania budżetowe spowodowane teraźniejszą sytuacją ekonomiczną, a każdy przemysł odczuwa efekty rosnących i wahających się kosztów operacyjnych jak choćby za paliwo, usługi, materiały czy koszty związane z utrzymaniem pracowników. Czytaj dalej

W czasie, gdy koszty energii i jej konsumpcja rośnie, a inicjatywy na rzecz rozwoju stają się coraz popularniejsze, menadżerowie i zarządy firm coraz bardziej interesują się kwestią zarządzania energią. To zainteresowanie zaczęło przekładać się na ich udział w zarządzaniu budynkami i procesach decyzyjnych dotyczących zakupu energii. Wśród personelu finansowego i zarządców nieruchomości, można także zauważyć rosnącą potrzebę do wspólnej pracy, ponieważ każda z tych grup wnosi wartości potrzebne przez tą drugą, jeśli chodzi o decyzje dotyczące budynku i energii.

Dzisiaj, w dobie recesji, ostrożne oszacowanie zasobów to klucz do przeżycia, a nieprzerwany pościg za cięciem kosztów jest sprawą krytyczną. Prawdziwi liderzy powinni myśleć nad wprowadzeniem w życie strategii wydajności energetycznej wiążących się z zerowymi lub małymi kosztami. Zaowocuje to obniżeniem kosztów energii. Ocena ryzyka i odpowiednie zarządzanie nim w ramach pracy budynków pozwoli na zaplanowanie właściwej strategii serwisowej.
W tych wymagających czasach, firmy muszą zrobić co w ich mocy, aby zapewnić sobie stabilną pracę. Ale ważne jest także, aby mieć na uwadze, że często budynek i misja firmy są ze sobą połączone. Tym lepiej, jeśli, pomimo trudnej sytuacji gospodarczej istnieje strategia, którą można się posłużyć, aby nie tylko utrzymać, ale i usprawnić poziom pracy budynku w sposób, że będzie on wsparciem dla misji firmy.

Cięcie kosztów bez wpływu na najemców czy partnerów, odkładanie zbędnych wydatków i wydłużanie życia systemów budynku to strategie, które wpływają na podstawową działalność w tych trudnych czasach. Głównym celem jest przetrwanie, ale długofalowym celem powinno być utrzymanie wartości inwestycji poczynionych w budynku, albo i ulepszenie jego pracy, co, jeśli pozwolą na to warunki, doprowadzi do oszczędności.

Dokonaj Analizy Zagrożeń – Jak Utrzymać Wartość Aktywów Budynku w Trudnych Czasach
 
Firmy z ograniczonymi środkami, które muszą sprostać określonym warunkom, mają kilka możliwości działania, które mogą zaowocować znacznymi oszczędnościami w ramach budynku. Najpierw jednak niezbędne jest oszacowanie indywidualnego poziomu ryzyka.

Poniższe kroki pomogą firmom na podjęcie adekwatnych działań poprzez zdefiniowanie planów antykryzysowych dla budynków.

   1.Zrozum Obecną Sytuację: - aby mieć pełną i jasną świadomość aktualnego stanu operacji, zarząd nieruchomości powinien      przeprowadzić audyt krytycznych systemów budynku. Może on już być zawarty w ramach umowy podpisanej z serwisantem,      producentem lub instalatorem urządzeń. Całościowy audyt systemów budynków dokonany przez profesjonalistów pokaże jak      dobrze systemy pracują w danym momencie oraz pomogą zidentyfikować konkretne słabe strony, czy szanse na usprawnienie   działania.

   2.Oceń Ogólny Stopień Ryzyka – Informacje pozyskane dzięki audytowi, w połączeniu z indywidualną wiedzą użytkowników      budynku i potrzebami najemców pozwoli ocenić stopień ryzyka, jakie niesie ze sobą niespodziewana awaria systemu. Pytanie,      „co by było gdyby…” ukazuje w tym momencie stopień zagrożenia. Oto kilka przykładów:
         • Co by się stało gdyby system klimatyzacji miał awarię w sierpniu, a spowodowana tym wysoka temperatura i wilgotność             wpłynęłaby niekorzystnie na produkcję w danej fabryce?
         • Co by było gdyby urządzenia klimatyzacyjne nie sprostały ogromnym potrzebom chłodzenia w nadmiernie rozbudowanym            centrum danych, pełnym serwerów, przechowujących dane produkcyjne całej firmy, a które powinny stać w ciągle w stałej,             określonej temperaturze?
         • Co by było gdyby padł system wentylacji w czterdziestopiętrowym budynku biurowym, w którym przebywa 2500 ludzi?

To są rzeczywiste scenariusze, a ich waga jest jasna. Awaria systemu w którymkolwiek z tych przypadków nie wchodzi w grę.

   3.Stwórz Hierarchię Ważności Stopni Ryzyka – Poznawszy ogólne zagrożenia i słabe strony systemu, a także potrzeby partnerów  czy wspólników można określić, które elementy stwarzają największe zagrożenie i zdefiniować stopień ważności         poszczególnych elementów. Oczywistym jest, że te części systemu, które mogą spowodować awarię całego systemu i przyczynić  się do ponoszenia znacznych, nieplanowanych wydatków, muszą mieć najwyższy priorytet jeśli chodzi o podejmowanie     odpowiednich działań.

Przykładowo, w szpitalu, na sali operacyjnej, dekalibracja kontrolera osuszania powietrza może spowodować rozwój bakterii. W tym przypadku dostrojenie i sprawdzenie urządzenia miałoby najwyższy priorytet biorąc pod uwagę cel, jakim jest zdrowie pacjentów i zmniejszenie ryzyka.

   4.Dokonaj Analizy krytycznych wymagań systemu – Należy sprawdzić, z którymi zagrożeniami można poradzić sobie w ramach    własnej organizacji i doświadczenia pracowników, a które, charakteryzujące się wysokim stopniem komplikacji technicznej,      wymagają współpracy z podmiotem zewnętrznym.

Należy określić, które działania zmniejszą ryzyko awarii w strefach najbardziej zagrożonych budynku i skoncentrować działania właśnie w tym miejscu. Profesjonalny producent sprzętu  (OEM) może pomóc określić metody i wzory działania dla analizy i przeglądów najważniejszych systemów.

   5.Zrozum Wymagania Partnerów – Znajdź czas na wysłuchanie wspólników i partnerów. Zwróć szczególną uwagę na to co dla       nich  jest najważniejsze, jakie są ich obawy. Najemcy w centrach handlowych chcą, aby klient mógł się rozkoszować chłodną,      komfortową atmosferą, w której będzie chciał dłużej dokonywać zakupów. Najemcy przestrzeni biurowej oczekują komfortowego środowiska o wysokiej jakości powietrza (IAQ). Pozwala to pracodawcom na utrzymanie środowiska i atmosfery gwarantującej optymalną produktywność.

   6.Znajdź Rozwiązania dla Swojej Sytuacji – Nadszedł czas, aby zadać sobie pytanie, co mogę zrobić, aby grzejnik nie zepsuł się w złą godzinę, albo aby system klimatyzacji nie przestał działać w szczytowym okresie zapotrzebowania? Wstępny audyt     krytycznych systemów naświetli wszelkie możliwe zagrożenia, czy słabe punkty każdego systemu w budynku.

Ważnym jest nie tylko zdawać sobie sprawę z faktu jak wielkie ryzyko dana organizacja może tolerować, ale istotnym jest także poznać typy zagrożeń przed którymi może stanąć.

   • Ryzyko Projektowe – określenie pojemności, przepełnienia, sekwencjonowania sterowania i podziału na strefy
   • Ryzyko Gwarancyjne – brak zrozumienia warunków zakupionej gwarancji, jej zakresu i konsekwencji
   • Ryzyko Budżetowe – koszty energii, nieprofesjonalności pracowników, alokacji środków, konsekwencje związane z       bezpieczeństwem i środowiskiem oraz inne długoterminowe następstwa.

Zrozumienie tych kategorii pomoże właściwie skupić się na rozwiązaniach.

Upewnij się, że Twoja organizacja pracuje z profesjonalnym dostawcą usług, co pozwoli na oszacowanie sprawności systemu, utrzymanie wystarczającej ilości części zamiennych i przeprowadzenie rutynowych inspekcji. Pozwoli to z odpowiednim wyprzedzeniem zagwarantować budżet na wymianę lub stosowne naprawy, zanim skończy się to większymi problemami.

Jeśli Twoja organizacja ma ograniczone środki i musi wybierać między dokonaniem jednej lub kilku napraw, skup się na elementach, które w razie uszkodzenia mogą spowodować największe skutki uboczne i określ jaki poziom i typ planów serwisowych jest najbardziej adekwatny dla potrzeb firmy.

Cztery Podejścia do Konserwacji i Przeglądów Serwisowych, które Wpływają na Koszty Operacyjne

Jeśli chodzi o podejście do spraw konserwacji, oprócz działań reakcyjnych, które są odpowiedzią na już zaistniały problem, wyróżniamy działania prewencyjne, przewidujące oraz ukierunkowane na niezawodność.

W przypadku podejścia reakcyjnego nie wydaje się środków na utrzymanie urządzeń w najwyższym stopniu sprawności, aż do czasu, gdy ulegną awarii. Może się wydawać, że jest to najbardziej oszczędne podejście. W rzeczywistości wiąże się z największymi kosztami. Jeśli doda się większe wydatki spowodowane nieplanowaną awarią, większe koszty pracy (zwłaszcza gdy potrzebne są nadgodziny), koszty naprawy lub wymiany urządzenia i możliwość niekorzystnego wpływu danej awarii na pracę innych urządzeń, wydatki są znacznie większe.

Koszty związane z operowaniem w trybie reakcyjnym szacowane są na około 18$ na jednostkę mocy rocznie. Korzystając z tej samej metody, konserwacja prewencyjna kosztuje około 13$/ na jednostkę mocy rocznie, serwisowanie przewidujące to koszt około 9$ na jednostkę mocy rocznie, a koszty konserwacji ukierunkowanej na niezawodność wynoszą około 6$ na jednostkę mocy rocznie. Potencjalne oszczędności wynikające z tego ostatniego programu szacuje się na 28%-66% w skali roku.

Koszty Własności i Szacowanie Wartości Umowy Serwisowej

Możemy wyróżnić cztery główne elementy kosztów związanych z systemem klimatyzacji i wentylacji (HVAC) w budynku w czasie jego żywotności.

   • Koszty Kapitałowe zapobiegają przedwczesnej wymianie komponentów .
   • Koszty Energii określają energię jako towar, jej moc wyjściową i wydajność.
   • Koszty Naprawy/Awarii redukują ryzyko awarii poprzez zapobiegawcze interwencje serwisowe
   • Koszt Serwisu obejmuje konserwację prewencyjną, testowanie, monitoring oraz części

Koszty serwisu mogą być zrównoważone przez unikanie pierwszych trzech elementów – kosztów kapitałowych, energii oraz naprawy/awarii. Można wtedy określić korzyści płynące z umów serwisowych i prostych kosztów operacyjnych poszczególnych części budynku.

Całkowity koszt “życia” sprzętu może być skalkulowany poprzez sprawdzenie, czy będzie wymagał przedwczesnej wymiany, będzie pracował tak długo jak określono w specyfikacji, czy też jeszcze dłużej. Oszacowanie prostych kosztów całkowitych pomaga w podejmowaniu decyzji.

Zagrożenia Wynikające z Zaniedbania Działań Serwisowych

Gdy Twoja firma zastanawia się nad strategią zarządzania aktywami budynku w ciężkich finansowo czasach, niezwykle istotnym jest, aby zdać sobie sprawę, jakie konsekwencje wiążą się z zaniechaniem działań serwisowych na systemach budynku, oraz rozważyć argumenty, dlaczego nie powinno się w ogóle tego brać pod uwagę.

Odkładanie konserwacji w budynku:

   -  Zwiększa ryzyko nieplanowanych awarii i wiąże się z wysokimi wydatkami naprawczymi
   -  Zwiększa ryzyko spadku jakości środowiska i poziomu komfortu wśród najemców i klientów, gdy systemy budynku przestaną       działać poprawnie. W przypadku komercyjnych nieruchomości, gdy niezadowoleni najemcy się wyprowadzą, potrzeba około 18       miesięcy, aby znaleźć nowych. Oznacza to stratę znacznych pieniędzy z czynszu. W przypadku szpitali i ośrodków zdrowia,       utrzymanie optymalnych warunków i wysokiej jakości powietrza jest wręcz niezbędne.
   • Zwiększa ryzyko zapanowania niebezpiecznych i niezdrowych warunków środowiskowych w budynku. Zagwarantowanie wysokiej       jakości powietrza pozwala uniknąć wielu chorób wśród pracowników, ich zwolnień lekarskich i potencjalnej odpowiedzialności       pracodawcy. Przyczynia się też do zwiększenia ich produktywności o 15 procent.
   • Zmniejsza wydajność systemów budynku, co z kolei niesie ze sobą wyższe zużycie energii i większe koszty. Ponieważ koszt       energii jest największym pojedynczym kosztem operacyjnym w większości nieprzemysłowych budynków i może sięgać nawet 65       procent wartości całkowitych kosztów operacyjnych, każda oszczędność osiągnięta dzięki wydajności energetycznej może mieć      znaczną wartość.
   • Zmniejsza żywotność sprzętu, co sprawia, że w długoterminowym okresie utrudnia uzyskanie pełnego zwrotu wstępnych       inwestycji.

Oczywistym jest, że negowanie i odraczanie działań serwisowych i konserwacyjnych nie jest polecane, ale czasy takie jak obecnie wymagają podjęcia odpowiednich środków, które zapewnią przetrwanie aktywów budynku w krótkim okresie, aby mogły zachować swoją wartość w długim.

Podsumowanie

Obecny stan gospodarki może nie nastrajać optymistycznie, ale nie powinien powstrzymać nikogo od odpowiedniego zarządzania i podejmowania właściwych działań związanych z jakimikolwiek zagrożeniami dla interesów czy aktywów.

Dostępne środki są ograniczone, ale istnieje wiele opcji, które pozwalają na sprostanie zapotrzebowaniom stawianym przez budynek, a także na inwestycje w wydajność, aby ostatecznie zwiększyć wartość całego budynku.

UZUPEŁNIENIE

Antykryzysowe zabezpieczanie budynków


Ostrożne zarządzanie aktywami jest kluczem do przetrwania. Można ciąć koszty rezygnując z wszystkich mniej niezbędnych wydatków, ale aby czynić to w sposób, który pozwoli na utrzymanie wartości budynku i uniknięcie niszczących dla budżetu firmy niezaplanowanych kosztów napraw, należy:

   • zrozumieć i usystematyzować pod względem ważności strefy związane z ryzykiem dla budynku i biznesu, uwzględniając       potrzeby partnerów I wspólników
   • wybrać takie podejście do konserwacji i serwisu, które minimalizuje ryzyko, gwarantując jednocześnie wzrost niezawodności i       wydajności energetycznej całego budynku.
   • oszacować koszta utrzymania i zrównoważyć wartość umów serwisowych

Fachowe podejście do kwestii konserwacji zapewni, że aktywa budynku przetrwają w okresie krótkoterminowym, utrzymają swoją wartość w długim terminie i zwiększą satysfakcję oraz produktywność najemców w okresie żywotności budynku.

UZUPEŁNIENIE


Rozważ Kontrolowanie Kosztów Poprzez Współdzielenie się Ryzykiem

Możliwe jest kontrolowanie swoich wydatków serwisowych i kosztów naprawy poprzez współdzielenie się ryzykiem z dostawcą/dostawcami usług dla systemów Twojego budynku.

Rozumiejąc potrzebę pomocy klientom lepiej zapanować nad ich kosztami operacyjnymi, niektórzy dostawcy systemów HVAC stworzyli specjalne programy oferujące umowę łączącą usługi serwisowe i współdzielenie ryzyka, które mają na celu uniknięcie awarii sprzętu i zmniejszenie kosztów nią związanych, gdyby nastąpiła.

Podobnie jak typowy model działalności ubezpieczeniowej, dostawca usług serwisowych dzieli się ryzykiem poprzez zdefiniowane w kontrakcie współfinansowanie. Klient pokrywa koszty wstępnej analizy wypadku i szybkiej naprawy, podczas, gdy dostawca systemów danego budynku przejmuje odpowiedzialność za większe naprawy i poważniejsze usterki. Jest to dobre wyjście dla klientów, którzy muszą oszczędzać pieniądze, mając jednocześnie pewność, że jego pracownicy potrafią zdiagnozować problemy i przeprowadzić małe naprawy, wtedy gdy to potrzebne.

W przypadku systemów HVAC, koszty napraw i awarii mogą być znaczne. Z tego względu pomysł na zarządzanie kosztami w ten właśnie sposób staje się coraz bardziej popularny we wszystkich aspektach zarządzania aktywami – od środowiskowych wymogów bezpieczeństwa poprzez dostawy energii po poważne awarie części systemów,

UZUPEŁNIENIE

Gdy Spotka Cię Nieoczekiwany Dopływ Gotówki, czyli Rozsądne Finansowe Zarządzanie Budżetem Budynku w Czasach Kryzysu Gospodarczego

Gdy podejmujesz decyzje jak wydać swój budżet operacyjny na następny rok, istotne jest, aby spojrzeć w przyszłość i jeszcze raz zastanowić się, zanim podejmie się decyzję o przekazaniu pieniędzy do ogólnego budżetu.

Lepiej można wyjść inwestując w wydajne energetycznie rozwiązania dla swoich systemów, które pozwolą całej firmie/budynkowi zaoszczędzić na kosztach energii i sprostać przyszłym wymogom budżetowym nawet w ciężkich czasach.

Dla przykładu, wiele firm zostało zaskoczonych w czwartym kwartale 2008 roku, gdy ceny paliw nagle spadły, pozostawiając im w budżetach energetycznych wolne środki. Stare porzekadło odnoszące się do budżetów wydaje się cały czas sprawdzać w przypadku wielu firm – jeśli tego nie wydasz, stracisz to w przyszłorocznym budżecie.

Nie polecamy niemądrych, czy bezowocnych wydatków tylko dla samego utrzymania wysokości przyszłych budżetów, ale na pewno jest godne propagowania i leży w gestii właściciela budynku lub managera inwestowanie w zwiększenie wydajności energetycznej budynku i wzrost jego wartości.

Nieoczekiwane fundusze płynące z energii, które zaoszczędzisz i ponownie zainwestujesz w swoje systemy mogą przynieść jeszcze większe oszczędności dla całej firmy w nadchodzących latach
Źródło: budnet.pl
Autor: EAST SIDE Consulting GmbH/ budnet.pl

Tagi

Apartamenty w Kołobrzegu
Sprzedaż apartamentów nad morzem.
Baltic Plaza **** to miejsce niezwykłe,
to Twój elegacki apartament
www.sea-development.pl

Czytaj też…

Czytaj na forum

  • Nowoczesne hale magazynowe - jedna już wynajęta! Liczba postów: 198 Grupa: Inwestycje Natomiast w przypadku wyboru dobrej jakości rozwiązań w zakresie sprzętu do magazynu to koniecznie zwróćcie uwagę na ofertę przygotowaną przez Lemarpol w przypa...
  • Wywóz odpadów Liczba postów: 70 Grupa: Inwestycje Z odpadami powinno się postępować w sposób odpowiedni. Poszukuję firmy, która zajmuje się wywozem odpadów spożywczych. Postanowiłem, że poszukam w internecie i....
  • Ubezpieczenie mieszkania - mądra decyzja Liczba postów: 130 Grupa: Inwestycje Ubezpieczenie mieszkania czy też domu to szalenie ważna decyzja. Moim zdaniem jest to jedna z tych rzeczy na ktorych nie warto oszczędzać. Chytry dwa razy traci...
  • Bezkonkurencyjna pożyczka hipoteczna Liczba postów: 145 Grupa: Inwestycje Kredyty to najgorszy pomysł. Można się nieźle wpakować w tarapaty na parę ładnych lat, dlatego wybieram bezpieczne pożyczki. Ja wzięłam akurat pożyczkę na mój n...
  • Jaki powinien być dobry zarządca nieruchomości? Liczba postów: 28 Grupa: Inwestycje Myślę, że dobry zarządca nieruchomości powinien zajmować się kompleksową obsługą nieruchomości komercyjnych oraz właścicieli nieruchomości czynszowych. Ja od la...

Kalkulator wydajności inwestycji

Społeczność budnet.pl ma już 15738 użytkowników

Użytkownicy online (2)

gości: 104

Ostatnio dołączyli
Zobacz wszystkich >
Galerie
Zobacz wszystkie galerie >