Gdy brak aktu notarialnego, nie ma ulgi meldunkowej

Obecnie własnościowe prawo do lokalu można ustanowić tylko w dwóch przypadkach. Gdy spółdzielca spłacił stary kredyt mieszkaniowy na podstawie ustawy o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych, albo gdy jego blok stoi na gruncie, do którego spółdzielnia nie ma prawa własności ani użytkowania wieczystego. W tym ostatnim wypadku można to zrobić tylko do końca 2010 r. Problem w tym, w jakiej formie.

– Nie warto ryzykować, bo wcześniej czy później może dojść do podważenia ważności zwykłej umowy pisemnej – uważa Robert Dor, notariusz. – Lepiej zapłacić za akt notarialny, niż potem gorzko żałować.

Według niego, zastosowanie ma tu kodeks cywilny, a ten mówi jasno: ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego (a taki status ma prawo własnościowe) wymaga aktu notarialnego. Bez niego jest nieważne.

– W tej chwili nowe umowy ustanawiające własnościowe prawa zawieramy wyłącznie notarialnie – mówi Sylwester Mirecki, wiceprezes Energetyki. Spółdzielnie, także Energetyka, zaczęły więc rozsyłać do swoich członków listy z prośbą o zawieranie aktów notarialnych.

Do tego dochodzą problemy podatkowe. Konsekwencją może być nawet utrata prawa do ulgi meldunkowej i zapłata 19 proc. podatku.

– Akt notarialny ma decydujące znaczenie dla określenia daty nabycia, a to z kolei decyduje, jakie przepisy podatkowe stosuje się przy zbyciu mieszkania. W przepisach podatkowych nie określono co prawda, jak rozumieć „nabycie lokalu”, ale według innych ustaw przeniesienie własności nieruchomości następuje w formie aktu notarialnego. Do nabycia dochodzi więc z dniem jego podpisania – mówi Katarzyna Klimkiewicz, doradca podatkowy w TPA Horwath.

Data nabycia jest o tyle istotna, że inne zasady odnoszą się do mieszkań kupionych w latach 2007 – 2008, a inne do kupionych po 1 stycznia 2009 r.W trudnej sytuacji znalazł się nasz czytelnik, który w 2002 r. miał ustanowione spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. W kwietniu 2008 r. podpisał ze spółdzielnią umowę o przekształceniu prawa lokatorskiego we własnościowe. Spółdzielnia dokonała przekształcenia na podstawie zwykłej umowy pisemnej. Dopiero w styczniu 2009 r. zreflektowała się i zawarty został akt notarialny. Czytelnik chciałby teraz sprzedać mieszkanie i skorzystać z ulgi meldunkowej.

– Przepisy stanowią, że ulga mieszkaniowa przysługuje po zbyciu m.in. lokalu mieszkalnego lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Nie obejmuje natomiast prawa lokatorskiego.

– Jeżeli formą wymaganą do przekształcenia prawa lokatorskiego we własnościowe jest akt notarialny, to dopiero od daty tego aktu można mówić, że ono przysługuje. Skoro akt podpisano po 31 grudnia 2008 r., ulga meldunkowa nie przysługuje – wyjaśnia Wojciech Piotrowski, doradca podatkowy w KPMG.

Podobnego zdania jest Paweł Nocznicki, doradca podatkowy w Accreo Taxand. – Prawo do tej ulgi przysługuje osobom, które nabyły mieszkanie w latach 2007 – 2008 i były w nim zameldowane w dowolnym okresie co najmniej 12 miesięcy – argumentuje.

Osoby będące w takiej sytuacji pocieszy być może fakt, że do mieszkań nabytych w 2009 r. stosuje się nową ulgę, której warunkiem jest przeznaczenie pieniędzy ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe. Jeśli ktoś z pieniędzy za „stary” lokal kupi w ciągu dwóch lata np. nowe mieszkanie lub działkę budowlaną, nie zapłaci podatku. Jeśli nie planuje takich inwestycji, zapłaci 19 proc. podatku.