Jak rozliczać straty wody we wspólnocie

Metodę rozliczania kosztów różnicy wskazań miedzy wodomierzem głównym a sumą wskazań wodomierzy w budynku wielolokalowym wybiera właściciel lub zarządca budynku. Należnościami wynikającymi z przyjętej metody rozliczenia obciąża osobę korzystającą z lokalu w takim budynku (art. 26. ust. 3 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków). Przepisy nie określają jednak metod rozliczania strat wody, spośród których może wybierać zarządca. Wynika z tego, że zarządca sam może określić te metody.

W przypadku wspólnot mieszkaniowych przyjęła się praktyka, że metoda jest określona w regulaminie rozliczenia zużycia wody przyjmowanym w drodze uchwały przez właścicieli lokali. W regulaminach wspólnoty przyjmują zazwyczaj jedną z dwóch metod rozliczania strat wody. Pierwszą jest rozliczenie strat proporcjonalnie do zużycia wody przez poszczególne lokale. Drugą metodą jest uznanie strat wody za koszt części wspólnej i rozliczenie tego kosztu podobnie jak innych kosztów zarządu – stosownie do udziałów w nieruchomości wspólnej. Czasami wspólnoty uznają straty wody za koszt indywidualnych lokali i przyjmują jednakową dla wszystkich lokali metodę rozliczeń (np. według liczby osób). We wspólnotach, w których właściciele nie przyjęli regulaminu rozliczeń kosztów zużycia wody, zarządca powinien wyjaśnić na rozliczeniu przyjętą metodę. Należy dodać, że straty raczej nie powinny przekraczać 5 proc. ogólnego zużycia wody. Jeśli są wyższe konieczne jest sprawdzenie szczelności instalacji wodnej.

Zarządca ma obowiązek dostarczyć każdemu właścicielowi imienne rozliczenie wody na dany lokal, sporządzone na podstawie wpłat i faktycznego zużycia oraz ceny wody w danej gminie. Wynika to z art. 26 ust. 2 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków: jeżeli odbiorcą usług jest wyłącznie właściciel (rozumiany także jako wspólnota mieszkaniowa) lub zarządca budynku wielolokalowego, jest on obowiązany do rozliczenia kosztów tych usług. Podobnie art. 29 ust 1 ustawy o własności lokali nakazuje zarządcy prowadzić ewidencję kosztów zarządu, zaliczek wpłacanych przez właścicieli, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej – np. kosztów dostaw wody i ciepła. Jeśli zarządca nie dostarczył takiego rozliczenia w sprawozdaniu rocznym, musi to zrobić na pisemne żądanie właściciela.

Właściciel lokalu ma również prawo poznać rozliczenie kosztów zużycia wody dla pozostałych lokali, gdyż tylko wówczas będzie mógł ustalić, czy koszty rozliczone na poszczególne lokale nie przekraczają kosztów, jakie cała wspólnota poniosła na rzecz dostawcy wody. Wspólnota (ani tym bardziej zarządca) nie może bowiem na wodzie zarabiać. Nie pozwala na to art. 26 ust. 2 ustawy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków. Ustala on zasadę, że suma obciążeń za wodę lub ścieki nie może być wyższa od ponoszonych przez właściciela lub zarządcę na rzecz przedsiębiorstwa wodociągowo- kanalizacyjnego