Opłata roczna zależy od przeznaczenia gruntu

Tak wynika z wyroku Sądu Najwyższego z 13 lutego 2009 r. (sygn. III CSK 268/08).

Kończy on długoletni spór między prezydentem Poznania – jako reprezentantem Skarbu Państwa – a miastem Poznań oraz deweloperem, spółką z o.o. Landbud. Spór dotyczył opłaty za użytkowanie wieczyste gruntów, które były w posiadaniu jednostki badawczo-rozwojowej IBMER.

Uwłaszczenie na rzecz Instytutu

W 1991 r. IBMER uzyskał z mocy prawa na podstawie art. 64 ustawy z 1985 r. o jednostkach badawczo-rozwojowych, m.in. prawo użytkowania wieczystego ok. 150 ha gruntu, który miał – wedle obowiązującego wówczas planu miejscowego Poznań-Strzeszyn z 1988 r. – określony cel: budownictwo mieszkaniowe z infrastrukturą towarzyszącą. W połowie lat 90., gdy IBMER zdecydował się na ich sprzedaż, gmina Poznań skorzystała z prawa pierwokupu, a potem w wyniku ugody sądowej sprzedała prawo użytkowania wieczystego do części tych terenów deweloperowi – spółce z o.o. LANDBUD.

W umowie o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste IBMER nie został określony ani cel, ani stawka opłaty. Zarówno gmina od swej części, jak i spółka uiszczały ją wedle stawki 1 proc. dotyczącej – w myśl art. 72 ust. 3 pkt 4 ustawy z 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – nieruchomości oddanych na cele mieszkaniowe i na realizację urządzeń infrastruktury technicznej. W 2004 r. prezydent miasta zażądał od tych gruntów opłaty wedle stawki

3 proc. od wartości odnoszącej się do „pozostałych nieruchomości gruntowych” (art. 72 ust. 3 pkt 5 ustawy z 1997 r.).

Gmina i spółka odwołały się do samorządowego kolegium odwoławczego, ale ten sprawę umorzył, uznając, że ustalenie stawki za użytkowanie wieczyste, jeśli – tak jak w tym wypadku – jej nie ustalono, nie jest sprawą administracyjną, lecz cywilną i należy do drogi sądowej.

Decyduje cel perspektywiczny

W tym stanie rzeczy gmina i spółka wystąpiły przeciwko właścicielowi gruntu – Skarbowi Państwa, prezydentowi miasta do sądu cywilnego. Domagały się ustalenia opłaty wedle stawki 1 proc. stosownie do art. 72 ust. 3 pkt 4 ustawy z 1997 r. Sąd I instancji oddalił to żądanie. Uznał, że skoro aktualnie grunty te są nieużytkami, a w ewidencji gruntów figurują one jako grunty rolne, to nie można uznać, że realizowany jest na nich cel mieszkaniowy.

Sąd II instancji uwzględnił apelację zarówno spółki, jak i gminy oraz ustalił – na podstawie art. 221 ust. 3 ustawy z 1997 r. – że mają one uiszczać od nich opłatę roczną wedle stawki 1 proc. Sąd ten przekonywały argumenty, że choć wedle ewidencji są to grunty rolne, to wedle planu zagospodarowania obowiązującego do 2003 r. i decyzji podziałowych są przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe, towarzyszącą mu infrastrukturę i cele publiczne realizowane przez gminę. Uwzględnił również to, że spółka kolejno przygotowuje tereny pod zabudowę i że na części gruntów wzniosła już budynki mieszkalne i sprzedała je nabywcom.

Sprawa znalazła się na wokandzie SN wskutek skargi kasacyjnej Skarbu Państwa. Jednakże SN ją oddalił, akceptując tym samym wyrok II instancji.

– Z samego założenia grunt jest oddawany na dany cel na wiele lat, a więc jego realizacja może być rozciągnięta w czasie i podejmowana sukcesywnie. Dlatego o stawce opłaty rocznej może decydować każdorazowy aktualny sposób korzystania z niego – tłumaczyła sędzia Sądu Apelacyjnego orzekająca w SN Bogumiła Ustjanicz. – Inaczej stawka musiałaby być ustalana dla poszczególnych części nieruchomości, co jest dopuszczalne tylko w razie ich wyspecyfikowania i corocznie. Nie może mieć przesądzającego znaczenia sposób określania gruntu w ewidencji – mówiła sędzia. – Wystarczy, że użytkownik wieczysty przygotowuje się do realizacji danego celu, jeśli np., jak w tym wypadku, dokonał podziału, uzyskuje pozwolenia na budowę, a także realizuje inwestycje towarzyszące.

czytaj więcej...