Piwnica przynależy do lokalu mieszkalnego

Cecylia B. zawarła ze spółdzielnią mieszkaniową w B. umowę o wybudowanie lokalu mieszkalnego. Zarząd spółdzielni przydzielił jej mieszkanie na zasadzie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Zainteresowana złożyła wniosek o zawarcie z nią umowy przeniesienia prawa własności zajmowanego lokalu w ten sposób, że przysługiwać jej będzie prawo odrębnej własności lokalu związane z prawem własności do nieruchomości obejmującej budynek, z prawem własności pomieszczeń przynależnych do niego i udziałów w nieruchomości wspólnej.

W marcu 2004 r. zarząd spółdzielni, na podstawie art. 42 ust. 7 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2003 r. nr 119, poz. 1116 ze zm.), podjął uchwałę o nieuznawaniu komórek piwnicznych za pomieszczenia przynależne do lokali mieszkalnych. Wcześniej, gdy projekt uchwały był wyłożony do wglądu, wpłynęły do zarządu trzy wnioski o zaliczenie piwnic jako części składowych lokali mieszkalnych, jednak nie zostały uwzględnione. Uchwała nie została zaskarżona. Jednak po nowelizacji ustawy z 14 czerwca 2007 r. Cecylia B. wystąpiła do sądu o uchylenie tej uchwały. Dodać trzeba, że jej wniosek o przeniesienie własności do czasu nowelizacji nie został załatwiony.

Sąd I instancji oddalił powództwo. Uznał, że powódka domaga się w istocie stwierdzenia nieważności uchwały, bo jest sprzeczna z art. 42 ust. 3 pkt 2 ustawy. Jednak zmiana tego przepisu miała charakter czysto redakcyjny i nie powodowała powstania nowych uprawnień ani nie nakładała nowych obowiązków na zarząd spółdzielni. A wcześniej przepis ten mówił, że decyzje o przynależności do lokalu jego części składowych, pomieszczeń przynależnych podejmuje zarząd spółdzielni. Teraz w uchwale trzeba określić położenie i powierzchnię lokali oraz pomieszczeń przynależnych, w tym piwnic, jeśli piwnica jest w tym budynku przyporządkowana danemu lokalowi, a władający lokalem faktycznie ją użytkuje. Ustawodawca nie wprowadził więc obowiązku każdorazowego określenia położenia i powierzchni bądź nieuznawania tych pomieszczeń za części składowe lokalu. Wobec tego uchwała jest kompletna.

Cecylia B. odwołała się, a sąd II instancji przy rozpatrywaniu apelacji powziął poważne wątpliwości i przedstawił je Sądowi Najwyższemu. Zapytał, czy uchwała nie jest dotknięta nieważnością z uwagi na treść art. 42 ust. 3 pkt 2 ustawy, w sytuacji gdy piwnica przyporządkowana jest do lokalu i pozostaje w użytkowaniu osoby, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu? W uzasadnieniu podkreślił, że nowelizacja w art. 7 stwierdza, że zgłoszone na piśmie roszczenia niezrealizowane do jej wejścia w życie rozpoznawane są na podstawie przepisów znowelizowanych. Poza tym sąd I instancji przyjął, że powódka wystąpiła o stwierdzenie nieważności uchwały, a nie jej uchylenie. Ale już w apelacji występowała o stwierdzenie jej nieważności.

W doktrynie i orzecznictwie prezentowane jest stanowisko, że w razie sprzeczności z prawem uchwały podjętej w trybie art. 42 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych osobie zainteresowanej przysługuje powództwo o stwierdzenie jej nieważności. Sąd pytający przychyla się do tego. Poza tym nie uważa, by zmiana w wyniku nowelizacji była czysto redakcyjna, jednak wątpliwości związane z interpretacją tego przepisu wymagają wyjaśnienia.