Prawo do lokalu w TBS można nadal sprzedać
Najemcy mieszkań w budynkach postawionych przez towarzystwa budownictwa społecznego mogą dokonać cesji przysługujących im praw. Dotyczy to jednak tylko tych, którzy stosowne umowy podpisali przed rokiem 2005
Czytaj dalej
Towarzystwa Budownictwa Społecznego funkcjonują na podstawie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Jej przepisy określają formę prawną działalności towarzystw, wysokość czynszów, podstawowe kryteria naboru najemców. Wątpliwości budzi natomiast, czy najemcy mogą w sposób dowolny dokonywać obrotu mieszkaniami wybudowanymi przez TBS? Wszystko zależy, kiedy i na jakich warunkach zawarły z towarzystwem umowę.
Decydowała treść umowy
Ustawa o niektórych formach... w swoim pierwotnym brzmieniu nie regulowała szczegółowo kwestii dotyczących umów partycypacyjnych. Zgodnie z art. 29 ówczesnego brzmienia ustawy osoby mające interes w uzyskaniu mieszkań przez wskazane przez nie osoby trzecie mogły zawierać z towarzystwem umowy w sprawie partycypacji w kosztach budowy tych mieszkań. Forma i treść umowy partycypacyjnej zależała od woli stron umowy (TBS i partycypant), zgodnie z zasadą swobody zawierania umów uregulowaną w art. 3531 kodeksu cywilnego. Strony mogły zatem ukształtować elementy umowy według swej woli, o ile nie sprzeciwiały się temu przepisy ustawy. W umowie mogła być zawarta klauzula dotycząca zgody towarzystwa na ewentualną cesję praw wynikających z umowy partycypacyjnej, jednak w praktyce nie wszystkie TBS zastrzegły sobie takie prawo.
Początkowo ustawodawca nie wprowadził zakazu dokonywania cesji praw z umowy partycypacyjnej na podstawie art. 509 kodeksu cywilnego. Należy bowiem pamiętać, że w założeniach ustawy partycypant i najemca to były dwie odrębne osoby. Uprawnienia partycypanta sprowadzały się najczęściej do możliwości wskazania kolejnego najemcy, dlatego nabycie takiego prawa za wysoką kwotę odstępnego nie było zbyt atrakcyjną opcją. Problem pojawiał się w momencie, kiedy partycypant dokonywał cesji wierzytelności na rzecz najemcy. Wówczas partycypant-najemca dysponował już znacznie bardziej atrakcyjnym prawem do zawarcia umowy najmu z towarzystwem i wytworzył się swoisty rynek cesji praw z partycypacji. Towarzystwa utraciły kontrolę nad naborem najemców i nie mogły realizować we właściwy sposób społecznych celów programu wsparcia budownictwa na wynajem. Było to jednym z powodów inicjatywy legislacyjnej, która ostatecznie przybrała formę ustawy z 27 sierpnia 2004 r. o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (DzU nr 213, poz. 2157).
Tylko zwrot kwoty partycypacji
Regulacje obowiązujące od 2005 r. wprowadzają dwie odrębne kategorie partycypantów. Art. 29 obecnego brzmienia ustawy stanowi, że partycypantami (podmioty uczestniczące w kosztach budowy lokali TBS) mogą być pracodawcy działający w celu uzyskania lokali mieszkalnych dla swoich pracowników, a także osoby prawne mające interes w uzyskaniu lokali mieszkalnych przez wskazane przez nie osoby trzecie (art. 29 ust. 1). Przepis ten należy łączyć z zapisem w art. 29 ust. 4 ustawy. Zgodnie z jego treścią pracodawcy, a także inne osoby, które zawarły z towarzystwem umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokali mieszkalnych, mogą bez zgody towarzystwa dokonywać przeniesienia praw i obowiązków wynikających z tych umów na rzecz wskazanych przez siebie najemców.
Zestawienie obydwu analizowanych przepisów (art. 29 ust. 1 i ust. 4) może sugerować, że poprzez wyrażenie „inne osoby” ustawodawca wskazuje „osoby prawne mające interes w uzyskaniu lokali mieszkalnych przez wskazane osoby trzecie”.
Nieco odmienną sytuację normuje art. 29a. Reguluje on sytuację osoby fizycznej, która może zawrzeć umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, którego będzie najemcą. Przepisy określają maksymalną kwotę partycypacji (ust. 2), a także tryb postępowania w przypadku zakończenia przez partycypanta najmu. W takiej sytuacji, zgodnie z ust. 3, najemca otrzymuje zwrot zwaloryzowanej kwoty partycypacji, zaś lokal wraca do dyspozycji towarzystwa, które może go z kolei wynająć kolejnemu najemcy. Podpisanie nowej umowy może być uzależnione od wniesienia przez przyszłego najemcę kwoty partycypacji w wysokości wypłaconej jego poprzednikowi.
Uwaga! Celem ustawodawcy było wyraźne rozgraniczenie zakresów podmiotowych art. 29 i art. 29a ustawy. Zatem przy dokonywaniu wykładni przepisów ustawy należy pamiętać, że wyłącznie art. 29a ustawy reguluje prawa i obowiązki osób fizycznych zawierających umowy o partycypację z towarzystwem budownictwa społecznego.
czytaj więcej...
Decydowała treść umowy
Ustawa o niektórych formach... w swoim pierwotnym brzmieniu nie regulowała szczegółowo kwestii dotyczących umów partycypacyjnych. Zgodnie z art. 29 ówczesnego brzmienia ustawy osoby mające interes w uzyskaniu mieszkań przez wskazane przez nie osoby trzecie mogły zawierać z towarzystwem umowy w sprawie partycypacji w kosztach budowy tych mieszkań. Forma i treść umowy partycypacyjnej zależała od woli stron umowy (TBS i partycypant), zgodnie z zasadą swobody zawierania umów uregulowaną w art. 3531 kodeksu cywilnego. Strony mogły zatem ukształtować elementy umowy według swej woli, o ile nie sprzeciwiały się temu przepisy ustawy. W umowie mogła być zawarta klauzula dotycząca zgody towarzystwa na ewentualną cesję praw wynikających z umowy partycypacyjnej, jednak w praktyce nie wszystkie TBS zastrzegły sobie takie prawo.
Początkowo ustawodawca nie wprowadził zakazu dokonywania cesji praw z umowy partycypacyjnej na podstawie art. 509 kodeksu cywilnego. Należy bowiem pamiętać, że w założeniach ustawy partycypant i najemca to były dwie odrębne osoby. Uprawnienia partycypanta sprowadzały się najczęściej do możliwości wskazania kolejnego najemcy, dlatego nabycie takiego prawa za wysoką kwotę odstępnego nie było zbyt atrakcyjną opcją. Problem pojawiał się w momencie, kiedy partycypant dokonywał cesji wierzytelności na rzecz najemcy. Wówczas partycypant-najemca dysponował już znacznie bardziej atrakcyjnym prawem do zawarcia umowy najmu z towarzystwem i wytworzył się swoisty rynek cesji praw z partycypacji. Towarzystwa utraciły kontrolę nad naborem najemców i nie mogły realizować we właściwy sposób społecznych celów programu wsparcia budownictwa na wynajem. Było to jednym z powodów inicjatywy legislacyjnej, która ostatecznie przybrała formę ustawy z 27 sierpnia 2004 r. o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (DzU nr 213, poz. 2157).
Tylko zwrot kwoty partycypacji
Regulacje obowiązujące od 2005 r. wprowadzają dwie odrębne kategorie partycypantów. Art. 29 obecnego brzmienia ustawy stanowi, że partycypantami (podmioty uczestniczące w kosztach budowy lokali TBS) mogą być pracodawcy działający w celu uzyskania lokali mieszkalnych dla swoich pracowników, a także osoby prawne mające interes w uzyskaniu lokali mieszkalnych przez wskazane przez nie osoby trzecie (art. 29 ust. 1). Przepis ten należy łączyć z zapisem w art. 29 ust. 4 ustawy. Zgodnie z jego treścią pracodawcy, a także inne osoby, które zawarły z towarzystwem umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokali mieszkalnych, mogą bez zgody towarzystwa dokonywać przeniesienia praw i obowiązków wynikających z tych umów na rzecz wskazanych przez siebie najemców.
Zestawienie obydwu analizowanych przepisów (art. 29 ust. 1 i ust. 4) może sugerować, że poprzez wyrażenie „inne osoby” ustawodawca wskazuje „osoby prawne mające interes w uzyskaniu lokali mieszkalnych przez wskazane osoby trzecie”.
Nieco odmienną sytuację normuje art. 29a. Reguluje on sytuację osoby fizycznej, która może zawrzeć umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, którego będzie najemcą. Przepisy określają maksymalną kwotę partycypacji (ust. 2), a także tryb postępowania w przypadku zakończenia przez partycypanta najmu. W takiej sytuacji, zgodnie z ust. 3, najemca otrzymuje zwrot zwaloryzowanej kwoty partycypacji, zaś lokal wraca do dyspozycji towarzystwa, które może go z kolei wynająć kolejnemu najemcy. Podpisanie nowej umowy może być uzależnione od wniesienia przez przyszłego najemcę kwoty partycypacji w wysokości wypłaconej jego poprzednikowi.
Uwaga! Celem ustawodawcy było wyraźne rozgraniczenie zakresów podmiotowych art. 29 i art. 29a ustawy. Zatem przy dokonywaniu wykładni przepisów ustawy należy pamiętać, że wyłącznie art. 29a ustawy reguluje prawa i obowiązki osób fizycznych zawierających umowy o partycypację z towarzystwem budownictwa społecznego.
czytaj więcej...
Źródło: Rzeczpospolita
Komentarze
Tagi
Czytaj też…
Czytaj na forum
- Moda Liczba postów: 91 Grupa: Trudne tema... Wierzę, że kluczem do oszałamiającej sukienki jest nie tylko projekt, ale także materiał. Dlatego zawsze warto zwrócić się do Larumi Fabrics po ich ekskluzywne....
- Główne postulaty Forum Ekspertów Zrównoważonego Bu... Liczba postów: 67 Grupa: Aktualności
- Różnice między pożyczką a kredytem Liczba postów: 58 Grupa: Trudne tema... Niestety w dzisiejszych czasach banki nie chcą udzielać kredytów. Wymagają dużego wkładu własnego albo sporych zabezpieczeń. I nie każdego na to stać. Ale alter...
- Kredyt gotówkowy na remont Liczba postów: 26 Grupa: Trudne tema... Ja też tak uważam. Takie pożyczki online udzielane są szybko i bez zbędnych formalności. Od siebie mogę zostawić namiar na nich https://taniopozyczam.pl/ - wygo...
- Wakacje 2022 Liczba postów: 16 Grupa: Trudne tema... Jeśli planujesz wypoczynek nad morzem, sprawdź pakiety pobytowe oferowane przez Międzyzdroje Spa. Znajdziesz tam oferty dostosowane do różnych potrzeb, od relak...
Ostatnio na forum
- Ogrody Zimowe Liczba postów: 96 Grupa: Ogrody Ogrody zimowe to najlepsza propozycja i bardzo mi się podobają, aby można było pięknie korzystać z niego przez cały rok. Chcecie sprawdzić, które opcje są najko...
- Podłogi drewniane - parkiet, deski... Liczba postów: 356 Grupa: Robimy stro... Podłogi drewniane moim zdaniem są najlepsze, bo sprawiają wrażenie ciepłych i są stosunkowo łatwe w utrzymaniu. Świetnie się prezentują i bez problemu można je....
- Rozbiórki Liczba postów: 107 Grupa: Stawiamy śc... A propos takich czynności jak skup złomu to warto pamiętać, że dobrze jest zezłomować starą niepotrzebną pralkę czy z gospodarstwa rolnego pług itd.
- Pokój dla dziecka Liczba postów: 194 Grupa: Nowości ara... Gdzie szukaliście inspiracji podczas aranżacji pokojów Waszych dzieci? W moim przypadku zdecydowałem się skorzystać z oferty polecanego mi sklepu internetowego....
- Samemu czy z firmą Liczba postów: 4 Grupa: Aktualności Każdego w końcu czeka przeprowadzka i do tego polecam fantastyczną firmę przeprowadzkową https://www.przeprowadzkiwroclaw.pl Bardzo dobrze się z nimi współpraco...
- blacha trapezowa Liczba postów: 142 Grupa: Robimy dach Gdy wiata ma być solidna to tylko blachotrapez. Klienci czasem szukają innych rozwiązań ale to są opcje mniej korzystne w relacji jakość do ceny.
Wynajmujemy w Wałbrzychu mieszkanie czynszowe od WTBS i jest to wygodne rozwiązanie z tego względu, że gdy są jakieś awarie to po prostu wysyłają specjalistów z centrali i nie trzeba się nazbyt martwić.