Rady przed podpisaniem umowy z deweloperem

1. Okolicznością na którą najłatwiej jest się powołać to działanie siły wyższej oraz innych niezależnych od sprzedającego przeszkód.  W tym przypadkach należy żądać okazania dokumentów administracyjnych poświadczających taką okoliczność czy zobaczyć wypisy z dziennika budowy, poświadczające konieczność przerwania prac budowlanych przez dewelopera.

2. Ryzyko związane ze zwiększeniem stawki VAT w trakcie budowy jest przerzucone na kupującego mieszkanie już w chwili podpisywania umowy. Skutkuje to nieznajomością ceny mieszkania, aż do ostatniego dnia budowy mieszkania. Należy domagać się przy podpisaniu umowy podawania cen brutto mieszkania , czyli łącznie z podatkiem VAT. Jest to ich obowiązek narzucony przepisami prawa.

3. Chęć odstąpienia od umowy przez kupującego mieszkanie, obwarowana jest najczęściej karą umowną wynoszącą 5%  ceny kupna mieszkania i koniecznością znalezienia następcy na to mieszkanie, który to dokona wpłaty równowartości zwracanej kwoty. Zwracana kwota nie jest waloryzowana ani powiększona o procent z racji posiadania tych pieniędzy przez dewelopera przez np. 2 lata.

4. Deweloperzy często uzależniają przekazanie mieszkania aktem notarialnym od uregulowania wszystkich zobowiązań finansowych oraz nie zalegania z opłatami z tytułu czynszu wobec podmiotu zarządzającego i administrującego. Już na etapie podpisywania umowy należy przestrzec się przed takim zapisem, bowiem w sytuacji dostrzeżenia usterek np. przy odbiorze mieszkania i ich nie naprawienia przez dewelopera kupujący znajduje się w sytuacji patowej. Droga sądowa w tej sytuacji i zamiar dochodzenia zwrotu pieniędzy od dewelopera może trwać latami i przysporzyć kolejnych kosztów.

5. Zachowawczo w umowie podpisywanej z deweloperem należy sprawdzić jak wygląda możliwość dochodzenia od dewelopera odszkodowania wyższego niż kara umowna. Opóźnienie w oddaniu mieszkania przez dewelopera i związany z tym wzrost kosztów własnych kupującego mieszkanie (wynajem innego mieszkania, kredyt w banku) często nie równoważą się.

6. Zarząd nieruchomością sprawowany musi być przez wspólnotę wybraną przez mieszkańców na pierwszym zebraniu. Niedopuszczalna jest praktyka prowadzona przez deweloperów, przewidująca sprawowanie przez nich zarządu przez np. 2 lata od zakończenia budowy. Warto zatem wcześniej dowiedzieć się, jak te sprawy były załatwiane na innych obiektach oddanych do użytku. Z pozoru błahe czynności jak wybór dostawcy usług telefonicznych i internetowych, dostawcy ciepła zimą czy wywóz śmieci jest narzucany przez dewelopera.  Administrator o tym decyduje, a więc w tym przypadku przez okres 2 lat będzie to deweloper.

Przykłady klauzul niekorzystnych dla klienta:

1. Wysokie kary umowne w przypadku odstąpienia od umowy z winy klienta.

2. Ograniczenie wysokości odszkodowania, którego klient może dochodzić w sądzie, gdy developer nie wywiąże się z umowy.

3. Sztywny harmonogram wpłat poszczególnych rat, niezwiązany z postępem prac budowlanych.

4. zapisy zezwalające na jednostronne dokonywanie przesunięć terminów wydania lokalu lub dokonania zmian w zakresie specyfikacji lokalu.

5. Zastrzeżenie, że powierzchnia lokalu może różnic się od powierzchni określonej w umowie przedwstępnej.

6. Przewidzenie możliwości odstąpienia od umowy przez developera bez konieczności wskazania przyczyny lub powołanie się na tzw. „siłę wyższą”.