Jak przekształcić grunt rolny na budowlany

Zasady odralniania zmieniła nowelizacja ustawy z 19 grudnia 2008 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (DzU z 2008 r. nr 237, poz. 1657). Wyjęła ona spod ochrony grunty rolne wszystkich klas położone w granicach administracyjnych miast oraz klasy V – VI na obszarach wiejskich. Nie oznacza to, że ziemia automatycznie została pozbawiona statusu rolnego. Jednak dużo prościej będzie można ją pozyskać pod inwestycję i budowę.

To, czy można odrolnić, czy nie, zależy od tego, czy jest dla danego terenu miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, czy też go nie ma.

Jeżeli dla danej działki jest plan zagospodarowania przestrzennego, to on przesądza o jej statusie. Gdy jest on nie pomyśli inwestora, jedyne, co ten może zrobić, to wnioskować do rady miasta lub gminy o zmianę przeznaczenia gruntu w miejscowym planie.

Same gminy przyznają jednak, że dla większości działek, które przed 2009 r. miały status rolny, nie ma planów. W takiej sytuacji grunt można odrolnić na mocy decyzji ustalającej warunki zabudowany.

Zamiast kapusty wieżowce

Osoba, której działka rolna leży na terenie pozbawionym planu, powinna wystąpić o decyzję ustalającą warunki budowy. Gmina będzie musiała ją wydać, jeżeli wnioskodawca spełni wymagania z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. O jakie wymagania chodzi? Przesądza o tym art. 61 ustawy. Zgodnie z nimi działka musi mieć dostęp do drogi publicznej, a istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu powinno być wystarczające, aby dom można było użytkować.

W przypadku braku uzbrojenia inwestor musi sam o nie zadbać, zawierając umowę z przedsiębiorstwem wodociągowo-kanalizacyjnym lub zakładem energetycznym. Uzbrojenie zostanie wykonane albo przez zarządcę sieci, albo samego inwestora na określonych warunkach.

Jak zabudować

Przy ustaleniu warunków zabudowy ważne jest także dobre sąsiedztwo. Działkę można zabudować tylko wtedy, gdy w sąsiedztwie jest chociaż jedna zabudowana działka. Planowany dom musi nawiązywać do istniejącej już na sąsiednich działkach zabudowy.

Ustawa o planowaniu nie zawiera m.in. definicji działki sąsiedniej. Sami urzędnicy podejmują więc decyzję, co należy rozumieć przez działkę sąsiednią. Na pewno nie można powiedzieć, że są to tylko działki, które przylegają do działki inwestora, lecz też z najbliższego sąsiedztwa.

Jeżeli ma się taką decyzję w ręku, to działka zyskuje na wartości i zmienia charakter na inwestycyjny. Ale do pełni szczęścia potrzebne jest jeszcze pozwolenie na budowę.

Wyjęcie wspomnianych gruntów spod ochrony ustawy daje jeszcze innego typu profity. Inwestor nie musi uzyskiwać, rozpoczynając budowę, decyzji wyłączającej teren spod produkcji rolnej oraz wnosić opłat z tego tytułu.