Nowe zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe w Londynie

Po trzecim kwartale, kiedy rynek osiągnął najlepsze wyniki od czasu upadku banku Lehman Brothers, jest to dodatkowy czynnik pobudzający jego rozwój.

Nowe zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe w Londynie czynnikiem pobudzającym  rynek  w ostatnim kwartale roku
W londyńskiej dzielnicy West End firma wydawnicza i informacyjna Centaur Media, firma paliwowa Shell oraz firma doradcza i budowlana Mace zgłosiły nowe zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe (na odpowiednio ok. 5.500 mkw., 20.400 mkw. i 9.200 mkw.). Amerykański gigant internetowy Google wznowił poszukiwania ok. 13.900 mkw. powierzchni biurowej. W dzielnicy City zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe zgłosiły między innymi firma ubezpieczeniowa AON (na ok. 18.500 mkw.) oraz firma prawnicza Bird & Bird (na ok. 13.900 mkw.).

Guy Taylor, szef biura firmy Cushman & Wakefield w dzielnicy West End, powiedział: „Na początku roku mieliśmy do czynienia z wyraźną aktywnością znacznej grupy najemców, którzy wyrażali zainteresowanie nowymi powierzchniami biurowymi, jednak ich działania pozostawały wyłącznie w sferze teoretycznej – choć trzeba przyznać, że był to niezwykle trudny okres dla rynku w dzielnicy West End. Sytuacja jednak wyraźnie się   zmieniła. Obserwujemy obecnie powrót zainteresowania nowymi powierzchniami. Najemcy, pragnąc wykorzystać nadarzające się okazje, ponownie podejmują odłożone wcześniej decyzje o wynajmie czy też nabyciu powierzchni biurowych bądź zgłaszają nowe zapotrzebowanie, zdając sobie sprawę, że okres na przeprowadzenie korzystnych transakcji może nie trwać długo”.

James Young, szef biura firmy Cushman & Wakefield w dzielnicy City, powiedział: „Zwiększona aktywność na rynku w dzielnicy City to efekt zawarcia szeregu dużych transakcji przy jednoczesnym spadku podaży powierzchni biurowej klasy A. Projekty powierzchni biurowych najlepszej jakości mają szansę pojawić się na rynku w sytuacji wzrostu popytu najemców oraz ograniczonej podaży nowej powierzchni. Chociaż jest chyba jeszcze trochę za wcześnie, aby ogłaszać wznowienie realizacji projektów spekulacyjnych już w tym momencie, to jednak zwiększenie dostępności kredytów oraz powrót zaufania do rynku powinny spowodować, że w ciągu najbliższych 12 miesięcy niektórzy deweloperzy podejmą decyzję o rozpoczęciu prac budowlanych”.

W okresie trzech miesięcy do września popyt na powierzchnię biurową na głównych rynkach brytyjskiej stolicy, tj. w dzielnicach West End, City oraz Docklands, wzrósł o 64% do poziomu 172.800 mkw., czyli podwoił się w porównaniu do zaledwie 66.500 mkw. z pierwszego kwartału, kiedy to osiągnął najniższy obserwowany dotąd wynik. Na wielkość popytu w dzielnicy City (125.400 mkw.) miała wpływ niedawna transakcja najmu budynku biurowego Watermark Place (EC4) zawarta z japońskim bankiem Nomura, i jest on wyższy od średniej kwartalnej z ostatnich 10 lat (106.000 mkw.). Do innych ważnych transakcji najmu w trzecim kwartale należy zaliczyć: wynajęcie przez brytyjską spółkę Aberdeen Asset Management ok. 6.600 mkw. w wielofunkcyjnym budynku Bow Bells House (EC4), pozyskanie ok. 3.400 mkw. przez fundusz inwestycyjny Bain Capital w nowoczesnym budynku biurowym Devonshire House (W1) oraz wynajęcie przez firmę energetyczną EDF Energy ok. 3.400 mkw. w budynku handlowo-biurowym Cardinal Place, przy Victoria Street (SW1).

Nieruchomości biurowe osiągnęły także dolny punkt cyklu zmiany czynszów. W przypadku najlepszych powierzchni, będących wyznacznikiem cen na rynku, ich roczna wartość spadła do 457,50 GBP za mkw. (490,5 EUR/mkw.) w dzielnicy City oraz 807 GBP za mkw. (865 EUR/mkw.) w dzielnicy West End. Zdaniem firmy Cushman & Wakefield czynsze w najlepszych obiektach zaczną rosnąć w drugim półroczu 2010 r., co pobudzi działalność wynajmujących i deweloperów, jednak dla najemców będzie oznaczać trudności w pozyskaniu powierzchni w najlepszych lokalizacjach, oferujących obecnie najniższe od 10 lat stawki czynszów. Dodatkowo w sytuacji, kiedy rynek zaczyna zmieniać się na korzyść wynajmującego, najemcy nie mogą już liczyć na tak hojne pakiety zachęt.

Wzrost liczby transakcji najmu oraz stabilne czynsze to sygnał, że londyński rynek biurowy zaczyna wychodzić z recesji, choć podaż powierzchni biurowej wciąż rośnie. W centrum Londynu dostępnych jest obecnie 1.858.000 mkw. przy stopie pustostanów wynoszącej 8%. Jednak jest to wielkość znacznie niższa od najwyższego poziomu obserwowanego na początku lat 90. i w latach 2003-2005 (w czerwcu 2004 r. wskaźnik wolnej powierzchni wyniósł 2.527.000 mkw.).