Chociaż deweloper upada, inwestycja może zostać dokończona

Obecna sytuacja gospodarcza, w tym na rynku nieruchomości, prowadzi do poważnych kłopotów wielu deweloperów, kończących się często bankructwem. Niestety, upadłość nie jest problemem tylko samych deweloperów, ale dotyka również ich klientów.

Skutki ogłoszenia upadłości przedsiębiorców (a więc i deweloperów) reguluje ustawa z 28 lutego 2003 r. – Prawo upadłościowe i naprawcze (ustawa). Sytuacja prawna wierzycieli upadłego dewelopera będzie zależała m.in. od tego, jaki rodzaj upadłości został orzeczony: upadłość z możliwością zawarcia układu bądź upadłość likwidacyjna.

Gdy w grę wchodzi pierwsza możliwość, to postanowienia układu rozstrzygają o sposobie i kolejności zaspokajania wierzytelności. Rozsądne i sprawne przeprowadzenie upadłości układowej może doprowadzić do pełnego zaspokojenia wierzycieli, bez konieczności likwidacji przedsiębiorstwa dewelopera.

Co do zasady nie można zmusić upadłego dewelopera do dokończenia budowy i przeniesienia własności nieruchomości na klienta, jednakże ustawa w sposób szczególny reguluje wykonywanie umów wzajemnych, które do dnia ogłoszenia upadłości likwidacyjnej nie zostały wykonane w całości. W stosunku do takich umów syndyk masy upadłości może wykonać zobowiązanie upadłego i zażądać spełnienia świadczenia wzajemnego lub od umowy odstąpić. Przepis ten ma istotne znaczenie, gdy realizowana przez upadłego inwestycja jest już znacznie zaawansowana i bardziej opłacalne dla wierzycieli jest ukończenie budowy, nawet przy konieczności dodatkowych dopłat. W takiej sytuacji wierzyciel powinien przedłożyć syndykowi wniosek o złożenie przez syndyka oświadczenia o żądaniu wykonania umowy wzajemnej. Wniosek taki powinien mieć formę pisemną z datą pewną. Stwarza to pewną szansę na otrzymanie swojego mieszkania; niestety, zgodnie z postanowieniem Sądu Najwyższego z 23 listopada 2005 r. (II CK 237/05) przepis ten nie znajduje zastosowania w wypadku umów wzajemnych, w których jedna strona w całości spełniła swoje świadczenie.

Z chwilą ogłoszenia upadłości likwidacyjnej wierzytelności niepieniężne (np. roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości) zamieniają się z mocy prawa w wierzytelności pieniężne. Wierzyciel niepieniężny powinien zgłosić swoją wierzytelność do sądu upadłościowego i określić jej wartość z dnia ogłoszenia upadłości przez wskazanie konkretnej sumy pieniężnej. W praktyce wartością roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości będzie cena, którą klient już zapłacił za wybudowanie jego domu lub mieszkania.

czytaj więcej...