Co zrobić, gdy nie ma funduszy na dokończenie budowy domu? Jak się wprowadzić bez pieniędzy?

Polacy marzą o własnym domu jednorodzinnym

Z ostatnich badań wynika, że ponad 80 procent Polaków chciałoby mieszkać we własnym domu. Wciąż jednak panuje przekonanie, że wybudowanie domu jest droższe niż zakup mieszkania. Otóż, nic bardziej mylnego. Za metr kwadratowy mieszkania w największych aglomeracjach zapłacimy średnio 6-7 tysięcy złotych, podczas gdy średni koszt metra kwadratowego budowy domu kształtuje się w granicach 2,5 tysiąca złotych, wliczając w to robociznę i wykończenie. Jeśli nawet włączymy w koszty zakup działki i przyłącza - całkowita cena wybudowania domu w dobrym standardzie na obrzeżach miasta lub poza nim nie powinna przekroczyć 4 tysięcy za metr kwadratowy.

"Budując dom mamy też możliwość ukształtowania go od początku do końca - a więc mamy realny wpływ, nie tylko na wybór lokalizacji, ale i projekt architektoniczny, a nawet materiały, z których zostanie on zbudowany. Co więcej, jeśli nie zgromadziliśmy odpowiednich środków, a marzymy o własnych czterech kątach - tylko budowa domu daje nam szansę kończenia kolejnych etapów na bieżąco, wraz z przypływem gotówki. Jednak według ekspertów takie budowanie na raty nie jest wolne od wad. Należy mieć na uwadze, że każdy przeciągnięty w czasie proces budowy domu jest droższy. Do tego dochodzą koszty zabezpieczenia budowy w trakcie przerw, najlepiej, więc ich unikać" – doradza Robert Skulimowski, z firmy Wellmade, specjalizującej się w budownictwie indywidualnym. Jeśli nie chcemy przedłużać budowy w nieskończoność - rozwiązaniem może być pożyczka.

Czy stać cię na kredyt? Oceń swoje możliwości.

 Zanim zdecydujesz się na kredyt dokładnie oblicz, czy cię na niego stać i jaka kwota jest ci faktycznie potrzebna. Podstawą jest sporządzenie kosztorysu budowlanego, w wielu bankach jest to także dokument, od którego uzależniona jest decyzja o przyznaniu kredytu. Musisz też uwzględnić dodatkowe koszty, począwszy od opłat notarialnych, poprzez wszelkie opóźnienia w budowie, które mogą okazać się bardzo kosztowne. Najważniejsze będą stabilne dochody – to zabezpieczenie nie tylko banku, ale przede wszystkim dla inwestora. Pamiętaj też, że zdolność do spłaty kredytu to nie wszystko, trzeba jeszcze dysponować własnym wkładem finansowym.

Banki zwykle wymagają wykazania się posiadanymi oszczędnościami. Wysokość udziału własnego kształtuje się różnie w różnych bankach. Co więcej - wartość wkładu własnego może mieć niemały wpływ na wysokość oprocentowania kredytu, aczkolwiek nie jest to wcale regułą. Wszelka pożyczka zawsze wiąże się z jej późniejszą spłatą, co może bardzo obciążyć budżet domowy. Finansowanie budowy domu z kredytu to decyzja na kilkanaście lub kilkadziesiąt lat, która jest mocno wiążąca. Alternatywą dla banku mogą też okazać się bliscy ci przyjaciele i rodzina. Jednak często dług zaciągnięty u przyjaciół jest długiem,  który spłaca się przez całe życie.

Kredyt hipoteczny czy budowlany, – który wybrać?

Kredyt hipoteczny jest jednym z najbardziej korzystnych kredytów, charakteryzującym się dość niskim oprocentowaniem. Udzielenie pożyczki hipotecznej jest uzależnione od posiadania i przedstawienia kredytodawcy naszej hipoteki, czyli zabezpieczenia w postaci nieruchomości. Kredyt hipoteczny jest też najczęściej udzielanym kredytem, także preferowanym przez większość banków, gdyż bank pożycza nam gotówkę pod zastaw nieruchomości. Kredyt budowlany, z kolei, to kredyt niedający możliwości zabezpieczenia go hipoteką, dlatego też udzielany rzadziej i na krócej. Taki kredyt udostępniany jest także na zdecydowanie wyższą stopę procentową, aniżeli wersja hipoteczna.

W sytuacji, kiedy na etapie udzielania kredytu nie jest możliwe ustanowienie hipoteki, banki oferują kredyt tzw. budowlano-hipoteczny. W praktyce nie różni się on znacząco od zwykłego kredytu zaciąganego na zakup nieruchomości. Jego zabezpieczeniem w przyszłości będzie hipoteka. Jednak do czasu wpisu w księdze wieczystej wdrożone zostaną inne zabezpieczenia – jak ubezpieczenie kredytu czy weksel. Ubiegając się o kredyt warto skorzystać z pomocy doradcy finansowego, który przedstawi ofertę kilku banków i doradzi najodpowiedniejszy. Pomoc w wyborze atrakcyjnych ofert kredytowych oferują również profesjonalne firmy, świadczące usługi budowlane, a często również deweloperzy, przykładem jest wrocławski Archicom. Jeśli nie dysponujemy dużą ilością czasu i nie jesteśmy biegli w sprawach kredytowych – warto już na samym początku znaleźć wykonawcę, z którym przebrniemy przez większość formalności.

Jakie dokumenty będziemy musieć przedstawić bankowi?

Kredyt na budowę domu wymaga nieco więcej formalności oraz kontaktów na linii kredytobiorca – bank niż w przypadku pożyczki na zakup nieruchomości. Wszystko jednak zależy od banku, który wybierzemy. Wymagania te mogą się różnić. Niektórzy będą bardziej drobiazgowi w zakresie gromadzenia dokumentacji inni mniej. Musimy się jednak liczyć, że bank zażąda od nas informacji o zgromadzonym majątku, a także danych weryfikujących nasze dochody. Niezbędne będą zeznania podatkowe za ostatnie dwa lub trzy lata. Zanim podpiszemy umowę musimy dostarczyć również dokumentację dotyczącą samego procesu budowlanego.

Z pewnością trzeba będzie zgromadzić akt notarialny nabycia gruntu, projekt domu, kosztorys budowy, pozwolenie na budowę, dziennik budowy oraz wypis z księgi wieczystej, a w wielu przypadkach także wycenę budowy domu. Bank musi sprawdzić, czy jego zaangażowanie finansowe nie przekroczy przyszłej wartości nieruchomości, po jej wybudowaniu. Analitycy przestrzegają jednak, że wiele banków nie udzieli nam kredytu, jeśli budowa nie jest prowadzona przez generalnego wykonawcę, czyli firmę budowlaną. Jest to także jest korzystne dla inwestora, chociażby przy uwzględnieniu czasu trwania budowy – kolejnej informacji niezbędnej dla kredytodawcy, a trudnej do to oszacowania inwestorowi budującemu metodą gospodarczą, który zwykle nie ma dużego doświadczenia w budowaniu domów.

W czasach, kiedy metr kwadratowy mieszkania jest droższy od przeciętnej miesięcznej pensji niezwykle trudno jest, nie tylko zgromadzić środki na swoje własne cztery kąty, ale i spłacać zaciągnięty kredyt. Dla wielu młodych ludzi, wkraczających w dorosłe życie, miałką alternatywą jest wynajem nieruchomości. Miesięczne opłaty związane z wynajmem to wydatek rzędu, co najmniej kilkuset złotych, a inwestycje w wynajem nigdy się nie zwrócą, bowiem wynajmowana nieruchomość nie przejdzie w nasze posiadanie. Młodych często nie stać na mieszkanie o przyzwoitym metrażu 80 metrów, nie chcą też inwestować w kawalerkę, która nie jest rozwiązaniem na dłuższą metę. Przerażeni odsetkami kredytów, często jednak zwlekają z decyzją o budowie własnego domu. Wiele osób budujących dom może jednak liczyć na dofinansowanie w ramach rządowego programu „Rodzina na swoim”. Państwo gwarantuje wsparcie finansowe, pozwalające na znaczne obniżenie kosztów zaciągniętego kredytu.

Program „Rodzina na swoim” to szansa dla wielu młodych małżeństw oraz osób samotnie wychowujących dzieci, nieposiadających odpowiednio wysokich środków finansowych, na usamodzielnienie się i spełnienie marzeń o własnym domu. Podstawowym warunkiem, który trzeba spełnić, by ubiegać się o taki kredyt preferencyjny to, przede wszystkim, niewielka powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego, która nie może przekraczać w przypadku domu jednorodzinnego 140 m2. Ponadto od nowego roku wejdą dodatkowe obostrzenia w tym temacie, jak wiek kredytobiorcy, nie przekraczający 35 lat. Dzięki programowi możemy sporo zaoszczędzić, bowiem rata zwykłego kredytu złotowego jest wyższa nawet o 30 – 40 proc. w porównaniu z kredytem z dopłatą.

Finansowanie budowy domu – dotacje na dom proekologiczny

"Budowa domu to inwestycja na całe życie, jednak nawet w przypadku dużych inwestycji liczy się każdy grosz. Zaoszczędzić możemy także budując ekologicznie. W ostatnim czasie widoczna stała się na rynku nieruchomości tendencja budowania domów energooszczędnych" – twierdzi Robert Skulimowski z Wellmade. Dziś ekologia równa się ekonomia – mniejsze koszty utrzymania domu, a także mniejsze koszty jego budowy. Polska, jako członek Unii Europejskiej, ma możliwość korzystania z dopłat i kredytów preferencyjnych na budownictwo proekologiczne. Taki kredyt z dopłatą udzielany jest na zakup i budowę urządzeń służących ochronie środowiska – a więc wszelkich kolektorów słonecznych, przydomowych oczyszczalni ścieków, energooszczędnych kotłów grzewczych i materiałów budowlanych o wysokim współczynniku izolacyjności.

Odnawialne źródła energii można będzie sfinansować z Powiatowego lub Gminnego Programu Ochrony Środowiska czy też Programu Ograniczenia Niskiej Emisji. Dzięki wykorzystaniu odnawialnych źródeł energii przy budowie domu możliwe jest umorzenie nawet połowy odsetek od kredytu. Koszty kredytu możemy obniżyć także śledząc sezonowe promocje banków, dzięki którym możemy uzyskać bardziej atrakcyjne warunki spłaty zaciągniętego długu. Ile mniej zapłacimy za nasz wymarzony dom, zależy przede wszystkim od nas samych - od naszego talentu oraz wiedzy, jakimi ludźmi się otaczać. Budowa domu to praca drużynowa - miedzy wykonawcą, architektem, kredytodawcą a inwestorem. Często wybór tego pierwszego determinuje przyszłe koszty związane procesem budowy. Dobry wykonawca podpowie technikę budowy, pomorze w wyborze projektu domu a nawet odpowiedniego kredytu.