Gmina nie ma obowiązku sprzedawać

Jeśli jednak gmina zdecyduje się na wyodrębnienie własności lokali i na ich sprzedaż, to jeśli sprzeda je wbrew przysługującemu m.in. najemcom prawu pierwszeństwa w ich nabyciu, odpowiada za szkody wyrządzone zlekceważeniem tego uprawnienia.

Gdy zgłaszają się dawni właściciele

W listopadzie 2006 r. czytelnik otrzymał z wydziału zasobów lokalowych jednej ze stołecznych dzielnic zawiadomienie, że sąd założył księgę wieczystą dla nieruchomości budynkowej, w której znajduje się mieszkanie komunalne zajmowane przez niego jako najemcę od prawie 50 lat, i potwierdził informację, że nie ma roszczeń dotyczących tej nieruchomości. W zawiadomieniu tym znalazło się stwierdzenie, że możliwe jest wobec tego złożenie wniosku o wykup mieszkania. Wskazano w nim też, gdzie można uzyskać wszelkie informacje oraz dokumenty niezbędne do rozpoczęcia procedury wykupu.

Czytelnik złożył taki wniosek na formularzu przygotowanym przez gminę, ale po kilku miesiącach otrzymał informację, że wykup jest już niemożliwy, ponieważ zgłoszone zostały roszczenia do nieruchomości. Twierdzi, że gmina działa bezprawnie, bo wbrew przepisom nie wyznaczyła daty wykupu w zawiadomieniu, i że chce „pozbawić lokatorów dorobku życia”. Zarzuca jej „kpiny z konstytucji”.

Takich listów redakcja otrzymuje więcej. Niestety, świadczą one o nieznajomości przepisów ustawy z 1997 r. regulującej kwestię uprawnień lokatorów do wykupu nieruchomości komunalnych oraz istoty przysługującego im prawa do wykupu mieszkania. Prawo to trudno uznać za konstytucyjne. Trudno też w niemożności skorzystania z niego wskutek roszczeń dawnych właścicieli (lub ich spadkobierców) bezprawnie pozbawionych kiedyś prawa własności gwarantowanego dziś przez konstytucję dopatrywać się „kpin z konstytucji”.

Przede wszystkim gmina nie może sprzedawać mieszkań najemcom, jeśli do nieruchomości zostały zgłoszone jakieś roszczenia, a dokładniej toczy się postępowanie administracyjne dotyczące prawidłowości nabycia nieruchomości przez gminę czy Skarb Państwa. W praktyce chodzi właśnie o roszczenia byłych właścicieli lub ich spadkobierców podejmujących starania o odzyskanie nieruchomości.

Unieważnione decyzje

Taki skutek ma uzyskanie na drodze administracyjnej decyzji stwierdzającej nieważność decyzji czy orzeczenia sprzed lat pozbawiającego ich własności lub wydanie jej z rażącym naruszeniem także ówczesnego prawa. W przypadku nieruchomości warszawskich takie właśnie były te wydane wbrew dekretowi z 1945 r. o gruntach warszawskich orzeczenia i decyzje odmawiające przyznania tzw. własności czasowej, powodujące, że dawny właściciel tracił nie tylko grunt, ale i wzniesiony na nim budynek.

Roszczenia przerywają procedurę wykupu

Dawni właściciele czy ich spadkobiercy nie są ograniczeni w czasie, jeśli chodzi o możliwość wszczęcia na drodze administracyjnej starań o podważenie bezprawnych decyzji czy orzeczeń pozbawiających ich własności. Dlatego niejednokrotnie takie starania podejmują dopiero po uruchomieniu przewidzianej w ustawie z 1997 r. o gospodarce nieruchomościami procedury sprzedaży mieszkań najemcom. W takim wypadku gmina czy Skarb Państwa musi ją przerwać. Dopiero gdy postępowanie administracyjne skończy się przegraną osób, które to postępowanie wszczęły, można przystąpić do sprzedaży. Oczywiście, nawet jeśli postępowanie administracyjne skończy się wygraną dawnych właścicieli czy ich spadkobierców, notarialne akty sprzedaży mieszkań już podpisane pozostają w mocy. Anulowanie z tego powodu sprzedaży nie wchodzi w rachubę.

Ale nawet wówczas, gdy nikt do nieruchomości żadnych roszczeń nie zgłasza, najemca nie ma żadnej możliwości zmuszenia gminy do sprzedaży. Do tego potrzebna jest przede wszystkim decyzja rady gminy w postaci uchwały o sprzedaży mieszkań. Ma ona charakter wewnętrzny; jest rodzajem generalnego zezwolenia skierowanego do władzy wykonawczej. Najemcy nie mogą wywodzić z niej żadnych roszczeń. Dopiero jeśli gmina wystawi mieszkania na sprzedaż, nie wolno jej ich sprzedać, jeśli lokator dopełnił formalności warunkujących skorzystanie z przysługującego mu prawa pierwszeństwa. Ostatnią z nich, najważniejszą (oprócz samego aktu notarialnego), jest oświadczenie najemcy, że wyraża zgodę na nabycie nieruchomości za cenę wskazaną przez gminę. Oznacza ono, że gminie wolno sprzedać lokum tylko najemcy. Gdyby sprzedała je komu innemu, najemca mógłby wystąpić przeciw niej na drogę sądową.