Jak rosnąca inflacja wpłynie na nasze oszczędności?

Jak rosnąca inflacja wpłynie na nasze oszczędności?

Rosnące koszty utrzymania to zła wiadomość dla konsumentów. Inwestycje w nieruchomości pod wynajem stanowiły dotychczas skuteczną „obronę” przed eksperymentalną polityką, z jaką traktowane są oszczędności zgromadzone w bankach, dzięki rosnącym czynszom w największych aglomeracjach. Czytaj dalej

 

W październiku tempo wzrostu inflacji liczone jako zmiana cen w stosunku do października 2018 spadło do 2,5% r/r. Analiza wskaźnika inflacji mierzona punkt do punktu, może prowadzić do błędnych wniosków ze względu na efekt bazy. Na początku 2020 roku będziemy obserwować wzrost inflacji liczonej miesiąc do miesiąca, gdyż w pierwszym kwartale 2019 ceny ropy drastycznie zmalały w porównaniu do 2018 roku. W efekcie baza cenowa dla surowców energetycznych została ustanowiona na niskim poziomie. Stąd przyspieszenie inflacji w I kwartale 2020, która wg ekonomistów mBanku może urosnąć do 3,3% r/r. Przypomnijmy, że NBP stawia sobie za cel kontrolę inflacji na poziomie 2,5%, dopuszczając wahania +/-1%. W drugiej połowie 2020 roku tempo inflacji ma się obniżyć do ok. 2-2,2%. Czy tak się stanie? Wiele zależy od kształtowania się cen prądu. W przyszłym roku prawdopodobnie nie zostaną utrzymane regulacje zamrażające ceny prądu dla małych i średnich firm, choć niewykluczone, że ze względu na kalendarz polityczny taryfy dla odbiorców indywidualnych zostaną utrzymane na podobnym poziomie jak w 2019. 


Podtrzymywanie trupa za wszelką cenę

Dlaczego inflacja nie rośnie w takim tempie jak dekadę czy dwie dekady wstecz? Ekonomiści próbują odpowiedzieć na pytanie wskazując na demografię i technologię jako przyczyny. Ed Yardeni, amerykański profesor ekonomii, w swoim ostatnim wpisie na blogu (blog.yardeni.com) zwraca uwagę na brak skuteczności głównych banków centralnych w osiągnięciu założonego celu inflacyjnego (2%). Obecnie inflacja w USA wynosi 1,7%, w strefie euro 0,7%, w Japonii 0,3%. Profesor Ed Yardeni zwraca uwagę na stronę podażową w gospodarce - obecna ultrałagodna polityka monetarna w postaci niskich lub ujemnych stóp procentowych oraz nieograniczony dostęp do kredytu powoduje, że nawet najsłabsze przedsiębiorstwa mają dostęp do taniego finansowania. Polityka łatwego pieniądza sprzyja więc przetrwaniu zombie-przedsiębiorstw, które w normalnych warunkach wypadłyby z rynku. W rezultacie w wielu gałęziach gospodarki moce produkcyjne pozostają zbyt wysokie i konkurencja nie pozwala na podwyżki. Wykorzystanie mocy produkcyjnych, zarówno w Polsce a także w Europie i USA maleje na przestrzeni ostatnich miesięcy, co może potwierdzać tezę o nadprodukcji i sprzyjać tendencjom deflacyjnym.  


Czytaj również: Dlaczego 35% kierowców nie zmienia opon na zimowe pomimo, że jest to zagrożeniem na drodze?


Jak rosnąca inflacja wpłynie na nasze oszczędności?


Ekologicznie znaczy drożej

Presja na wzrost cen może jednak pojawić się z powodów środowiskowych – wyższe cen energii, wzrost kosztów wywozu śmieci, podwyżka cen za wodę dla celów przemysłowych, skok cen zakupu nowych samochodów dostosowanych do wyśrubowanych norm emisji spalin to przykłady podwyżek, których w ciągu najbliższych 6-18 miesięcy powinniśmy się spodziewać. Polska gospodarka ze względu na energetykę opartą na paliwach kopalnych będzie bardziej narażona na ryzyko wzrostu cen i kosztów wynikających z niezbędnych nakładów na ochronę środowiska. Według analizy Schrodersa ceny węgla będą musiały trwale wzrosnąć powyżej 100 USD za tonę, aby ograniczyć tempo wzrostu temperatury na świecie w do 2o C, co może przełożyć się na spadek zysków spółek wchodzących w skład indeksu SP500 o ok. 12,5%. Koszty dla polskich przedsiębiorstw mogą być wyższe ze względu na brak długofalowych inwestycji w zmianę miksu energetycznego. Przemysł będzie musiał przynajmniej część tych kosztów przerzucić na konsumentów. Gdzie więc szukać zabezpieczenia przed możliwym wzrostem cen? 

 

Czynsze nadal rosną szybciej od inflacji 

Dochody z najmu mieszkań na największych rynkach regionalnych rosną. Według raportu NBP „Sytuacja na lokalnych rynkach mieszkaniowych w Polsce w 2018” czynsze w I kwartale 2019 rosły we wszystkich większych miastach w tempie znacząco przewyższającym inflacje. Średnie roczne tempo wzrostu czynszów od czwartego kwartału 2013 do pierwszego kwartału 2019 wynosiło w zależności od miasta – od 4% rocznie dla miasta stołecznego do nawet 9% rocznie dla Wrocławia. Pobieżna analiza danych potwierdza więc obiegowe opinie, że rynek nieruchomości dostarcza dochód rosnący w tempie większym od inflacji, choć w przypadku miast takich jak Katowice czy Poznań ze względu na lokalne warunki – spadek liczby mieszkańców obu aglomeracji - presja na wzrost kosztów najmu była w ostatnich latach o wiele mniejsza i wynosiła odpowiednio 4,4% i 2,2% rocznie. 


Nieruchomości znacznie bardziej dochodowe niż obligacje

Marek, który zdecydował się wrócić do Polski i sprzedał motel w New Jersey, zastanawiał się jak ulokować zgromadzone oszczędności. Wielu rodaków mieszkających w USA decyduje się na powrót na emeryturę do Polski. Ze względu na wysoki kurs dolara, coraz częściej przenoszą się  wraz ze zgromadzonym majątkiem i kupują nieruchomości. Wybór Marka padł na nowy 55m2 apartament zlokalizowany przy ulicy Grzybowskiej w Warszawie. Cena wraz z wykończeniem sięgnęła 16,5 tys. za m2. Grzybowska łączy Wolę ze Śródmieściem, zaś wzdłuż ulicy, między PRL-owskimi blokami, powstają nowe biurowce i apartamentowce. Dzielnica się rozwija, ale nie brak nowych projektów. Zygmunt liczy na dochód z najmu, choć obserwował na rynku amerykańskim dynamiczniejsze wzrosty cen niż w Warszawie i jest przekonany, że za kilka lat będzie mógł sprzedać apartament po wyższej cenie. Mieszkanie po kilkumiesięcznym okresie oczekiwania wynajęło się po 70 zł za m2, co przekłada się na dochód z najmu brutto na poziomie ok. 5% w skali roku. Czy to dużo? Na jaką dochodowość z inwestycji w mieszkanie pod wynajem możemy dziś liczyć? NBP co kwartał publikuje szczegółowe szacunki rentowności inwestycji w zakup mieszkania pod wynajem przy założeniu zakupu 50m2 mieszkania w stolicy.

 

Czytaj również: Co z rozwojem polskiej stolarki okiennej i drzwiowej, kiedy minie hossa mieszkaniowa

 

Statystyczny Kowalski jeśli zdecyduje się na nabycie nieruchomości na rynku pierwotnym, uwzględniając nakłady na wykończenie rzędu 800 PLN na m2, amortyzacje w skali 1,5% rocznie, dwa remonty kapitalne w ciągu 100 lat oraz obłożenie w wys. 95%? Zysk roczny sięga 4,8% (przed ryczałtowym podatkiem w wysokości 8,5%, ale po uwzględnieniu pozostałych kosztów), a więc ponad dwukrotnie więcej niż oferują lokaty bankowe czy rentowności obligacji dziesięcioletnich Skarbu Państwa. Lokata w banku czy inwestycja w obligacje Skarbu Państwa pozwoli uzyskać dochód brutto na poziomie 1,5%-2,5% w skali roku. W ostatnich kwartałach rentowność najmu nie zmieniła się znacząco, gdyż pomimo wzrostu cen nieruchomości, tendencja wzrostowa dotyczy także stawek za wynajem. Marek na swoim luksusowym apartamencie uzyska więc mniejszy dochód z najmu, niż gdyby kupił mieszkanie z tak zwanego segmentu popularnego. Doświadczenie wyniesione z rynku amerykańskiego może okazać się przeszkodą w podjęciu trafnej decyzji. Stąd szczególna rola eksperta czy doradcy, znającego lokalny rynek oraz potencjał do generowania dochodu z najmu kupowanej nieruchomości. 

 

Gdzie po największy dochód z najmu?

Dochód z najmu w ostatnich latach rósł w bardzo różnym tempie, w zależności od aglomeracji. W Poznaniu od czwartego kwartału 2013 r. czynsze wzrosły o 14%, podczas gdy we Wrocławiu o blisko 70%. Jaki strumień dochodu w relacji do ceny przynosi wynajem mieszkania w poszczególnych miastach? Jeśli skoncentrujemy się na przychodach z najmu (bez kosztów amortyzacji, podatków, itp.) oraz cenie transakcyjnej na rynku wtórnym otrzymalibyśmy dla Warszawy wynik na poziomie 7,8% rocznie (stopa kapitalizacji), a więc niemal 50% więcej niż uzyskał Marek. Dolną granicę wyznacza Poznań z 6,7% w skali roku, górną zaś Katowice z przychodem na poziomie 9,2% rocznie. W obu tych miastach uśredniona stawka czynszu należy do najniższych w Polsce i wynosi ok. 34 złote za m2. W Warszawie najemca średnio płaci 55 zł za m2, a więc o 61% więcej, ale większa atrakcyjność pod względem wysokości dochodu z czynszu niwelowana jest przez wyższe ceny nieruchomości na rynku stołecznym. Relatywnie atrakcyjnie prezentują się rynki takie jak Kraków, Gdańsk, Gdynia czy Wrocław gdzie dochód z najmu w relacji do ceny za mieszkanie plasuje się w przedziale 7,7-8,7% (stopa kapitalizacji), ale średnia cena za m2 mieszkania na rynku wtórnym wynosi od 6,3-7,4 tys. wobec ok. 8,5-8,7 tys. na rynku warszawskim. 

 

Karol Kubisztal, Dyrektor Family Funds Capital Consultants: 

„Pamiętajmy, że ostatnie 12 miesięcy dla rynków obligacji przyniosły znaczące spadki rentowności i wzrosty cen obligacji na świecie. Relatywnie dochód z najmu stał się więc jeszcze bardziej atrakcyjny. Atrakcyjność rynku najmu na tle spadających rentowności obligacji została dostrzeżona przez coraz większe grono inwestorów. Dlatego rośnie znaczenie położenie nieruchomości i jej wycena. Zakładamy, że rynek nieruchomości pozostanie atrakcyjną alternatywą dla produktów bankowych, ale nie wszystkie lokalizacje posiadają jednakowy potencjał. Kupno luksusowej nieruchomości to dobry pomysł na uzupełnienie portfela nieruchomości i jego dywersyfikację ( wzrost zamożności itp.), ale na początek lepiej o dobrze wybraną nieruchomość na szerokim rynku. Warto dostrzec możliwości wynikające z finansowania nieruchomości, występowanie w roli pożyczkodawcy na rynku nieruchomości naszym zdaniem łączy benefity wynikające z sytuacji rynkowej – uczestnictwo w stabilnie rosnącym rynku najmu, przy niższym poziomie ryzyka”.


 



2020-01-04
Źródło: AdCat PR / budnet.pl

Tagi

Czytaj też…

Czytaj na forum

Kalkulator izolacji ścian

Społeczność budnet.pl ma już 15762 użytkowników

Użytkownicy online (2)

gości: 154

Ostatnio dołączyli
Zobacz wszystkich >
Galerie
Zobacz wszystkie galerie >