Raport na temat trendów i cen na rynku gruntów

Raport na temat trendów i cen na rynku gruntów

AXI IMMO – ekspert w dziedzinie nieruchomości komercyjnych, przedstawia raport na temat trendów i cen na rynku gruntów inwestycyjnych w sektorze magazynowo-produkcyjnym. Czytaj dalej

 

"Problemy z pozyskaniem finansowania, zakup działek inwestycyjnych wyłącznie pod konkretne projekty BTS lub pre-let, w zasadzie brak realizacji projektów spekulacyjnych zaowocowały dużym wzrostem podaży. Grunty inwestycyjne oferowane są zarówno przez prywatnych właścicieli, jak i deweloperów. W skali kraju dostępność dobrej jakości działek inwestycyjnych z uregulowaną formą prawną, dobrym przygotowaniem technicznym i komunikacją jest dość wysoka. Obecnie średnia cena gruntu pod inwestycje przemysłową to 130 - 160 zł za metr kwadratowy" - mówi Renata Osiecka, Partner Zarządzająca AXI IMMO. 

 

Unifikacja cen

Ceny gruntów inwestycyjnych pod projekty magazynowe powoli spadały od kryzysu w 2008 r. Obecnie mamy do czynienia z ich unifikacją. Średnia cena za metr kwadratowy gruntu w lokalizacji uznawanej za dobrą do organizacji operacji logistycznych waha się w przedziale pomiędzy 130 - 160 zł w zależności od regionu. Cena gruntu jest składnikiem kosztów realizacji projektów deweloperskich, co przekłada się na wysokość czynszów, a te od dawna są ustabilizowane, na bardzo niskim poziomie.

 

Czytaj również: Wrocław króluje na rynku rachunków powierniczych 


Zakup działek o niedużym areale do 5 ha

Obecnie nie obserwujemy dużych zakupów po kilkanaście czy kilkadziesiąt hektarów. Deweloperzy budują projekty pod zamówienie konkretnych klientów, a więc na areałach od 5 do 10 ha. Klienci indywidualni, którzy inwestują na własne potrzeby, zainteresowani są gruntami o wielkości też do 5 ha.

 

Lepsze przygotowanie gruntów

Większość gruntów jest lepiej przygotowana niż kilka lat temu pod względem prawnym, planistycznym  i infrastrukturalnym. W sytuacji nadpodaży, nie tylko lokalizacja, ale też właściwe przygotowanie gruntu wpływa na jego atrakcyjność. Z prywatnymi właścicielami konkurują gminy, strefy i instytucje, które w czasach spowolnienia gospodarczego dążą do sprzedaży portfela nieruchomości. Trzeba dodać, że dotyczy to działek do 10 ha, powyżej sytuacja z reguły jest bardziej skomplikowana.

 

Czytaj również: Sprzedaż lokali w pierwszym półroczu niższa niż w ubiegłym roku

 

Dodatkowe warunki atrakcyjności działki inwestycyjnej 

Dobra lokalizacja i komunikacja z działką to warunki niezbędne przy sprzedaży pod projekt magazynowo-logistyczny. Szansę na sprzedaż pod inwestycje magazynowo-produkcyjne mają obecnie tylko działki w pobliżu najważniejszych węzłów komunikacyjnych, przy autostradach i drogach ekspresowych. Ponadto, czynnik wymagany to dobre drogi dojazdowe do głównych szlaków komunikacyjnych i samej działki. Dziś oferta gruntu inwestycyjnego poza dobrą ceną, pełnym przygotowaniem, powinna zawierać plan dojazdu, bez tego działka ma minimalną szansę na sprzedaż.

 

GDZIE NAJWYŻSZA I NAJNIŻSZA PODAŻ? PRZEGLĄDNAJWAŻNIEJSZYCH REGIONÓW

"Jeśli chodzi o najważniejsze regiony magazynowo-logistyczne kraju duża podaż występuje w regionie Wrocławia, Poznania i w Polsce Centralnej. Podobna sytuacja występuje w okolicach Warszawy, w II i III strefie. Natomiast w granicach stolicy podaż jest bardzo niska. Problemem jest przeznaczenie gruntu, często brak planu zagospodarowania w danej dzielnicy, bardzo wysoka cena, duża konkurencja ze strony innych sektorów, nieprzychylność władz do tego typu inwestycji" - komentuje Renata Osiecka, Partner Zarządzająca AXI IMMO.

 

Czytaj również: Silna marka zwalcza konkurencję na rynku pian montażowych 


Warszawa

W granicach miasta ceny gruntów pod projekty magazynowe są najwyższe w kraju, nawet w dzielnicach przemysłowych, takich jak Targówek Przemysłowy, gdzie za metr kwadratowy trzeba zapłacić ok. 350 - 400 zł czy na Okęciu 450 - 600 zł.

 

A. Dzielnice Warszawy na prawym brzegu Wisły i okolice

Ten kierunek przyniósł rozczarowanie rynku. Przez najbardziej dynamiczne lata duże obszary położone przy trasie S8 - przy obwodnicy Radzymina nie miały planów miejscowych i wydaje się, że "przespały" swój moment na aktywizację. Dziś jest to lokalizacja z wysoką podażą, ale też minimalnym zainteresowaniem kupujących. Lokalizacja, która miała konkurować z drogim Żeraniem, nie sprawdziła się i prawdopodobnie będzie zasilać rynek tzw. użytkowników końcowych. Średnia stawka za mkw. gruntu w odległości do 25 km od Warszawy w w/w okolicy to 130-170 zł, stawka transakcyjna nawet 100-140 zł. Natomiast w granicach miasta na prawym brzegu Wisły zainteresowaniem kupujących cieszą się działki na Żeraniu i Targówku oraz w okolicy Marek, które bezpośrednio graniczą z aglomeracją warszawską. Jednak podaż gruntu z przeznaczeniem pod projekty przemysłowe w tym rejonie jest ograniczona, podobnie jest z areałem dostępnych terenów. Ceny działek do 2 ha w tych lokalizacjach sięgają 400-450 zł za mkw.

 

B. Dzielnice Warszawy na lewym brzegu Wisły i okolice 

W granicach miasta powodzeniem cieszą się tereny w pobliżu lotniska Okęcie, jednak podaż jest tu bardzo niska, a ceny najwyższe w mieście – 450-600 zł/mkw. Poza miastem, w głównych lokalizacjach magazynowych tj. Błoniu, Pruszkowie i Ożarowie Mazowieckim podaż działek o atrakcyjnych parametrach jest stosunkowo wysoka. Obecnie cena transakcyjna w okolicach Błonia kształtuje się na poziomie 100-120 zł/mkw., przy 150-180 zł/mkw. w okolicy Pruszkowa.

 

Czytaj również: Rośnie liczba prywatnych basenów w Niemczech

 

Górny Śląsk

W porównaniu z innymi regionami na terenie całej aglomeracji śląskiej podaż gruntów o dobrych parametrach inwestycyjnych jest dość niska. Intensywna zabudowa, wykluczenie dużych obszarów z powodu szkód górniczych lub zanieczyszczenia po wcześniejszej działalności fabrycznej również duża konkurencyjność ze strony innych sektorów nieruchomości decydują o niższej podaży. Średnia cena za mkw. terenu pod inwestycję przemysłową, w dobrej lokalizacji na Śląsku to 120-180 zł za mkw.

 

Górnośląski rynek industrialny podzielił się na subregiony zlokalizowane wzdłuż osi komunikacyjnej północ-południe; wzdłuż E75-S1, od północy w okolicy Czeladzi, dalej Mysłowic, na południe w okolicy Tych, aż do Bielska-Białej i osi wschód-zachód wzdłuż A4 w okolicach Chorzowa i Gliwic, tu obecnie jest dość duży popyt na tereny przemysłowe.

 

Poza Chorzowem i Gliwicami, największym zainteresowaniem cieszą się działki zlokalizowane w pobliżu skrzyżowania autostrad A1 i A4 przy węźle Sośnica. Jednak, podaż działek w tej lokalizacji jest niska, ze względu na duże zurbanizowanie terenów przylegających do węzła. Jest to jedna z najdroższych śląskich lokalizacji. Podobnie sytuacja wygląda w Mysłowicach, gdzie krzyżują się S1 i A4. Ceny działek inwestycyjnych przy węźle Sośnica i w okolicy Mysłowic kształtują się w przedziale 160-180 zł za mkw.

 

Czytaj również: Oferta deweloperów coraz mniej atrakcyjna

 

Polska Centralna

Główne lokalizacje logistyczne w regionie to Łódź, Stryków oraz Piotrków Trybunalski. W ostatnich latach dzięki centralnemu położeniu na skrzyżowaniu autostrad A1 i A2 mocno zyskał Stryków, kosztem Łodzi. Średnia cena gruntu w Strykowie kształtuje się w dość wysokich przedziałach pomiędzy 150 zł a 170 zł za mkw.

 

Na terenie Łodzi  i w okolicach występuje duża podaż, inwestorzy mają bardzo szeroki wybór ofert, często tzw. brownfieldów. Obecnie cena gruntu w granicach miasta, w historycznie przemysłowych dzielnicach, takich jak Teofilów i Widzew nieco spadała i wynosi średnio 180-200 zł za mkw.

 

Trzecim subregionem są okolice Piotrkowa Trybunalskiego. Rynek, który podzielił los podobny do Błonia. Na terenie Piotrkowa w czasach prosperity powstało kilka projektów magazynowo-produkcyjnych, jednak obecnie, mimo wysokiej podaży gruntów, w tym z banków ziemi, brak nabywców. Obecnie  jest to rynek lokalny, gdzie szanse na rozwój mają projekty obsługujące lokalnie zlokalizowany biznes. Działki inwestycyjne można tutaj kupić nawet w cenie 50-70 zł za mkw. 

 

Wrocław

Rynek z olbrzymim potencjałem; W ostatnich latach duże zmiany w infrastrukturze spowodowały, że jest to region najczęściej preferowany przez inwestorów. Bliskość granicy z Niemcami i Czechami, autostrada i autostradowa obwodnica Wrocławia, duży rynek pracy sprawiają, że po kilku latach przestoju grunty inwestycyjne na nowo zyskują na atrakcyjności. W regionie występuje duża podaż terenów przygotowanych pod inwestycje, w dobrych lokalizacjach i o dobrej komunikacji. Przez ostatnie lata ceny były mocno wywindowane, na poziomie 180 - 400 zł. Obecnie nieco spadły i utrzymują się na poziomie powyżej średniej krajowej tj. 150 - 200 zł za mkw.

 

Czytaj również: BHP na placu budowy

 

Poznań

W regionie Poznania, podobnie jak w okolicach Wrocławia, występuje duża podaż wysokiej jakości terenów pod inwestycje. Potencjalni inwestorzy przyglądają się przede wszystkim działkom przy węzłach autostradowych i drodze ekspresowej S11. Atrakcyjne lokalizacje pod inwestycje to grunty w gminach przylegających do autostrady A2: Kórnik (Gądki), Komorniki, Niepruszewo oraz Tarnowo Podgórne. Średnia cena transakcyjna w w/w lokalizacjach to ok. 150 -180 zł za mkw. 

 

Trójmiasto

W przypadku Trójmiasta podaż jest nieco niższa, co wynika z warunków naturalnych tj. polodowcowego ukształtowania terenu. Dyskwalifikuje to znaczną cześć gruntów w przypadku inwestycji magazynowo-produkcyjnych. Ponadto, duże inwestycje ogłoszone i rozpoczęte przez Goodmana  w porcie – docelowo 40 ha oraz o podobnej skali Segro w Pruszczu Gdańskim - na razie wyczerpują potrzeby popytowe w regionie. Obecnie popyt dotyczy mniejszych działek do 5 ha pod projekty typu BTS lub ostatecznych użytkowników. Ceny dość wysokie: 180 - 230 zł za mkw.

 

Kraków, Rzeszów i Lublin

Na mniejszych rynkach podaż jest niejednorodna. W historycznie najtrudniejszym pod względem podaży Krakowie pojawiły się nowe lokalizacje w gminach przylegających, do obwodnicy, jak również w postindustrialnych częściach miasta. Ceny gruntów w tych lokalizacjach, w porównaniu z innymi regionami, są relatywnie wysokie w granicach 160 - 250 zł/mkw.

 

W Rzeszowie podaż większych działek jest ograniczona, brakuje planów miejscowych; potencjalne tereny pod inwestycje można znaleźć w przyległych gminach. Ceny wysokie 160-180 zł/mkw.

 

Lublin ma stosunkowo dobrze rozwinięte lokalizacje miejskie, gdzie można lokować projekty przemysłowe, jednak podaż działek  jest ograniczona i ceny wysokie na poziomie 200 zł/mkw.; Szansą na zmianę sytuacji w regionie może być budowa obwodnicy, co zwiększy konkurencyjność terenów w gminach przyległych do Lublina. 

 

2013-08-21
Źródło: Axi Immo Group / budnet.pl

Tagi

Czytaj też…

Czytaj na forum

  • Kolekcja mebli NOAH firmy Panda doceniona w konkur... Liczba postów: 1 Grupa: Aktualności Wszystko w jednym miejscu - https://www.sprzet-fryzjerski.pl/ No i tak radzę podejść do tego tematu. Kwestia taka, jaki macie budżet, ale wiadomo, że w tej bran...
  • Drewniany dom Liczba postów: 78 Grupa: Trudne tema... Posiadając taki dom warto zadbać o to, aby wszelkie dodatki pasowały do wystroju takiego domu. Takie kominki Trzebinia będą z pewnością klasowym dodatkiem!
  • Jaki monitoring domu wybrać? Liczba postów: 197 Grupa: Trudne tema... Warto mieć w domu takie zabezpieczenie. Co prawda nie mam jakiegoś tam wypasionego monitoringu tylko zwykłe kamerki wewnętrzne wifi i gdziekolwiek jestem mogę....
  • Opony na lato Liczba postów: 108 Grupa: Trudne tema... Zakup opon to jedno. Trzeba w celu ich wymiany udać się do jakiegoś zakładu wulkanizacyjnego, najlepiej sprawdzonego. Ja od kilku sezonów korzystam z usług mobi...
  • Jaki samochód dla firmy? Liczba postów: 929 Grupa: Trudne tema... Moim zdaniem świetną opcją jest kupno samochodu powypadkowego na aukcjach. Konkretnie mowa tutaj o aukcjach ze strony https://www.autota.eu/pl , bo mają tam spr...

Kalkulator izolacji ścian

Społeczność budnet.pl ma już 17208 użytkowników

Użytkownicy online (1)

gości: 223

Ostatnio dołączyli
Zobacz wszystkich >
Galerie
Zobacz wszystkie galerie >