Ułomny administrator hipoteki

Uczestnicy obrotu gospodarczego od dawna dopominali się o wprowadzenie do prawa polskiego instytucji administratora hipoteki. Administrator taki nabywałby zabezpieczenie hipoteczne we własnym imieniu, ale na rzecz innych wierzycieli. Wpisanie go do księgi wieczystej pozwalałoby zabezpieczyć jedną hipoteką wiele wierzytelności przysługujących różnym osobom, a rezultatem byłoby zmniejszenie kosztów transakcyjnych oraz zwiększenie płynności obrotu wierzytelnościami zabezpieczonymi hipotecznie.

Zmiany pożądane

Wskazane cele stara się osiągnąć znajdujący się w Sejmie rządowy projekt nowelizacji ustawy o księgach wieczystych i hipotece (druk nr 1562 z 29 grudnia 2008 r.), przewidujący między innymi wprowadzenie administratora hipoteki.

Projekt jest bardzo interesujący i wiele w nim nowatorskich instytucji, na które praktyka czekała od wielu lat. Zniesienie rozróżnienia między hipoteką zwykłą a kaucyjną, możliwość zastąpienia wierzytelności zabezpieczonej inną wierzytelnością, dopuszczalność zabezpieczenia hipoteką kilku wierzytelności są rozwiązaniami, które z pewnością będą wspierać witalność rynku finansowego i zapewniać szersze możliwości wykorzystania nieruchomości dla pozyskania kapitału.

Dodatkowo wprowadza się istotne zmiany w przepisach dotyczących zastawu, w tym zastawu rejestrowego, w kodeksie cywilnym, kodeksie postępowania cywilnego, prawie upadłościowym i naprawczym oraz innych ustawach.

Nieuzasadnione ograniczenia

Jeśli jednak ograniczymy naszą uwagę do administratora hipoteki, lektura projektu budzi ambiwalentne odczucia. Można odnieść wrażenie, że pierwotnie jego twórcy mieli zamiar w szerokim zakresie umożliwić uczestnikom obrotu powoływanie administratora, a następnie zaczęli się z tej propozycji wycofywać, dokładając do planowanych przepisów cały szereg ograniczeń i w konsekwencji zmieniając konstrukcję administratora hipoteki w postać ułomną.

Ograniczenia te są słabo uzasadnione merytorycznie oraz zaskakują niekonsekwencją. Przypomnijmy: w zeszłym roku ustawodawca zdecydował, aby znacząco rozszerzyć ramy normatywne administratora w odniesieniu do pokrewnego hipotece zabezpieczenia, czyli zastawu rejestrowego, usuwając główne z dotychczasowych obostrzeń. Twórcy analizowanego projektu zdają się nie uwzględniać ani kierunku zmian w przepisach o zastawie rejestrowym, ani ich motywów, które przecież w istotnym zakresie pozostają aktualne także w stosunku do zabezpieczenia hipotecznego.

Treść projektu wskazuje, że nie uwzględniono także wniosków, jakie wypływają z analizy prawnoporównawczej np. regulacji angielskich czy francuskich na temat powiernika zabezpieczenia (security trustee).
Finansowanie przedsięwzięcia

Przewiduje się, że wierzyciele będą mogli powołać administratora hipoteki w celu zabezpieczenia kilku wierzytelności w związku z finansowaniem tego samego przedsięwzięcia.

Już sama redakcja przepisu budzi wątpliwości: „W celu zabezpieczenia hipoteką kilku wierzytelności przysługujących różnym podmiotom, a służącym sfinansowaniu tego samego przedsięwzięcia”. Rodzi się pytanie: czy sfinansowaniu służą podmioty (zgodnie z użytym przypadkiem gramatycznym), czy wierzytelności? Jeżeli wierzytelności, to właściwie w jaki sposób mają one – jako uprawnienia wierzycieli o charakterze obligacyjnym – służyć sfinansowaniu przedsięwzięcia?

czytaj więcej...