Wspólnota o zmiennej osobowości

Wspólnoty mieszkaniowe istnieją już ponad 14 lat, ale wciąż trwa spór prawników o to, czy posiadają one zdolność prawną, czy mogą nabywać majątek i zaciągać zobowiązania na swoją rzecz, a nie tylko na rzecz właścicieli będących jej członkami. Życie wymusza uznanie wspólnoty mieszkaniowej za odrębny od właścicieli lokali podmiot prawa. W takim kierunku zmierza również orzecznictwo sądów.

Sąd Najwyższy przyjął w grudniu 2007 zasadę prawną według, której „Wspólnota mieszkaniowa, działając w ramach przyznanej jej zdolności prawnej, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku” (III CZP 655/07). Wcześniej SN zajmował zmienne stanowisko w sprawie majątku wspólnoty. W 2004 r. stwierdził, że „Wspólnota mieszkaniowa może nabywać majątek” (III CK 55/04), następnie w 2006 r. zmienił zdanie i orzekł , że „Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa majątkowe tylko do majątku wspólnego właścicieli lokali” (III CZP 97/06).

Przyjęcie zasady prawnej przez SN wydawało się zakończeniem sporu na temat zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej. Zarządcy w większości uznali orzeczenie SN za potwierdzenie faktu posiadania zdolności prawnej przez wspólnotę mieszkaniową (wspólnoty od dawna zawierają umowy np. kredytowe). Natomiast w środowisku teoretyków prawa cywilnego wciąż silne jest stronnictwo odmawiające wspólnocie mieszkaniowej zdolności prawnej. Przykładem zdecydowanej postawy przedstawicieli tej grupy jest analiza Macieja Gutowskiego „Problematyka zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej” zamieszczona w zeszycie 2/2009 „Państwa i Prawa”. Autor kończy wywód takim wnioskiem: Lepszym rozwiązaniem jest odmowa uznania wspólnoty mieszkaniowej za podmiot prawa cywilnego. Interesy wspólnoty są tożsame z interesami jej członków, a zatem nie istnieje potrzeba podmiotowego wyodrębnienia wspólnoty mieszkaniowej, gdyż korzystniejsze jest przyjęcie, że działa ona mocą zdolności prawnej jej członków. Więcej argumentów przemawia za tym, że wspólnota mieszkaniowa jest organizacją wspólników, związanych wspólnością w zakresie administracji nieruchomością wspólną i współwłasnością w odniesieniu do tej nieruchomości.

Według autora nie można przyznać wspólnocie mieszkaniowej zdolności prawnej, gdyż jej interesów nie można oddzielić od interesów poszczególnych właścicieli lokali. Z perspektywy życiowego doświadczenia polemika z takim stanowiskiem nie jest trudna, bowiem interesy kolektywne najczęściej są inne niż interesy jednostki. Jednak także analiza zapisów ustawy o własności lokali z 24 czerwca 1994 r. (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, z 2004 r. Nr 141, poz. 1492) dostarcza argumentów na rzecz obalenia tego wniosku.

Po co komu przepisy o wspólnocie

Autor zakłada, że skoro wszyscy właściciele lokali są jednocześnie współwłaścicielami nieruchomości wspólnej, to wszystkie sprawy związane z zarządem tą nieruchomością są ich sprawami, a nie jakiegoś dodatkowego bytu – wspólnoty mieszkaniowej. Założenie takie prowadzi do uznania wspólnoty mieszkaniowej za formę współwłasności uregulowaną przepisami kodeksu cywilnego. Wprawdzie tzw. „małe” wspólnoty mieszkaniowe czyli do siedmiu lokali podlegają regulacjom kodeksy cywilnego, jednak w przypadku „dużych” wspólnot (zdecydowana większość) ustawodawca wyraźnie i zdecydowanie oddzielił współwłasność nieruchomości wspólnej od współwłasności za zasadach kodeksu cywilnego. Ustawa o własności lokali jest bowiem ustawą szczególną (lex specialis) wobec kodeksu cywilnego. Wynika to wyraźnie z art. 1 ust. 2 tego pierwszego aktu. Zgodnie z rzymską zasadą prawo o większym stopniu szczegółowości należy stosować przed prawem ogólniejszym (lex specialis derogat legi generali). Można zatem przyjąć, że celem uchwalenia prawa szczegółowego - ustawy o własności lokali, było stworzenie odrębnej instytucji prawa cywilnego jaką jest zarząd nieruchomością wspólną w formie wspólnoty mieszkaniowej.

cztyaj więcej...