Gdy zmienia się koncepcja dachu bądź elewacji

Bardzo często budujący rezygnuje z różnych powodów ze swoich pierwotnych planów, bo okazuje się np., że brakuje mu środków na ich realizację, lub wręcz przeciwnie – chce pójść na całość i choćby zwiększyć powierzchnię stawianego sklepu. Prawo budowlane nie jest rygorystyczne i pozwala na zmiany w projekcie budowlanym. Czasem wymaga to modyfikacji pozwolenia na budowę, czasem można jednak pominąć te formalności.

Co jest istotne...

Wszystko zależy od tego, czy dane odstępstwo jest istotne czy też nie. Niestety prawo budowlane nie ustala precyzyjnie i jednoznacznie granicy pomiędzy nimi. Na podstawie art. 36a można jedynie wnioskować, że istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu ma miejsce, gdy dochodzi do zmiany:

- zagospodarowania działki lub terenu (np. inwestor chce inaczej usytuować sklep względem sąsiednich działek),

- charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego, tj. kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości, liczby kondygnacji (np. inwestor planuje nadbudować piętro lub zwiększyć powierzchnię magazynu),

- ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,

- zamierzonego sposobu użytkowania budowlanego lub jego części (np. zamiast budynku gospodarczego ma powstać punkt usługowy),

- warunków korzystania z obiektu przez osoby niepełnosprawne (to wymóg stawiany obiektom użyteczności publicznej, np. szkół).

Jeżeli dochodzi do jednej ze wspomnianych zmian, trzeba wstrzymać prace budowlane i złożyć wniosek do starosty o zmianę pozwolenia na budowę. Do wniosku trzeba dołączyć nowy projekt budowlany i czekać, aż dojdzie do zatwierdzenia go i wydania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. Dopiero wówczas można wznowić prace.

Uwaga! Zanim inwestor wystąpi do starosty, projektant (autor projektu budowlanego) musi sam dokonać kwalifikacji planowanego odstępstwa i zamieścić informację o nim (rysunek oraz opis) w projekcie budowlanym (nie mylić z projektem wykonawczym). Mówi o tym. art. 36a ust. 6 prawa budowlanego.

... a co nie

Zmiany, które nie mieszczą się we wskazanym wcześniej katalogu (np. dotyczące elewacji budynku), można wprowadzić bez wcześniejszej modyfikacji pozwolenia na budowę. Wystarczy, że projektant zamieści w projekcie budowlanym odpowiednie informacje na ich temat.

Nie oznacza to jednak, że inwestor może się czuć całkowicie bezpieczny. Ostateczna decyzja należy do urzędników, jeżeli zmiany jeszcze nie zrobiono – do starosty, a gdy ją wprowadzono – do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego.

Opinia tego ostatniego będzie wiążąca w wypadku obiektów oddawanych do użytkowania.

Inspektor nadzoru budowlanego może dane odstępstwo potraktować inaczej niż projektant. Wówczas ma prawo wstrzymać roboty budowlane i nakazać wykonanie projektu zamiennego. Natomiast w przypadku gotowego już obiektu może odmówić pozwolenia na użytkowanie.

Co może inspektor

Przedsiębiorca, który nie dostosuje się do wymagań i dalej będzie budował, chociaż doszło do istotnego odstępstwa od projektu, naraża się na kontrolę powiatowego nadzoru budowlanego. Inspektor może wstrzymać roboty. W tym celu wydaje postanowienie, które przesyła nie tylko inwestorowi, ale i staroście (art. 50 i 51 prawa budowlanego). Podaje w nim przyczynę wstrzymania robót i ustala wymagania dotyczące niezbędnych zabezpieczeń.

Takie postanowienie jest ważne dwa miesiące. W tym czasie inspektor wydaje decyzję, w której określa już obowiązki inwestora oraz termin ich wykonania (m.in. każe wykonać projekt zamienny).

Następnie budujący musi przedstawić zmieniony projekt inspektorowi, a ten, jeżeli go zaakceptuje, wydaje pozwolenie na wznowienie robót budowlanych.

Może być i tak, że budowa, na której doszło do istotnych odstępstw, została już zakończona. Wówczas inspektor może zatwierdzić projekt budowlany zamienny i nałożyć obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie.

Gdyby jednak inwestor nie dostosował się do zaleceń nadzoru, grożą mu poważne konsekwencje. Jest to wówczas klasyfikowane jako samowola budowlana. Najwyższa kara, jaka za to grozi, to nakaz rozbiórki tego, co zostało wybudowane

czytaj więcej...