Kupić czy wynająć lokal na biznes?

Choć wielu przedsiębiorców wynajmuje lokale biurowe bądź usługowe, to jednak mało kto zdaje sobie sprawę, że w perspektywie długofalowej jest to mało opłacalne. Przy obecnych warunkach na rynku kredytów, miesięczna rata potrafi być znacznie niższa od kosztu najmu. Jak zatem sprawnie przeprowadzić zakup lokalu usługowego i zaoszczędzić?

Czytaj również: Urządzamy biuro w mieszkaniu z gotowych zestawów meblowych.

Jakie są dostępne formy finansowania?

Oczywiście najwygodniej byłoby zakupić taki lokal za gotówkę ale nie zawsze jest to możliwe. Decydując się na finansowanie zewnętrzne, mamy do wyboru kilka możliwości. Pierwszą z nich jest kredyt inwestycyjny, którego zabezpieczeniem jest nabywany lokal. Kredyt można uzyskać albo na zasadzie oceny obecnych dochodów lub też dla nowej spółki SPV, której celem będzie uzyskiwanie przychodów z najmu nabywanych lokali. Kolejnym wariantem jest kredyt obrotowy bez zabezpieczenia rzeczowego. W takim przypadku zabezpieczeniem jest albo weksel podpisany przez firmę albo poręczenie z Banku Gospodarstwa Krajowego. Ostatnią, a jednocześnie nieco mniej popularną formą finansowania jest leasing nieruchomości. Mniejsza popularność wynika głównie z faktu, że firmy leasingowe chętniej finansują transakcję zakupu większych nieruchomości, np. całych budynków, niż pojedynczych lokali. Mamy dwa rodzaje leasingów: operacyjny i finansowy. Ten pierwszy pozwala uzyskać korzyść z wpisania całości kosztów transakcji w koszty podatkowe, ale klient nie jest właścicielem obiektu, a więc nie wpisuje sobie amortyzacji w koszty. Druga forma leasingu jest zbliżona do oferty kredytowej, ale może go być łatwiej uzyskać ze względu na mniejsze ograniczenia jakim podlega działalność firm leasingowych w stosunku do banku. Tu zachodzi możliwość odpisów amortyzacyjnych.

Czytaj również: Pomieszczenie konferencyjne w biurze

Jak przygotować się do takiej transakcji?

Każdy kto decyduje się na zakup lokalu finansowanego ze źródeł zewnętrznych musi spełnić kilka formalności.– Standardowo klient, który chce zakupić lokal usługowy musi posiadać 20 proc. wkładu własnego oraz zdolności kredytową, o której indywidualnie decyduje bank. W przypadku klientów zainteresowanych nieruchomościami z naszej oferty, po stronie  klienta leży dostarczenie nam niezbędnych dokumentów finansowych, a my dopełniamy  już reszty formalności związanych z pozyskaniem środków na zakup nieruchomości. Cała procedura trwa około miesiąca czasu. – mówi Grzegorz Dąbrowski, doradca kredytowy w Monday Development. – Oczywiście istnieje możliwość pozyskania dodatkowego finansowania i banki bardzo często same oferują taką pomoc. Mowa tu o poręczeniu z Banku Gospodarstwa Krajowego, celem zmniejszenia wymaganego wkładu własnego. Tak jest np. w przypadku biur znajdujących się w budynku Quadro Office, gdzie można uzyskać poręczenie, które pozwala nabyć lokal usługowy bez angażowania własnych środków. – dodaje Grzegorz Dąbrowski. Takie poręczenie nie wiąże się dla klienta z dodatkowymi procedurami, choć musi on pokryć koszty związane z jego przyznaniem .

Suma korzyści

Niestety wciąż niewiele osób fatyguje się by przekalkulować co im się bardziej opłaca - zakup czy wynajem? Suma korzyści związanych z zakupem lokalu zależy tak naprawdę od tego przez ile lat nieruchomość będzie kredytowana. Część klientów chce spłacić kredyt jak najszybciej, innym zależy na jak najniższej racie, która w tym przypadku jest  alternatywą w stosunku do czynszu najmu. – W przypadku Quadro Office chcieliśmy pokazać klientom wymierne korzyści jakie idą za zakupem lokalu w naszej inwestycji. Stąd pomysł na kalkulator finansowy na stronie biurowca. To proste i bezpieczne narzędzie,  które pokazuje ile oszczędzamy kupując lokal biurowy. Niekiedy oszczędności sięgają nawet 20 proc. w skali miesiąca. Dodatkowo gdy od raty kredytu odejmiemy część spłacającą kapitał, który pozostaje w wartości samego lokalu, okazuje się, że tak naprawdę kosztem zakupu są jedynie odsetki – mówi Iwona Chmielewska z Monday Development. – W przypadku lokalu o powierzchni ponad 60 mkw. odsetki od kredytu wynoszą ok. 2 500 zł netto miesięcznie. Wynajmowanie takiego biura za kwotę wyższą niż 2 500 zł netto za miesiąc po prostu się nie opłaca – dodaje. Do sumy korzyści związanych z zakupem lokalu należy doliczyć również te podatkowe w postaci odliczania amortyzacji lokalu. Ponadto zakup lokalu biurowego jest też formą lokowania kapitału. Zamiast płacić za wynajem, spłacamy kredyt za własne biuro, które w dalszej perspektywie można także sprzedać lub wynająć. Wynajmując lokal pieniądze wydawane są bezpowrotnie. W przypadku Quadro Office nie należy zapominać również o prestiżu. Choć nie jest on wymierny finansowo, to  lokalizacja biura w ścisłym centrum miasta, w tak eksponowanym miejscu, niewątpliwie wpływa na prestiż w oczach klientów.

Każdą inwestycję w nieruchomości powinna poprzedzić analiza korzyści, które można osiągnąć. Patrząc jednak w perspektywie długofalowej zakup nieruchomości zawsze będzie korzystniejszy niż jej najem. Uwzględniając nawet wszystkie koszty kredytu finalnie będziemy właścicielami biura, a nabyty majątek powiększy aktywa firmy.