Zasady nabywania nieruchomości przez cudzoziemców

Zasygnalizowana powyżej problematyka została uregulowana przez ustawodawcę w ustawie z dnia 24 marca 1920 r. (Dz. U. Nr 31, poz. 178, ze zm.). Zgodnie z jej przepisami, cudzoziemiec może nabyć nieruchomość jedynie po uzyskaniu zezwolenia (art. 1 ust. 1 ustawy). Tego typu zezwolenie wydaje w formie decyzji administracyjnej minister właściwy do spraw wewnętrznych. Aby decyzja ta mogła zostać wydana wymagane jest by minister obrony narodowej nie wniósł sprzeciwu. Natomiast jeśli chodzi o nieruchomości rolne, wymagany jest również brak sprzeciwu ministra właściwego do spraw rozwoju wsi (art. 1 ust. 1 ustawy). Sprzeciw, o którym była mowa przed chwilą, wydawany jest również w formie decyzji administracyjnej.

Czytaj również: Przekazanie domu przy pomocy zapisu windykacyjnego

Zgodnie z przepisami omawianej ustawy, cudzoziemcem jest (art. 1 ust. 2 ustawy):

1. osoba fizyczna, która nie posiada obywatelstwa polskiego;

2. osoba prawna, która nie posiada swojej siedziby w Polsce;

3. spółka osób wskazanych powyżej, która nie posiada osobowości prawnej, ma swoją siedzibę zagranicą i została utworzona zgodnie z ustawodawstwem obcych państw;

4. osoba prawna oraz spółka handlowa, która nie posiada osobowości prawnej posiadająca siedzibę na terytorium Polski i jest kontrolowana w sposób bezpośredni lub pośredni przez osoby lub spółki wskazane powyżej.

Czytaj również: Umowa o roboty budowlane

W myśl obecnie obowiązujących przepisów, nabyciem nieruchomości jest nie tylko zakup. Chodzi tutaj bowiem o nabycie prawa własności nieruchomości, jak również o nabycie prawa użytkowania wieczystego wskutek każdego zdarzenia prawnego (art. 1 ust. 4 ustawy). Innymi słowy cudzoziemiec może stać się właścicielem nieruchomości również np. w drodze spadkobrania czy też zasiedzenia. Zezwolenie na nabycie nieruchomości jest wydawane na wniosek cudzoziemca. Jednakże muszą zostać spełnione następujące warunki (art. 1a ust. 1 ustawy):

• nabycie nieruchomości nie może spowodować zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a ponadto nie mogą sprzeciwiać się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa;

• wykazanie przez cudzoziemca okoliczności, które potwierdzają jego więzi z Polską (np. posiadanie polskiego pochodzenia).

  
  

Wniosek o uzyskanie zezwolenia powinien zawierać następujące elementy (art. 1a ust. 3 ustawy):

1. oznaczenie wnioskodawcy i jego statusu prawnego;

2. oznaczenie nabywanej nieruchomości;

3. oznaczenie zbywcy;

4. określenie formy prawnej nabycia nieruchomości;

5. informację o celu i możliwości nabycia nieruchomości.

   
   

Uzyskane zezwolenie jest ważne przez okres 2 lat. Jednakże postępowanie w tej sprawie może zostać umorzone, jeżeli cudzoziemiec o to wystąpi, a także w sytuacji, gdy właściciel nieruchomości lub jej użytkownik wieczysty oświadczy, iż nie zamierza zbywać nieruchomości na rzecz cudzoziemca starającego się o uzyskanie zezwolenia. W tym miejscu należy zaznaczyć, że cudzoziemiec może również starać się o tzw. promesę, czyli przyrzeczenie wydania zezwolenia (art. 3d ust. 1 ustawy). Promesa jest ważna przez rok (art. 3d ust. 2 ustawy).

Gdyby zdarzyło się tak, że cudzoziemiec nabył nieruchomość wbrew przepisom omawianej ustawy, wówczas nabycie to byłoby nieważne (art. 6 ust. 1 ustawy). Żądanie uznania nabycia za nieważne przysługuje również wójtowi, burmistrzowi lub prezydentowi miasta, a także staroście, marszałkowi województwa lub wojewodzie oraz ministrowi właściwemu do spraw wewnętrznych (art. 6 ust. 2 ustawy).

Omówione powyżej dyspozycje mają charakter ogólny. Należy bowiem zwrócić uwagę, że ustawodawca przewidział również sytuacje, w których przepisy niniejszej ustawy nie obowiązują. Dla przykładu można tu wymienić chociażby nabycie przez cudzoziemca samodzielnego lokalu mieszkalnego (art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy) oraz nabycie samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym (art. 8 ust. 1 pkt 1a ustawy). Jak widać zasady, na których cudzoziemcy mogą nabywać w Polsce nieruchomości to dość skomplikowana kwestia. W niniejszym opracowaniu zasady te zostały omówione jedynie w sposób pobieżny.