Czy warto inwestować w nieruchomości za granicą? Oszczędności lokowane w zagraniczne nieruchomości

Skończyły się czasy, gdy pieniądze deponowano w banku - w ostatnich miesiącach, po kryzysie na rynku finansowym, wrócił dobry czas na inwestowanie w nieruchomości. Z tego względu ciekawym sposobem na dywersyfikację portfela i pomnażanie swojego kapitału może być inwestycja w apartament, dom lub nawet niewielkie mieszkanie, położone najczęściej w ciekawym, turystycznym miejscu na świecie. Nieruchomości zagraniczne ostatnimi czasy stają się ciekawą alternatywą dla inwestorów z Polski. Dzieje się tak dlatego, że w wielu krajach mieszkania i domy są dużo tańsze niż w Polsce, a światowy kryzys spowodował spadek tempa wzrostu cen nieruchomości na światowym rynku. To dobry czas na szukanie intratnych ofert.

Coraz częściej słyszy się o tym, że polscy celebryci lokują swoje oszczędności w nieruchomościach za granicą. Edyta Górniak w Portugalii, Robert Gawliński w Grecji, Kayah w Brazylii – to tylko niektóre z długiej listy przykładów kupowania domów i mieszkań poza Polską. Pod koniec 2010 roku tendencja ta nasila się, czego dowodem jest wysyp ofert sprzedaży nieruchomości za granicą na polskich portalach nieruchomościowych. Czy trend ten to tylko moda czy raczej opłacalna inwestycja z przyszłościowym kapitałem?

Gdzie Polacy najchętniej kupują nieruchomości?

Polacy coraz chętniej lokują swoje oszczędności, kupując domy na europejskich wybrzeżach. Turystyczne okolice Hiszpanii, Portugalii czy nawet Bułgarii należą do najpopularniejszych kierunków.  Coraz więcej Polaków dostrzega możliwości inwestycyjne jakie pojawiają się za granicą. - Dynamiczna sytuacja na rynkach europejskich i dobra pozycja polskiej gospodarki w tym czasie sprawia, że postrzegani jesteśmy coraz częściej jako potencjalni klienci i inwestorzy w krajach Unii Europejskiej. Dodatkowo kryzys na rynku nieruchomości w Hiszpanii spowodował spadek cen. Dziś za apartament w nadmorskiej miejscowości w Hiszpanii zapłacimy mniej niż za mieszkanie w dużym polskim mieście. Sprawia to, że zainteresowanie tego typu inwestycjami wzrosło. Tendencja ta utrzymuje się, choć wciąż podjęcie ostatecznej decyzji zajmuje nam znacznie więcej czasu niż Niemcom czy Anglikom, od wielu lat realizującym tego typu inwestycje – mówi Paweł Hammer, Project Manager z agencji nieruchomości Matic Estates. Do modnych kierunków należy także Chorwacja, gdzie rynek nieruchomości, pomimo światowego kryzysu sprzed dwóch lat, nadal utrzymuje tendencje wzrostowe, a perspektywa wejścia do Unii Europejskiej, rozwinięty system zarządzania oraz prawo, pozwalające na zakup nieruchomości przez obcokrajowców sprawiają, że cieszy się ona większym zainteresowaniem potencjalnych klientów.

Irlandia – zielone światło dla kupujących na Zielonej Wyspie

Ostatnie wydarzenia polityczno-gospodarcze na Zielonej Wyspie sprawiły, że wielu Polaków postanowiło zaoszczędzone pieniądze zainwestować w kupno domu w stolicy Irlandii, gdzie aktualne ceny nieruchomości są dużo niższe, niż ceny nieruchomości w Polsce. Wysyp ofert sprzedaży, okazyjne ceny i widmo bankructwa kraju sprawiło, iż Polacy, szczególnie ci przebywający już na wyspie, postanowili zrobić interes życia, kupując domy i mieszkania za połowę ich rynkowej wartości. Jak podaje Metro, w dublińskich dzielnicach Tallaght, Finglas i Clondalkin dwupokojowe mieszkania w typowych szeregowcach dwa lata temu można było kupić za 200-300 tys. euro, a teraz są po 150-180 tys. euro (600-720 tys. zł). Taka okazja może się już nie powtórzyć, a Polacy chętnie to wykorzystują i widzą w sukcesywnie spadających cenach nieruchomości – swoją inwestycję w przyszłość. Dodatkowo, Irlandzkie Ministerstwo Środowisko podało do publicznej wiadomości, iż w kraju znajduje się ponad 23 tysiące niezamieszkałych bądź nieukończonych budynków, które warto sprzedać inwestorom zagranicznym, co tylko wzmocniło ciekawość obcokrajowców irlandzkim rynkiem nieruchomości.

Czytaj również: Zielony Kraków, czyli dzielnice przyjazne dla mieszkańców

Zielona Wyspa nie stwarza potencjalnym nabywcom-obcokrajowcom problemów w przypadku zakupu nieruchomości, nie wymaga się także uzyskania pozwolenia od organów administracyjnych. Warto jednak pamiętać, że przy zakupie irlandzkiej nieruchomości będziemy mieli do czynienia z dwoma osobnymi aktami prawnymi: umową sprzedaży, w której określona zostaje cena, data przeniesienia prawa własności oraz pozostałe warunki uzgodnione przez strony oraz dokumentem przekazania, który może być sporządzany wyłącznie przez radcę prawnego i jest przedstawiany w rejestrach. Prawo administracyjne tego kraju wymaga jednak sprawdzenia pochodzenia środków finansowych nabywcy pod kątem legalności.

Hiszpania – idealny moment na kupno apartamentu na wybrzeżu

Według magazynu Worldwide Property Group, aż 72% zagranicznych inwestorów uważa, że końcówka 2010 roku jest idealnym momentem do inwestowania na hiszpańskim rynku nieruchomości, który nadal jest  uważany za jedno z najpopularniejszych miejsc dla potencjalnych nabywców. Każdy, kto chce zainwestować w tym kraju, może w tej chwili dyktować warunki i negocjować korzystne warunki cenowe. Polacy, którzy chcą kupić dom w Hiszpanii, biorą pod uwagę kilka ważnych czynników: cena jest wciąż dominującym elementem, jednak równie ważne są odległość do plaży oraz widok na morze. Chęć połączenia tych trzech elementów za wszelką cenę sprawia, że często wybierane są regiony mniej ciekawe, blokowiska z dala od historycznych urbanizacji.  W Hiszpanii standard deweloperski jest o wiele wyższy od oferowanego w Polsce i obejmuje: wykończenia kuchni i łazienek z wyposażeniem, przygotowanie ścian pod malowanie, położenie podłóg, wstawienie szaf wnękowych w sypialniach i in. Jednym słowem nowemu właścicielowi pozostaje jedynie umeblowanie mieszkania i założenie klimatyzacji. Droższymi regionami są Costa Brava i Costa del Sol.

Pierwszy z uwagi na bliskość Barcelony i granicy z Francją, drugi - na uwarunkowania historyczne i modę na takie miejsca jak Marbella, Puerto Banus i ekskluzywne pola golfowe. Taniej jest na Costa Blanca i Costa Calida. Według danych z ubiegłego roku  m2 kosztował odpowiednio: w Girona (Costa Brava) 2039e, Malaga (Costa del Sol) 1946e; Alicante (Costa Blanca) 1494e – wyjaśnia Paweł Hammer z Matic Estates - agencji nieruchomości specjalizującej się w ofertach z rynku hiszpańskiego. Koszty związane z zakupem nieruchomości  w Hiszpanii są umiarkowane i nie istnieją żadne ograniczenia dotyczące  nabywców z innych krajów, a wydatki na utrzymanie można porównać do tych polskich w dużych miastach: podatek: 300 – 350 euro, opłaty za media (prąd, woda oraz wywóz śmieci): 120 – 140 euro i opłata wspólnotowa (utrzymanie terenu, basen i korty tenisowe): od 30 do 40 euro miesięcznie.

Potwierdza to Małgorzata Wargocka z Casa en Sol – polskiej firmy zajmującej się doradztwem w zakresie inwestowania za granicą i specjalizującej się w nieruchomości zlokalizowanych na całym śródziemnomorskim wybrzeżu Hiszpanii, Wyspach Kanaryjskich i Balearach: - Budżet, który nasi klienci chcą przeznaczyć na zakup nieruchomości w Hiszpanii jest bardzo zróżnicowany. Najliczniejszą grupę stanowią osoby, które chcą nabyć apartament do 150 000 euro. Podaż takich nieruchomości jest również największa. Drugą grupę stanowią klienci, którzy dysponują budżetem 250-300 000 euro, a trzecią i zarazem najmniej liczną ci, którzy szukają nieruchomości za ponad 1 milion euro.  W Hiszpanii nasycenie rynku nieruchomości jest tak duże, że właściwie w każdym budżecie można znaleźć coś odpowiedniego, dopasowanego do indywidualnych wymagań klienta. Oferty zaczynają się od już od 60 000 euro za studio lub apartament do remontu aż do granicy około 10 milionów euro za dom lub wielopoziomową willę, więc jest w czym wybierać… Wydaje mi się, że ilość pieniędzy, którą Polacy chcą przeznaczyć na zakup nieruchomości w Hiszpanii zasadniczo się nie zmieniła. Jedyną ważną różnicą w porównaniu z czasami boomu, jest to, że za taką samą cenę można kupić coś bezsprzecznie lepszego.

 

Okazuje się więc, że na hiszpańskim rynku nieruchomości wciąż pojawia się wiele perełek, które ze względu na swoją lokalizację są wyjątkowe i tego typu okazje szybko znajdują nowych właścicieli. Śródziemnomorskie rezydencje z bajecznym widokiem na błękitne morze, które jeszcze niedawno w ogóle nie były na sprzedaż lub ich sugerowana cena przyprawiała o zawrót głowy, teraz pojawiają się na rynku w dużo bardziej dostępnej cenie, co stanowi niepowtarzalna okazję dla obcokrajowców zainteresowanych kupnem posiadłości w tej części Europy.

Bułgaria – możliwość nabycia nieruchomości po bardzo atrakcyjnych cenach

Bułgarski rynek nieruchomości, zdaniem analityków, cieszy się wciąż rosnącym wzrostem zainteresowania obcokrajowców. Własny dom, apartament czy mieszkanie na słonecznym wybrzeżu Morza Czarnego to niebywała zachęta dla zagranicznych inwestorów, których kuszą niskie, jak na UE ceny i przepisy prawne, umożliwiające bez przeszkód nabycie nieruchomości w tej części Europy. Po uiszczeniu pełnej ceny nabywanego lokum, prawo własności jest przenoszone poprzez umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego, a koszt wszystkich opłat urzędowych związanych z zakupem kształtuje się na poziomie 3,5-4,0 % wartości nieruchomości. Dodatkową zachętą dla Polaków zainteresowanych własnym domem w Bułgarii jest fakt, iż w porównaniu z okresem przed kryzysem – ceny na tamtejszym rynku spadły o ok. 20% i teraz stopniowo będą wzrastać. Niewielki apartament w Bułgarii można kupić za 20-30 tysięcy euro, bo w niektórych miejscach kraju ceny spadły nawet do 800 euro za m2. Okazuje się jednak, że w atrakcyjnych lokalizacjach mieszkania są dwa razy droższe niż w innych, mniej atrakcyjnych miejscach. Oczywiście najdroższe są duże miejskie aglomeracje i nieruchomości położone w najatrakcyjniejszym regionie turystycznym Słonecznym Brzegu, gdzie dwupokojowy lokal może kosztować ok. 50-60 tysięcy euro. Najdroższym miastem Bułgarii jest Warna ze średnią ceną 1686 leva/m2, następną jest  stolica Sofia 1585 leva/m2, a na trzecim miejscu skalsyfikowane zostało Burgas z ceną kształtująca się na poziomie 1360 leva/m2 (1 BGN = 2,03 PLN). Warto jednak pamiętać o dość specyficznym wyliczaniu powierzchni sprzedawanej nieruchomości, ponieważ jest ona liczno nieco inaczej niż w Polsce, bowiem części wspólne (klatka schodowa, balkon) wliczają się w metraż mieszkania. Realnie 70-metrowe mieszkanie to jakieś 45 m2 powierzchni użytkowej.

Od momentu wejścia do Unii Europejskiej Bułgaria wzbudza rosnące zainteresowanie Polaków i innych obcokrajowców, pragnących posiadać nieruchomość w tym kraju. W ciągu najbliższych kilku lat do tego kraju napłynie blisko 7 mld euro z funduszy unijnych, co powinno bardzo korzystnie wpłynąć na tamtejszy sektor rynku budowlanego i nieruchomościowego. Dla osób rozważających zakup nieruchomości w tym słonecznym kraju, to dobry czas na poszukiwanie okazji, bowiem w chwili obecnej rynek nieruchomości w Bułgarii cechują korzystne ceny i znikomy popyt, który powoli zaczyna się odbudowywać.

Egipt – kraj faraonów najtańszy i najatrakcyjniejszy dla Polaków

 
Najnowsze raporty analityków nieruchomości wskazują jednak, że to nie kraje śródziemnomorskie czy bałkańskie są w kręgu zainteresowań Polaków a zakup nieruchomości w Północnej Afryce, dokładnie w Egipcie. Kraj ten oferuje największą ilość nowych, dobrej  jakości, apartamentów i mieszkań, a popyt na tego typu inwestycje jest nadal na wysokim poziomie, co w przyszłości daje szanse na  kilkukrotny zysk. Tutaj wystarczy równowartość ok. 100 tys. zł, by kupić spory apartament położony nad samym morzem. Jednak Polacy, do końca ubiegłego roku, stosunkowo rzadko inwestowali  na tym rynku. Prawdziwy boom nastąpił właśnie w tym roku, kiedy media podały, że w Egipcie można kupić nieruchomość na własność kilkakrotnie lub kilkunastokrotnie taniej niż w krajach Unii Europejskiej. Przepisy administracyjne tego kraju nie robią problemów obcokrajowcom: po rejestracji nieruchomości u notariusza, inwestor może uzyskać wizę pobytową. A jeszcze kilka lat temu np. w Hurghadzie nie było ani jednej agencji zajmującej się obrotem nieruchomościami. Po wprowadzeniu przez rząd egipski kilku ułatwień w prawie zakupu nieruchomości dla cudzoziemców takich biur z roku na rok jest coraz więcej. Szacuje się, że w 2008 roku ponad 800 Polaków wykupiło na własność nieruchomości w Egipcie, w 2009 roku liczba ta prawie podwoiła się, a do połowy 2010 roku odnotowano około 10 000 transakcji nabycia nieruchomości przez obywateli z polskim paszportem. Dla inwestorów poszukujących miejsc o stosunkowo niskim ryzyku inwestycyjnym, egipskie nieruchomości to zdecydowanie trafny wybór. W tej chwili to jedno z najbardziej popularnych miejsc wypoczynku polskich turystów. Dodatkową zaletą zakupu nieruchomości w Egipcie jest brak czynszu mieszkaniowego, wobec czego jedynymi opłatami są rachunki za zużytą energię tj. wodę, gaz i prąd, co powoduje, że coraz więcej cudzoziemców interesuje się tamtejszym rynkiem.

Tajlandia – egzotyka w przystępnej cenie

Zdawać by się mogło, że posiadanie domu na drugiej półkuli jest tylko fanaberią najbogatszych – nic bardziej mylnego. Tajlandia należy do najdynamiczniej rozwijających się krajów azjatyckich, jest egzotycznym, różnorodnym, a także stosunkowo niedrogim państwem dla obcokrajowców, a przede wszystkim świetnym obszarem inwestycyjnym. Ceny nieruchomości w tym egzotycznym dla Polaków kraju nadal są znacznie niższe od tych w innych częściach świata, mimo tego iż  od 2003 roku wzrosły  średnio o 10% - 12%. Osoby decydujące się zakupić tu dom czy apartament mogą liczyć na bardzo niskie koszty utrzymania swojego lokum.
– Teraz, kiedy „strach kryzysowy” mija, widzimy zwiększone zainteresowanie Polaków ofertami nieruchomości w Tajlandii – mówi Ewa Jędrzejec, polska przedstawicielka szwedzkiej firmy Logans Thailand, wiodącego dewelopera, zajmującego się budową i sprzedażą nieruchomości w Tajlandii. Kupując dom za granicą najważniejszy jest wybór kraju, ze względu na czas i koszt podroży,  panujący tam klimat, ceny i jakość budowanych nieruchomości oraz przepisy prawne regulujące nasze możliwości nabycia nieruchomości, stabilność polityczną i finansową kraju.  - W przypadku Tajlandii niewątpliwym plusem jest klimat, oraz ludzie – zawsze uśmiechnięci, serdeczni, chętni do rozmowy, nawet z ich słabym angielskim. Kultura i obyczaje Tajów zachęcają Europejczyków do inwestowania w Tajlandii. Jeśli nasz dom położony jest blisko morza istnieje możliwość, za pośrednictwem odpowiednich biur, jego wynajmu i kontroli podczas naszej nieobecności, co daje nam dodatkowe profity – dodaje. Dość interesująco rozkładają się ceny nieruchomości na tajskim wybrzeżu. Najtańsze oferty znajdziemy zawsze lokalnie na miejscu, ale zazwyczaj dostajemy to, za co zapłaciliśmy. Zanim pomyślimy o kupnie domu lub apartamentu od lokalnego pośrednika czy dewelopera, powinniśmy sprawdzić, jak podobne domy wyglądają po kilku latach. - Kupując nieruchomość za granicą, pamiętajmy, że podczas naszej nieobecności ktoś powinien kontrolować i zajmować się naszym domem. To znaczy, że powinna być jakaś struktura administracyjna i serwisowa.  Ceny nieruchomości zależą od wielu czynników, tj. od wyboru miejscowości, odległości od plaży czy innych atrakcji turystycznych i kulturalnych, infrastruktury, możliwość monitoringu i serwisu. Małe apartamenty, o powierzchni około 40 m², położone blisko plaży (<50 m) można kupić już od około 100 000 PLN, górnej granicy nie ma. W Tajlandii sprawy związane z nabyciem nieruchomości przez obcokrajowców są mocno uregulowane prawnie. W przypadku apartamentów obcokrajowcy mogą być właścicielem 49% powierzchni danego apartamentowca, co w praktyce znaczy, że pierwsze 49% apartamentów może być sprzedanych z pełnym prawem własności, pozostałe apartamenty „kupuje” się w formie leasingu tj. 2-3 razy po 30 lat. Koszt leasingu za pierwsze 30 lat jest już wliczony w cenę apartamentu. Sposób naliczenia opłaty leasingowej na kolejne 30 lat zawarty jest w pierwszej umowie. - Jeżeli chodzi o domy wolno stojące nie ma możliwości kupna ziemi z pełnym prawem własności. Otrzymujemy umowę kupna domu, natomiast zawieramy umowę leasingową działki (3 x po 30 lat).

W przypadku sprzedaży domu lub przepisania na dzieci, nowi właściciele nabierają ponownie prawa do leasingu działki 3 x po 30 lat. Sposób naliczenia opłaty leasingowej na kolejne 30 lat zawarty jest w pierwszej umowie – wyjaśnia Ewa Jędrzejec. - Najmniejsze domki o powierzchni około 50 m², położone kilka kilometrów od morza, na zamkniętym osiedlu z basenem i restauracją,  sprzedawaliśmy za około 100 000 zł. Domy średniej wielkości o powierzchni około 100 m², na zamkniętym osiedlu z basenem i restauracją 150 metrów od morza kosztują około 500 000 zł. Najdroższe oferty? Jak to powiedzieć… No Limit!

 Czytaj również: Projektowanie osiedli wczoraj i dziś

Standard domów kupowanych w Tajlandii przez Polaków jest wysoki. - Znowu wracamy do starej prawdy, że nie ma nic za darmo. W naszym przypadku stan deweloperski oznacza, że apartament czy dom jest w pełni wykończony, z glazurą w kuchni i łazienkach, terrakotą na wszystkich podłogach i białym montażem w łazienkach. Kuchnie w domach są wyposażone w szafki i sprzęt AGD, w apartamentach kuchnie są dodatkiem, który możemy zainstalować na życzenie klienta. Również klimatyzatory są wyposażeniem dodatkowym. Klient może sam wybrać ich liczbę i moc – zapewnia polski przedstawiciel dewelopera inwestującego na wschodnim wybrzeżu Tajlandii. Największa oferta domów dla polskich klientów zawęża się do typowo egzotycznych dla Europejczyka terenów: zainteresowanie mieszy się małe rybackie miasteczko Mae Phim, ale w ofercie odnaleźć można także nieruchomości w Bangsaen i Koh Chang, które znajdują się w wygodnej odległości od Bangkoku i międzynarodowego lotniska.

Preferencje i upodobania Polaków

Zdaniem Małgorzaty Wargockiej z Casa en Sol Polacy interesują się przede wszystkim apartamentami, które w dużej części mają być przeznaczone na wynajem. – Z naszych obserwacji rynku hiszpańskiego wynika, że najczęściej jest to mieszkanie o powierzchni ok. 80 m2, z dwiema sypialniami, dwiema łazienkami, kuchnią i salonem. Grupa takich klientów jest najliczniejsza, ale ceny produktów tego typu są bardzo zróżnicowane. Cenę determinuje przede wszystkim lokalizacja, tj. bliskość do plaży i atrakcyjność miasta, prowincji. Zauważamy też spore zainteresowanie domami szeregowymi. Niewątpliwie przewagą domu szeregowego nad apartamentem jest posiadanie własnego niewielkiego ogrodu. Zdarzają się nam również zapytania o domy jednorodzinne lub bliźniaki – taki wybór pociąga za sobą już nieco większe nakłady finansowe. W tym przypadku klient ma naprawdę duży wybór nieruchomości. Najczęściej Polacy wybierają malowniczo położone domy,  na wzgórzach, z dala od miejskiego zgiełku, z pięknym dużym ogrodem i panoramicznym widokiem na morze. Cena zależy głównie od położenia nieruchomości i standardu wykonania. Optymalne połączenie tych dwóch zmiennych daje naszym klientom wiele satysfakcji i radości z zakupu – wyjaśnia.

Czy warto inwestować w nieruchomości zagraniczne?

Nieruchomości zagraniczne są obecnie zdecydowanie tańsze niż przed załamaniem się rynku i kryzysem finansowym, a stabilna sytuacja polskiej waluty powoduje, że apartament lub dom nad ciepłym morzem kosztuje mniej niż podobny lokal w kraju. Analitycy zauważają, że rentowność inwestycji zawiera się w przedziale 3 –7% w skali roku, co przewyższa stopę zwrotu możliwą do uzyskania z dostępnych obecnie lokat, co bez wątpienia sprawia, że zakup nieruchomości za granicą jest korzystny.

Liczne agencje nieruchomości coraz chętniej wychodzą poza obszar Polski i oferują ciekawe lokale na terenie nie tylko Europy, ale całego świata. - Wybór agencji pośredniczących w sprzedaży nieruchomość zagranicznych jest dziś bardzo duży. Praktycznie w każdym większym mieście można znaleźć firmę specjalizującą się w tym temacie. Każdy klient, który szuka domu za granicą znajdzie firmę, która pomoże mu w zrealizowaniu tego marzenia, a wybór lokalizacji jest ogromny: od Grecji, Hiszpanii, Bułgarii po Brazylię, Dominikanę i Egipt – zapewnia Paweł Hammer. - Liczymy, że tak jak mieszkańcy bogatych państw europejskich, tak i Polacy zaczną szukać egzotycznych, ciepłych miejsc do zasłużonego odpoczynku – dodaje.

Bez wątpienia pozostaje fakt, że wraz ze wzrostem polskiej gospodarki i wzbogacaniem się Polaków rynek nieruchomości zagranicznych będzie się efektywnie rozwijał. Czas przecież dostrzec szansę i możliwości, jakie daje inwestowanie za granicą.