Rynek mieszkaniowy w Warszawie - analiza czynników wpływających na zakup mieszkania

Rynek mieszkaniowy w Warszawie - analiza czynników wpływających na zakup mieszkania

Firma CB Richard Ellis we współpracy z Murator EXPO przeprowadziła po raz trzeci badanie ankietowe wśród osób zainteresowanych zakupem mieszkania. Badanie zostało przeprowadzone w trakcie Jesiennych Targów Mieszkaniowych Murator EXPO "Nowy DOM, Nowe MIESZKANIE" 2008 w Warszawie i miało na celu zbadanie preferencji osób kupujących mieszkania na warszawskim rynku nieruchomości. Czytaj dalej

 

OGÓLNIE O RYNKU

Ostatni rok na warszawskim rynku mieszkaniowym przyniósł bardzo duże zmiany: z jednej strony, gwałtowne ochłodzenie gorączki zakupów, spowolnienie tempa sprzedaży i stabilizację cen. Z drugiej strony, zmieniające się warunki makroekonomiczne i globalne spowodowały zacieśnienie polityki kredytowej banków, zarówno w zakresie kredytowania projektów deweloperskich, jak i zakupów mieszkań. Oznacza to, że tylko podmioty posiadające gotówkę lub odpowiednie regularne dochody będą miały dostęp do rynku nieruchomości. Powoduje to spadek popytu, a także wyraźne sygnały ze strony firm deweloperskich o zmniejszeniu planowanej podaży. Równocześnie jednak, należy zaznaczyć, że liczba oraz wartość kredytów indywidualnych udzielanych przez banki wciąż rośnie, choć w mniejszym niż dotychczas tempie. Oznacza to, że kupujący wciąż poszukują mieszkań i dokonują transakcji, chociaż ich tempo spadło. W tej sytuacji mamy do czynienia z klasyczną korektą, tj. urealnieniem wartości mieszkań w stosunku do ich lokalizacji i standardu. Na rynku wtórnym, tradycyjnie bardziej elastycznym, mamy zatem do czynienia z kilkuprocentowymi spadkami cen. Ceny ofertowe na rynku pierwotnym pozostają bez zmian, natomiast wielu deweloperów gotowych jest do negocjacji w zbliżonym, kilkuprocentowym zakresie.

 

NAJBARDZIEJ POPULARNE MIESZKANIA

Największa grupa respondentów (23%) zainteresowana jest zakupem mieszkania o powierzchni do 46-55 mkw, a 21% niewiele większym (56-65 mkw). Najpopularniejsze są mieszkania 2 i 3 pokojowe, których zakupem zainteresowanych jest po 37% respondentów. Na kolejnym miejscu znalazły się mieszkania 4 pokojowe. W sumie ponad 70% respondentów poszukuje mieszkania 2-3 pokojowego, w przedziale powierzchniowym od 36 do 75 mkw. Oznacza to, że nabywcy szukają w danym segmencie stosunkowo małych i efektywnie zaprojektowanych mieszkań, licząc się z wysoką ceną metra kwadratowego powierzchni. Należy również zaznaczyć, że zainteresowanie różnego rodzaju mieszkaniami oraz ich wielkością zmienia się w zależności od wieku nabywcy oraz dzielnicy.

 

POWÓD ZAKUPU MIESZKANIA

 
Motywacja zamieszkania samodzielnego jest najważniejsza dla 39% potencjalnych kupujących. Założenie własnej rodziny znalazło się na drugim miejscu (w zeszłym roku było na trzecim) jako decydujący czynnik dla 16% uczestników badania. Chęć posiadania większego mieszkania to ważny motyw zakupu mieszkania dla 15% badanych. Znacznie wzrosła liczba osób, które planują zakup mieszkania jako inwestycji - w roku 2007 było to 4%, w roku bieżącym 11% respondentów. Pojawienie się nowego członka rodziny skłania 9% badanych do zakupu nowego mieszkania. 5% respondentów planuje zakup mieszkania dla dziecka, posiadania dodatkowego mieszkania planuje 4% respondentów. 1% badanych planuje zakup mieszkania z powodu opieki nad starszym członkiem rodziny.


ANALIZA CZYNNIKÓW DECYZYJNYCH

 
Najważniejszych czynnikiem przy zakupie mieszkania jest lokalizacja (ocena 4,02 w skali 1-5, gdzie 1 oznacza czynnik najmniej istotny, a 5 najbardziej istotny), na drugim miejscu znalazł się standard budynku (ocena 2,48). W ubiegłym roku na drugim miejscu znajdowała się cena mieszkania, która w roku bieżącym przesunęła się na czwartą pozycję. Na miejscu 3 znalazł się rozkład mieszkania. Jako mniej istotne czynniki oceniane są bezpośrednia okolica budynku oraz marka dewelopera.

 

ANALIZA CZYNNIKÓW DECYZYJNYCH
(CD...)

 
Podobnie jak w ubiegłym roku, dla nabywców najważniejszym czynnikiem w zakupie mieszkania jest jego lokalizacja. Znaczenie czynnika cenowego wydaje się mniej istotne niż standard budynku. Niemniej wyniki tegorocznego badania należy w naszej ocenie odczytywać nie jako akceptację wysokiego poziomu cen, ale raczej krytyczne podejście do wyboru mieszkania poprzez jego jakość w szerokim rozumieniu (lokalizacja, standard, rozkład). Kupujący przez wybór lokalizacji w pewnym sensie akceptują pewien poziom cen występujący w danej lokalizacji, ale w ramach istniejącego spektrum cenowego dokonują wyboru poprzez jakość.

 

ANALIZA CZYNNIKÓW LOKALIZACYJNYCH

 
Dla zdecydowanej większości nabywców podstawowe znaczenie przy wyborze mieszkania ma dostępność komunikacyjna. Dla 37% badanych pierwszoplanowym kryterium wyboru lokalizacji jest dostępność środków komunikacji miejskiej, a dla 17% łatwy dojazd samochodem. Istotne znaczenie ma również bliskość centrum miasta (14%) oraz sąsiedztwo terenów zielonych i rekreacyjnych (9%).

 

NAJPOPULARNIEJSZE DZIELNICE W WARSZAWIE

 
Wśród dzielnic Warszawy zdecydowanie największą popularnością od kilku lat cieszy się Mokotów. Chęć zakupu mieszkania w tej dzielnicy deklaruje aż 48% respondentów. Kolejne trzy dzielnice, które wzbudzają największe zainteresowanie potencjalnych nabywców to Ursynów (24% badanych) oraz Bemowo i Żoliborz (po 22%). Ochota znalazła się na 4 miejscu (21%), a zaraz za nią Wola (19%). Na popularności zdecydowanie stracił Wilanów, co w naszej ocenie stało się z uwagi na nierównomierny rozwój tej dzielnicy, tj. brak odpowiedniej infrastruktury publicznej, drogowej i transportowej w stosunku do ilości nowopowstających mieszkań. Z kolei wyraźne wskazanie na wymienione najbardziej popularne dzielnice wynika z ich stosunkowo dobrego połączenia z centrum miasta środkami transportu publicznego i indywidualnego, a także najbardziej skonsolidowanej tkanki miejskiej. Zdecydowanie najmniej popularnymi dzielnicami są natomiast: Rembertów (3% badanych), Wawer (6%) i Wesoła (6%). Niska popularność tych peryferyjnych, choć bardziej atrakcyjnych cenowo i rekreacyjnie dzielnic, wynika ze zbyt wolnego rozwoju komunikacji publicznej z centrum i pozostałymi częściami miasta.

 

 

KRYTERIUM CENOWE

 
Badania wykazują, że największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania w cenie od 6,000 do 8,000 PLN brutto za mkw. Zakupem mieszkania w takiej cenie zainteresowanych jest 42% respondentów. Dla 30% osób akceptowana jest cena 8,000 – 10,000 PLN za mkw. Stosunkowo dużą grupę osób (15%) stanowią osoby poszukujące mieszkań w cenie do 6,000 PLN za mkw. Tylko 8% respondentów liczy się z wydaniem 10,000 – 12,000 PLN za mkw. Wąską grupę osób stanowią osoby zainteresowane droższymi projektami - 2% osób jest skłonnych zapłacić za mkw. mieszkania 12,000 – 14,000 PLN, a zaledwie 1% osób powyżej 14,000 PLN.

 

 

PREFERENCJE DOTYCZĄCE MIESZKANIA
Plan mieszkania

Analiza popytu dotycząca rozkładu mieszkania wskazuje, że:

  • Dla 99% badanych ważny jest widok z okna na tereny zielone
  • Dla 94% osób istotne znaczenie przy zakupie mieszkania ma widna kuchnia,
  • Dla 93% respondentów ważny jest balkon
  • Dla 73% osób mieszkanie z oknami na przestrzał
  • Dla 57% osób pokój dzienny połączony z kuchnią
  • Dla 39% sypialnia z oknami na wschód
  • Dla 34% pokój dzienny z oknami na południe

Wysokość budynku mieszkalnego
Największą popularnością wśród potencjalnych nabywców cieszą się niskie budynki posiadające do 4 pięter (preferencja wyrażona przez 58% badanych). W budynkach posiadających do 10 pięter jest skłonnych kupić mieszkanie 29% respondentów, a w budynkach posiadających od 11 do 15 pięter tylko 4%. 9% planujących kupno mieszkania może zamieszkać w budynkach posiadających ponad 15 pięter.

 

 

PREFEROWANE PIĘTRO

 
Podobnie jak w ubiegłych latach zdecydowana większość badanych (62%) chciałaby mieszkać na 1-3 piętrze. Na parterze gotowych jest zamieszkać 7% nabywców, 16% zainteresowanych jest mieszkaniem na 4-6 piętrze, natomiast 7% - powyżej 6 piętra. Stosunkowo dużym zainteresowaniem cieszą się również mieszkania położone na ostatnim piętrze. Chęć zakupu mieszkania na ostatniej kondygnacji deklaruje 8% respondentów.

 

 

POPYT NA DODATKOWE UDOGODNIENIA

 
75% potencjalnych nabywców deklaruje gotowość zapłacenia za jedno miejsce garażowe, a 18% za dodatkowe miejsce w garażu podziemnym. Dla 51% respondentów istotne jest posiadanie komórki lokatorskiej. Połowa respondentów jest zainteresowana dodatkowym obiektem rekreacyjnym na terenie osiedla (np. basen, kort tenisowy) wyłącznie na potrzeby mieszkańców. Dodatkowa toaleta w mieszkaniu jest ważna dla 34% respondentów, a 32% kupujących jest w stanie zapłacić za dodatkową łazienkę z wejściem z sypialni.

 

WYKOŃCZENIE MIESZKANIA PRZEZ DEWELOPERA

 
W roku bieżącym tylko 14% respondentów przyznało, że skorzystałoby z oferty wykończenia mieszkania przez dewelopera (stanowi to znaczny spadek w porównaniu z 44% w roku 2006 roku i z 25% z roku 2007). 41% badanych nie skorzystałoby z takiej usługi, gdyż woli wykończyć mieszkanie we własnym zakresie. Bardzo dużą grupę (29%) stanowią osoby, które skorzystałyby z takiej usługi, ale pod warunkiem preferencyjnej oferty cenowej i materiałowej. W chwili obecnej coraz liczniejsza grupa deweloperów w Warszawie oferuje usługę wykończenia mieszkania jako opcję, za dodatkową opłatą. W wielu krajach europejskich jest to standardem, choć należy podkreślić że najczęściej wymuszonym przez prawo budowlane. Aktualnie wielu deweloperów rozważa wprowadzenie takiej usługi już w standardzie podstawowym. Rosnąca konkurencja o klienta może spowodować, że usługa wykończenia mieszkania pod klucz stanie się standardem u większej liczby deweloperów. Wydaje się jednak, że gotowość kupujących na skorzystanie z takiej opcji wciąż jest ograniczona, a walory sprzedażowe niepewne. Można zatem oczekiwać, że jeśli zmiana standardu w tym zakresie nie zostanie wymuszona przez czynniki zewnętrzne (jak na przykład zmiana prawa), zmiana nastawienia kupujących będzie podlegała bardzo powolnej ewolucji.

 

 

FINANSOWANIE ZAKUPU MIESZKANIA
40% respondetnów planuje zakup mieszkania z oszczędności i kredytu mieszkaniowego łącznie, a tyle samo zamierza sfinansować zakup mieszkania wyłącznie z kredytu. 10% badanych zamierza przeznaczyć na zakup mieszkania środki ze sprzedaży innego mieszkania lub nieruchomości, a 9% wykorzysta na zakup wyłącznie swoje oszczędności.

 

 

W porównaniu z latami 2006 i 2007 zmniejszyła się ilość osób deklarujących chęć zaciągnięcia kredytu na zakup mieszkania w kwocie pokrywającej 100% wartości mieszkania; w 2006 roku chęć taką deklarowało 37% respondentów, w roku 2007 23%, a w roku bieżącym 18% kupujących. 26% badanych zamierza zaciągnąć kredyt na 80-100% wartości mieszkania, a 21% – na 60-80% kwoty zakupu. 18% respondentów zaciągnęłaby kredyt na 30-60%, a 14% badanych - na kwotę nie przekraczającą 30% wartości mieszkania. Pojawiła się również nowa grupa kredytobiorców, którzy planują zaciągnięcie kredytu zarówno na zakup, jak i wykończenie mieszkania. Wynika to z faktu, że opcja taka została w przeciągu ostatniego roku wypromowana przez banki. Z drugiej strony jednak, zmiana sytuacji na rynkach finansowych spowoduje w najbliższej przyszłości, że standardowym wymaganiem banków stanie się wkład własny na poziomie co najmniej kilkunastu procent wartości mieszkania.

 

 

PODSUMOWANIE

 
W przeciągu ostatniego roku w Warszawie mieliśmy do czynienia ze stopniowym wyrównywaniem się popytu na mieszkania z podażą. Z jednej strony, wynika to ze znaczącego wzrostu ilości budowanych mieszkań w przeciągu ostatnich dwóch lat. Z drugiej jednak strony, istniejący popyt potencjalny wciąż oceniany jest jako bardzo wysoki. Nie zostaje on aktualnie zaspokojony ze względu na zbyt szybki wzrost cen mieszkań w przeciągu ostatnich trzech lat. W efekcie w ciągu ostatniego roku nastąpiło wyhamowanie wzrostu cen na rynku pierwotnym i wtórnym, oraz spadek tempa sprzedaży, wynikający między innymi z zaniku zakupów spekulacyjnych i pakietowych. Mając na uwadze bardzo wysoki poziom cen sprzedaży mieszkań, przy którym kupujący mają stosunkowo więcej czasu na podjęcie decyzji, a także szerszą i bardziej zróżnicowaną ofertę, możemy oczekiwać wzrostu konkurencji między firmami deweloperskimi. Należy również zaznaczyć, że ponownie ich główną grupą docelową staną się nabywcy „końcowi”, tj. przyszli mieszkańcy. Oznacza to, że bardzo dużego znaczenia nabiera odpowiednie przygotowanie projektów deweloperskich, zarówno od strony architektonicznej, koncepcyjnej, jak i marketingowej. Pomaga w tym szczegółowa analiza potrzeb nabywców, która umożliwia dopasowanie warunków lokalizacyjnych danej inwestycji do preferencji grupy docelowej w zakresie wielkości mieszkania, jego standardu oraz dodatkowych udogodnień, w odniesieniu do określonej zdolności nabywczej. Mając na uwadze bardzo wysoki poziom cen mieszkań, nabywcy rozważnie analizują i porównują dostępne oferty, szukając mieszkania, które w najlepszy sposób zaspokoi ich aktualne potrzeby, oraz zapewnia wzrost wartości mieszkania w przyszłości.

 

METODOLOGIA

 
Badanie przeprowadzone zostało w dniach 6-7 września 2008 r. w trakcie Jesiennych Targów Mieszkaniowych "Nowy DOM, Nowe MIESZKANIE" organizowanych przez Murator EXPO w C.O.S. TORWAR w Warszawie na grupie 500 dorosłych respondentów (56% kobiet, 44% mężczyzn). 54% respondentów planuje zakup mieszkania w ciągu roku, 24% od 2 do 3 lat, a 21% najwcześniej na 3 lata. 44% badanych planuje zakup wyłącznie na rynku pierwotnym, 15% na rynku wtórnym, a 41% osób będzie rozważało oferty z obu rynków. Głównym źródłem informacji dla poszukującyh mieszkanie jest internet, prasa oraz targi.

 

Czytaj również: Jakie trudności w 2016 roku napotka rynek nieruchomości wtórnych

Źródło: budnet.pl
Autor: CB Richard Ellis Polska Sp. z o. o/budnet.pl

Tagi

Czytaj też…

Czytaj na forum

  • jaki telefon? Liczba postów: 1 Grupa: Trudne tema... Możecie polecić jakiś dobry telefon? Zależy mi na dobrym aparacie i żeby miał duży wyświetlacz, co myślicie o marce TCL?
  • klej do butów Liczba postów: 1 Grupa: Trudne tema... Może ktoś polecić jakiś dobry klej do butów?? Gdzie taki klej można kupić?
  • Gdzie kupujecie ubrania? Liczba postów: 171 Grupa: Trudne tema... Ja często ubrania kupuję po prostu w internecie. Jest duży wybór to po pierwsze a po drugie można na spokojnie pooglądać w domu przymierzyć i się zastanowić. Ze...
  • Wolny czas Liczba postów: 58 Grupa: Trudne tema... Ostatnio miałam trochę wolnego, co w sumie rzadko mi się zdarza, bo należę do tych osób, które nie mają czasu się nudzić. Chciałam jakiejś odmiany w życiu i kuc...
  • Szukam ubezpieczenia Liczba postów: 85 Grupa: Trudne tema... Jeżeli szukasz odpowiedniego ubezpieczenia to koniecznie zerknij sobie tu https://www.damo.pl/news/307/Wlasny-bizn es-ubezpieczenia oni mają naprawdę szeroki wac...

Ostatnio na forum

  • Pokój dla dziecka Liczba postów: 152 Grupa: Nowości ara... Szanowni Państwo, W pokoju dziecka najlepiej zastosować rozwiązania hipoalergiczne, antystatyczne i zapewniające plamoodporność. Do malowania ścian rekomenduję....
  • Podłogi drewniane - parkiet, deski... Liczba postów: 330 Grupa: Robimy stro... I jak to u Was wyszło, mam nadzieję że temat się rozwinie bo jednak parkiet może naprawdę genialnie się prezentować również w nowoczesnych wnętrzach.
  • Płoty ogrodowe Liczba postów: 361 Grupa: Ogrodzenia... My również zdecydowaliśmy się na ogrodzenie drewniane, wcześniej myśleliśmy nad siatką ale jednak dzięki temu mamy pełną prywatność i też dużo lepiej to wygląda...
  • Fundamenty - nogi naszego domu Liczba postów: 114 Grupa: Robimy fund... Właśniei dlatego tak wazne jest skuteczne rozwiązanie w zakresie zabezpieczenia fundamentu przed negatywnym działaniem wilgoci. Zdecydowaliśmy się na wybór wers...
  • Bananowiec mrozoodporny (Musa basjoo) Liczba postów: 11 Grupa: Ogród i dzi... Co wy z tym klimatem, nie znacie się a gadacie :) Poszperajcie na forum ogrodniczym, w Polsce wiara ma bananowce w ogrodach i to kilkumetrowe! Normalnie zimują,...
  • Podłogi Liczba postów: 222 Grupa: Robimy stro... Ja jestem wielkim zwolennikiem parkietów tradycyjnych. Osobiście zdecydowałem się położenie parkietu z jesionu przez firmę www.parkietysema.pl. Podłoga wykonana...

Kalkulator izolacji ścian

Społeczność budnet.pl ma już 16405 użytkowników

Użytkownicy online (1)

gości: 184

Ostatnio dołączyli
Zobacz wszystkich >
Galerie
Zobacz wszystkie galerie >